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2008年4期：物业管理权信托模式探索——物业管理权信托讨论专题(7)

时间:2015-11-21 20:08来源:本站原创 作者:舒可心 孟宪生 点击: 次
物业管理权信托契约与物业服务委托合同中业主权利设置的实际区别 物业管理权信托关系 委托合同关系 法律关系当事人 业主大会、业主委员会、全体业主、物业服务企业都是信托关系当事人，权责清楚，便于救济。 业主不
 
物业管理权信托契约与物业服务委托合同中业主权利设置的实际区别

 

 
物业管理权信托关系
委托合同关系
法律关系当事人
业主大会、业主委员会、全体业主、物业服务企业都是信托关系当事人，权责清楚，便于救济。
业主不是合同当事人，按照合同的相对性原则，业主不是救济主体，不能对物业公司提起诉讼。
物业管理权主体
业主通过业主大会和业主委员会行使物业管理权，物业公司按照信托契约的约定提供服务，行使管理权。
物业公司行使“物业管理权”，业主委员会只有监督权，业主实际上没有权利。
物业管理费归属
物业费独立于物业公司资产而单独管理，由全体业主按照业主大会通过的预算归集，归全体业主所有。
物业费交纳后成为物业公司的业务收入，所有权归物业公司。
物业管理收费标准制定权
收费标准按照预算由业主大会决定，业主大会有权对预算进行调整。
收费标准由物业公司决定，费用审批权按照物业公司的财务制度执行。
财务监督权
业主有权查看财务报告；业主委员会有权审查物业公司收支。
业主委员会和业主很难得到财务报告，更不能监督收支情况。业主最多就是知情权。
保安权
业主委员会取得保安聘任权，有利于保障业主人身和财产利益。
保安的选任权归物业公司，在关系紧张时，不能保证业主利益。
共有物业收益权
共有物业收益归全体业主所有，物业公司取得约定酬金。
业主不清楚公共物业状况，无法享受共有物业带来的利益。
服务质量标准决定权
物业公司按照业主委员会批准的程序文件进行物业管理，记录全部管理过程。
物业公司按照自己的标准管理小区，业主委员会只有监督权，没有标准的决定权。业主实际上无权利。
服务质量监督权
业主委员会、业主有权查看服务记录和管理记录。
物业公司无需证明服务过程，业主也无权查看相关记录。
服务过程取得的财产利益
管理过程中取得的财产、文件、记录归全体业主。
管理过程中取得的财产、文件、记录归物业公司。
监督的广泛性和实效性
业主委员会、单个业主都可以监督物业公司，有权请求法院撤销物业公司的不当行为。
业主委员会通过业主大会授权可以起诉物业公司，单个业主不能起诉。
诉讼中的举证责任
在诉讼过程中，物业公司需要举证行为的正当性和履行了相应的义务。
业主需要举证物业公司服务不符合标准。
创新性
灵活多样，可以设置更多角色。
无法实现创新。
法律依据
《物权法》、《信托法》
《物权法》、《合同法》

 

 
（作者系北京仁和律师事务所合伙人、北京市律师协会物业管理专业委员会副主任）
 
原载于《现代物业》杂志2008年4期总第85期
(责任编辑：现代物业)
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