文/樊承鑫

     “住宅禁商”已经不是一个新名词了。2006年，北京市明确颁布了有关规定，要求所有住宅类住房，不论开发规模与档次一律不允许开展商业经营活动。一时间大批中小企业面临进退两难的境地。近日，北京市某政协委员再次提起此话题，与以往不同的是，在住宅禁商政策实施近半年多时间以后，人们对住宅禁商有了不同的声音。
      对于住宅禁商政策来说，目前最大的受害者就是大量中小型企业，该政策直接挤压了它们的生存空间。笔者就曾经在法院遇到一位因住宅禁商政策的出台使其公司无法开业经营而背负巨额债务的创业者，这是典型的住宅禁商政策所引起的直接社会反映。一个地区经济的发展，虽然具备具有强大竞争力的大型企业作为支撑是必不可少的因素，但中小企业的作用也同样不可忽视。在经济发展多元化规模化的今天，大型企业不可能将其触角延伸到市场运转的每一个环节，而中小企业则刚好能够发挥有效的填补功能。它们不仅使大企业市场效能发挥到了最大，同时也使自己在这种模式中不断获利而发展壮大，从而使整个市场资源整合利用，并为未来的市场主力培养大批后备力量。因此，住宅禁商的直接后果就是中小企业在市场的存活率的大大降低，随之而来的便是大型企业所面临的下级市场链条断裂的危险。最终根本的受害者也将扩展到大企业，甚至影响到整个地区经济市场的活力。
      近期，居民的呼声似乎也成为质疑住宅禁商政策的主流。随着房地产开发项目的不断发展和扩大，住宅小区的建设规模也在不断扩大，由于相关的生活配套设施无法跟进，致使很多居民发现生活越来越不方便，即使需要一点基本的柴米油盐也要花上很长时间到临近的集中市场去购买，对于居住郊区的某些新建小区居民，这种问题更是明显。于是有居民就开始怀念以前小区里的住宅商铺，虽然深知住宅经商会带来诸如人群混杂、环境污染、噪音严重等问题，但是相比之下，生活的便利还是让他们开始质疑禁商政策的合理性。
      诸如住宅禁商的话题我们已经讨论很多，住宅经商的问题也是由于它给小区的管理和居民的生活带来太多的麻烦而被政府忍痛叫停。但是随着禁商弊端的不断暴露，人们对禁商政策也开始进入一个茫然的时期，难道就真的没有一个有效的办法来解决这个矛盾吗？笔者认为不妨从以下几个方面重新理解住宅禁商政策。
      首先，住宅禁商政策出发点是正确的，应当继续发挥它积极性的一面。拿北京市来说，2006年6月份正式叫停企业以住宅楼为住所地的工商登记，使得一时间各大住宅区安宁了很多。这一政策之所以出台迅速是因为当时北京住宅经商的现象已经非常严重，由于数量巨大，给工商部门的监督管理带来了很多不便，各种各样的中介机构、美容机构到处可见，由于这些机构都深藏在住宅楼里，相关职能部门很难对其经营行为加以管理，更为一些不法分子提供了可乘之机。从这一点来说，住宅禁商的积极性不能否认，在以后政策的执行上，更要坚决贯彻这一基本精神。
      其次，避免搞“一刀切”的方法，要考虑地区经济发展需要和企业性质，缩小住宅禁商政策的适用对象，为特定类型的中小企业保留生存空间。笔者在调查中发现，现在有很多新兴的行业已经与我们传统意义上的经商大不相同，例如与计算机网络相关的软件制作公司，动漫公司和网络销售企业，他们的经营模式已经摆脱了以往的靠人与人当面交易的模式，取而代之是远程交易和静默式办公。因此，这类企业相对于传统公司而言，更加稳定（以网络地址为基础），更加便于管理（具备网络监管的优势），他们对居民正常起居生活的影响也很小，而且在某些地区其已经成为了地区经济新的增长点，因此它们应当受到鼓励和发展。而这类企业都有一个普遍的特点就是，它们规模大多较小，人员较少，不需要宽大的工作场地和过多的办公设备，而住宅楼往往是开办者最中意的办公场所，因此应当避免对这类企业“一刀切”，这样不仅可以避免社会资源的浪费，也能有效地促进新兴产业的发展壮大。
      最后，居民利益是一切工作的根本点，建议建立住宅经商的配额制，以解决扰民和便民的双重矛盾。住宅经商曾经一度因为扰民现象过于严重而被禁止，结果却又使很多社区居民的生活陷入不便。因此，如何能既方便居民生活，又使住宅禁商政策达到最佳效果，笔者认为建立经商配额制度不失为可以参考的一种尝试。所谓经商配额制度，就是由具体的管理部门如街道办事处，居委会等基层组织根据辖区内各小区的实际情况，向有关主管部门申领相关的经商许可配额，将某些种类的切实有利于居民生活的商业经营引入小区，如面包房，蔬菜店，洗衣店，家政服务公司等，并对此类商业经营者的数量做出限制，由经营者申请开办，由基层组织配合相关行政部门监管，对于其服务质量问题和价格问题由居民随时随地进行监督，若有违法现象及时举报，及时处理。这样一来，不仅满足了居民日常生活的需要，又遏止了因缺乏监控所导致的混乱局面，达到一举两得的效果。当然，在实际操作中，笔者建议对于引进的商户，应当对其经营的地点和时间加以限制，例如只限于底层住户开办，商户设立应当在小区的显著位置，营业时间应当有明确限定等。
      综上所述，随着社会发展步伐的不断加快，我们的确感觉到身边的很多事情都亟待通过制度化的方式加以完善，不能任其自由发展而最终陷入混乱的窘境。但管理者也要在令行禁止的同时，善于将一个问题多角度考虑，在权衡之后拿出一个发力适当的管理举措，以避免力度过猛而使积极因素先天夭折。这样一来，和谐社会环境下的民商之争才能化干戈为玉帛！

（作者系北京市广盛律师事务所律师）
                                                                         原载于《现代物业》2007年第3期总第57期