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群租当事人：梦里泪落知多少
文/张妮
所谓“群租”，就是三户以上的房客或者十几、二十几个陌生人，混合租住在一套公寓里面的居住行为。群租是现阶段高房价、低收入，廉租房不到位引发的民间租房经济现象。“群租”属于社会学范畴，是城市社会生活形态的一种表现形式，牵涉到多方的利益，比方说政府、物业公司、房东、二房东和房客以及房屋的周边近邻等多方的利益。
由于群租有一定的市场需求，又存在安全和扰民等问题，引起了一些地方政府的重视，上海市政府曾多次出台政策并采取行动对群租行为进行干预。
笔者认为，对群租下大力气监管是十分必要的，但是监管要本着发乎于情，止乎于理的原则，才能在顺应市场需求的同时，得民心、顺民意。如果将群租认定为“居改非”，或者等同于家庭旅馆，也过于牵强。对群租到底是疏导还是严禁，值得我们认真研究。
让我们看看“群租”产生的主要原因吧——群租是因高房价导致的一大批低收入者在住房市场中的被动表现。买房对低收入者来说是天方夜谭，面对高额的房租费用，他们仍然望而却步，不得不变成“群租”房的主要需求者。如果坚决取缔群租，这些人很难维持在上海、北京等大城市里的工作和生活，而大城市建设又少不了他们。只要在市场经济体制下，在任何时候，低收入群体都是存在的。所以，在当前廉租房、小户型房的建设还没有落到实处的时候，群租可以暂时帮助一些低收入者解决居住困难。如果看不到它暂时无法取代的积极的社会意义，简单地把群租视为毒蛇猛兽，把这些承租者粗暴地赶出来，让他们到哪里去住呢？让他们睡在大桥下或者在路灯下流浪，这难道对建设和谐社会有好处吗？
民间用于群租的房源，绝大多数是业主付了首付、再向银行支付高额贷款利息取得的，也与国计民生息息相关，不可小视。如果取缔群租活动，房主还贷的资金链可能断裂，银行贷款的回收也将产生麻烦，所以，“群租”不仅仅是解决了某些低收入阶层的居住困难问题，也对维护当前的金融秩序具有一定意义。另外，还有一些人总是把出租房屋的业主想象成“吸血鬼”、剥削者，其实也不妥。没有这部分人出租自己的房子，哪里有租赁市场呢？难道租赁市场的存在没有意义吗？正像学者们所说的那样，没有租赁市场，人口没法流动，城市化过程没法完成。在租赁市场上，有一部分群租业主，其实并不富裕，他们为了生存，不得不把自己相对好一点的房子腾出来，自己暂时搬到农村、郊区去住，把这笔以分割出租方式取得的比一般房租略高一点的资金投入到孩子上学、买房结婚或者自己看病养老等更急需的用途中去，这其实是社会保障缺失背景下一些不富裕的业主自救的策略。
如果廉租房建设随着住房商品化的推进能同步到位，或者虽然今天还没有到位，但未来政府若能大量投入资金以亡羊补牢，“群租”问题必然会迎刃而解。但是，尽管目前政府已经把廉租房的建设提到日程上来，2007年的两会议题中，“民生”问题成为政府关注的头号问题，而老百姓的住房问题，又成了头号问题中的重中之重，但是远水难解近渴，再说单靠政府提供廉租房，在经济落后的城市也肯定是捉襟见肘，所以短时间内还是需要民间的群租房源作为廉租房的必要补充。从这一点说，群租能够帮助政府解决一部分城市中低收入人口的居住问题，也有积极意义啊！
任何一种局面的出现，都势必引出两个方面——利和弊。笔者承认群租产生的社会问题的确不少，比如群租会遭到周围近邻的反对，群租给物业管理带来麻烦，群租人员一般不会形成集合的业主观念，等等，但只要加以适当引导，并建立起约束机制，相关部门文明执法，这些问题都能够迎刃而解！大法家商鞅曾经说过：“言必信，行必果”，如果非得取缔，左一个法，右一个令，但由于和市场规律有悖，具体操作很困难，必然造成“有法不依，禁而不止”的局面，影响人民政府在人民群众中的形象！
梦里泪落知多少——想一想那些可怜的租户，可怜的业主吧。不要轻言取缔群租！
（作者系北京市花家地小区业主）
原载于《现代物业》2007年第5期总第59期
“群租现象”考验物业管理人
文/廖小斌
“群租现象”的情况存在日久，但当作一个话题来讨论却是近几年的事情。随着“群租现象”的愈演愈烈，它所产生的负面影响也开始浮出水面，尤其对物业管理产生着日益严重的影响。
愈演愈烈的“群租现象”
近年来，伴随房地产市场高速发展和市中心区域房价飞涨，一种新的房屋租赁形态逐渐成型并呈蔓延之势，那就是所谓的“群租”。一些业主将住宅分隔成若干小间，分别出租给不同的人居住，从中谋利。 如一套三室二厅的住宅可能分租给10多户人家，一间20平方米房间或许挤了20个人……将住宅重新分割布局后大量出租，这在这许多大城市已是屡见不鲜，在房价居高不下的今天，甚至已有愈演愈烈之势。
笔者曾走访了深圳一个住宅小区。这个小区建于上世纪八十年代，共有600户，其中30%为出租户。而这30%的出租户当中又有将近一半为群租户。也就是说，这个小区有将近100户为群租户，各套房屋居住人数不一，根据该小区管理处提供的数据显示，有的四五人群租，有的是二十多人群租，而后者以单位名义承租的职工宿舍为多。
“群租现象”引起该小区业主的强烈反感。业主们表示，小区内的群租客常常深夜还在房屋内打麻将、抽烟、吵闹。不少房屋成了外来打工者的集体宿舍。每天早出晚归，半夜关门如摔门，说话声响亮如“高歌”，令人无法入眠，影响了居民们的正常生活休息，破坏了正常的生活秩序。面对“群租”带来的社会治安隐患和脏乱差环境以及多方面的不利情况，许多居民纷纷要求物业公司出面整治，小区的业主为此还曾和物业管理公司闹得很僵。
作为物业公司却有苦难言，以上述小区为例，一个600户的住宅小区，凭空变成了一个1,000多户的住宅小区，给管理工作带来相当不便。成套商品房住宅本用于数口之家，现在一下拥入二十余人，免不了带来各种问题。室内卫生设施紧张、拉电用气隐患、电梯使用负担、小区出入混杂、生活垃圾处置和进出楼道喧哗，给住户自己、邻里乃至整个小区都带来了消极影响。更有甚者，由于出租者和承租者在签订协议时，很多业主会约定由承租者交纳物业管理费，于是还发生过物业管理公司按“床位”收取管理费的怪事。
这种情况在深圳特区内，尤其一些老旧小区，以及一些城中村非常普遍。笔者还曾走访另一个小区，这个小区全是高层建筑，建于上世纪八十年代末，刚建成时，曾是深圳的“豪宅”，但今天风光早已不再，以前居住在此的业主大多已在别处购房，这里的房子多数为出租房，而其中就有很大一部分群租房，为此，该小区的业委会主任还曾上书政府部门，要求改变这种现象，但都无果而终。
“群租现象”产生的原因很多。从经济上说，市中心区域不少住房已经成为投资品甚至投机品，不少住房的售价相当于30年的房租，一般的房屋租金回收，满足不了巨额投资所要求的合理回报。在这种情况下，通过群租化整为零来提升租金获得收益，很自然地就成为市场的一种选择；从社会角度上说，群租现象还产生于高端需求不足与中低端供应不足的矛盾。同时，一些市民出于多方面的考虑，希望居住在中心城区，但无力支付高额房租，不可能单独租赁大户型住宅。应运而生的就是改造现有的出租房屋资源来适应租赁需求了。
如何规范群租，我国并没有相关法规来规范约束，在管理上还存在一定的难度。说到底，群租是一个经济问题，也是一个社会问题，它反映的是当前社会的一个热点问题和一时难以破解的难题。
“群租现象”对物业管理的挑战
作为物业管理者，要思考的是，“群租现象”的流行对物业管理所产生的重要影响。
这种影响主要表现在管理上的难度显著增大。一方面是“群租现象”导致小区居住人口的极度膨胀，直接导致管理成本的增加。另一方面是传统的物业管理的方式可能在这一特殊的现象中遭遇壁垒。
首先是安全隐患的增大。一是存在治安隐患。群租人员多为外来务工人员，有些外来务工人员存在着文化素质低，法律意识淡薄的状况，经常会因为一点小事而大打出手，极易引发伤害案件的发生；二是存在消防安全隐患。这些外来务工人员租住的房子，一旦发生火灾，很容易引起群死群伤的重大事故，承租人的生命没有保障，同时也会危及周围的居民，存在着很大的安全隐患。同时，由于人口密度较大，导致用水、用电、用气的频率较高，容易引发火灾、煤气泄漏等安全事故，而且，房屋内搭建隔墙均系木质结构，屋内通风较差，过道较窄，这些都不利于安全事故发生时的逃生和救生。
其次是环境管理较难。多人租住在一起，产生大量的生活垃圾，而且有些群租人员随手扔垃圾的情况较普遍，给物业管理的清洁卫生工作带来一定难度。
其三是设备设施维护的频次增多。最主要表现在电梯管理上，人员出入频繁，电梯使用频率高，维护保养的次数也会明显增多。
其四是影响周围居民。由于群租的承租人绝大部分是外来务工人员，他们工作时间长并且经常要轮班工作，因此一旦到了深夜，这些外来务工人员进出频繁，有的甚至到深夜还在打牌、喝酒，吵闹声严重影响了周围居民的正常生活，使得居民们苦不堪言。导致居民对物业管理的投诉增多，物业管理工作压力增大。
其五是由于群租现象的发展，外来务工人员的聚集，物业管理公司还有可能承担更多的政府职能，诸如计划生育等等，增加了物业管理公司的负担。比如，在深圳一些城中村，由于群租情况较普遍，小区人口膨胀，基层居委会在计划生育等管理上力不从心，物业管理公司便不得不承担起一部分责任。
另外，面对“群租现象”，传统物业管理会遭遇一些壁垒和困惑。在传统的物业管理中，服务与被服务者之间的分野是明显无疑的，尤其在业主日益占主导权的今天。但“群租现象”的出现将使这一状况遭遇尴尬。作为小区的住户，群租户同样需要物业管理公司提供优质服务。但一方面由于群租户是临时租户，并非业主，对小区的认同感不强，关心爱护小区的意识不强。同时由于某些群租户无视业主公约，破坏公共环境的情况时有发生，物业管理企业有时必须采取一些强制性管理措施；另一方面由于一些政府职能的赋予，更使物业管理企业的角色变得异常尴尬。
“群租现象”的出现，给物业管理带来了挑战，不仅在管理内容上，同时还在管理方式上，这都需要考验物业管理人的智慧和能力。
（作者单位：深圳市华佳宏物业管理有限公司）
原载于《现代物业》2007年第5期总第59期 (责任编辑：现代物业) |
