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多样化物业管理模式，是多样化物业的要求。我国目前不同的住房类型，必然对物业管理要求不同。物业管理的新模式已经在我国崭露头角。一个正常的物业市场，除了要有市场化的物业企业提供服务，还要有其他物业模式对市场的空白点进行补充。政府、居委会、媒体等公众，应该对新物管模式多些宽容、多些鼓励，让新物管模式推广到更多的小区，让更多业主享受到低廉、优质的服务。
业主自管物业能走多远？
文/雷华
“炒掉物管！”这是业主与物管发生纠纷时，从业主口中频频出现的话语。但炒掉物管之后怎么办？恐怕多数业主没有想过这一问题。自从《物权法》颁布后，其八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定逐渐走入了人们的视野。“业主自管物业”提供了一种继续管理的可能性。
这种模式在理论上达到了业主自我管理的要求，在广州也不乏尝试者，但实践中步履维艰：专业素质、个人品德、利益分配，诸多难题并不比由物业公司来管理少。理想与现实的距离有多远，决定着业主自管能走多远。
业主自管物业事件回放
2003年底，因不满原物业公司的管理，深圳市后海花园6栋小区炒掉了原物业公司。在一时找不到新物业公司接手的情况下，业主们建议业委会暂时代管物业。在业委会的委托下，在小区中颇有威信和人缘的王伯开始为小区的自管热心张罗。从2004年初，后海6栋开始了自管之路，尽管麻烦多多，但王伯还是百般热情、锲而不舍地干着。自管不到一年，王伯等人就利用节约下来的两三万元管理费逐渐改善了小区的环境。但是一年半后，该小区还是重新找到了物业公司，结束了短暂的自我管理之路。
位于北京东直门内的豪宅项目NAGA上院，在2004年9月就拿到了预售许可证的情况下项目却迟迟没有开盘。2005年6月30日，据开发商天恒拓展总裁李建国介绍，“我们要开办物业公司，公司股权送给业主，由业主直接管理物业公司，我们还要为业主提供售后保修的服务，所有我们提供的产品、住宅家电全部保修三年”。住宅中的顶级配置他不宣传，他却冒着被人砸板砖的危险开始一场类似于乌托邦式的物业革命。
2006年12月，辽宁省葫芦岛市馨园小区的三名老人取代物业公司，对所住小区实行自我管理，一时成为了当地的热门话题。据了解，2004年12月，原来管理这个小区的物业公司撤走，小区垃圾成堆，尤其严重的是小区内的水都得不到供应。在这种情况下，当时担任业主委员会副主任的朱德成老人主动为居民义务服务，为小区正常供水和清运垃圾跑前跑后。在相关部门的支持下，居民的供水和清运垃圾问题解决了。2005年6月，小区成立新的一届业主委员会，朱德成提出了居民自我管理物业的想法，得到了业主委员会的赞同。在相关部门的支持下，该小区成立了物业管理站，解决了向居民收费要有相应的手续的问题。物业费由原来物业公司管理时的每个月每平方米0.3元减少为0.15元。
近日，广州市五羊新城丰景大厦的业主们“赶走”开发商指定的物业管理公司，由业委会自管大厦物业，并取得成功，成为了广州业委会之间的热门话题。据丰景大厦业委会主任周活宁介绍， 2004年11月1日，原大厦物业管理公司因涉嫌侵占全体业主水电费和周转金等问题突然撤离，使丰景大厦的保安、保洁等工作陷入困境。在这种情况下，业委会取得绝大多数业主的认同后，实行业主自管。两年多来，小区的物管费由原来物业公司管理时的每个月每平方米1.5元减少为1元，停车费由原来的一个车位300元～600元／月不等，降到了150元～300元／月不等，同时还减少了每户30％的电费公摊和10％～20％的水费公摊，免收了每户8元的垃圾费。
业主自管物业现状分析
类似于以上的案例我们还见到一些。我们不难看到他们共同的特点就是通过业主个人或业委会的自我管理来实行对小区物业的管理。磕磕绊绊但依然前仆后继向前推进，这是我国目前业主自管的真实写照。然而直到今天，我们仍然有很多业主对于业主自管不能正确地认识，不知道何谓业主自管，甚至有人说“业主自管是革物业管理公司的命”，果真如此吗？
一、何谓业主自管？
业主自管，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自管组织、确立自管规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层管理模式。业主自管的主体是实行自管的全体业主，业主自管的组织是业主大会和业主委员会；自管所遵循的基本原则是民主原则；业主自管的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。
二、业主自管成功有何条件？
《物权法》的出台，其中的第八十一条提供了业主自管的法律依据，但并不是说业主自管要革物业管理公司的命。从现在的成功和失败当中我们可以看出，业主自管成功并不是无条件的，反而，深圳、广州和北京等地的案例已经让我们知道业主自管的成功是有条件的。业主自管能成功的项目一般具有如下特点：
1、项目小。深圳市后海花园6栋楼总共只有97户业主。北京东直门内的NAGA上院两栋楼总户数只有99户之少。正因为如此，管理难度较小，业主公约和相关的规章制度容易落实到位。
2、房地产商自建自管的项目或物业的产权人只有少数几个。这也是成功的条件之一。由于物业的产权人比较单一，产权关系比较明确，业主知道哪些是自己的，诸如维修楼顶和公共部位、公共设施的时候能很快取得一致意见，这样就能较好地进行管理。
3、业委会委员通常需具备诸如热心公益事业，不注重个人私利，不以赢利为目的，也就是“活雷锋”的特点，在业主中有较强的号召力，善于组织公共活动。辽宁省葫芦岛市馨园小区就是如此。
4、业主和物业管理公司之间的矛盾尖锐，物业管理公司不愿再干下去，而且大部分或绝大多数的业主有业主自管的要求，这样的小区才能较好地推进业主自管。如广州天河的丰景大厦。
业主自管物业路在何方？
然而，从上面的案例和物业管理实践中，我们发现业主自管依然是磕磕绊绊地往前走。有“三易其身”而又交由物业公司管理的；有因业主怀疑自管牵头人而拒交物业管理费的；也有因怀疑业主自管的专业能力和业主委员会收取物业管理费的资格而使业主自管陷入“收费难”的困顿中的；有“因业委会主要成员撤离，而‘后继无人’的”。一句话：业主自管，问题不比物业公司少，个案成功多数迷茫。业主自管该如何走？业主自管该走向何方？业主自管能走向多远等许多疑问有待我们去回答，去解决。
一、业主自管物业需澄清的几个概念
1、业主自管≠业主自治
业主自治的范围很广，所有公共物权的经营权、管理权、维护小区安定的立法权等都包括在内。通过这些权利实现小区的和谐才是自治，将物业管理公司赶走，凡事要业主亲历亲为，这并不是业主自管。业主自管，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自管组织、确立自管规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层管理模式。
2、业主自管≠非专业化管理
业主自管并不等于非专业化管理。因为业主自管不等于任何事都要业主去做，业主委员会可以聘请各种专业化的公司，如绿化、机电、卫生、电梯、财务等等，业委会负责整体监督和统筹就行了。业主自管并没有完全取代物业管理公司的实际管理活动，具体的事务还是可以由物业管理公司等专业公司去完成。因此，物业管理行业将来的发展趋势就是专业品牌化，这样才会更有前途。
3、业主自行管理≠业委会管理
一个小区里，代表业主利益的是业主大会，而不是业主委员会，业主委员会只是业主大会的执行机构。所以业主自管，并不等于是业委会直接管理，业委会要做的只是在业主大会的统筹下进行具体的物业管理工作，负责整体的监督和统筹，使得小区管理如常进行。 (责任编辑：现代物业) |
