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二、业主自管物业需解决的问题
1、小区业主的物权如何明确？
“物权不明确，自行管理就不明确。连什么是自己的都不知道，又谈何管理呢？”广东省政协常委、省政府参事王则楚在谈实现业主自管时说道。业主要自管首先要具备两大前提：一是物权要明确，二是公共物权的私权确认。“现有的法律在这方面的规定不明确，诸如维修楼顶这样的事情，必须征得每一户的同意，一家反对就办不成。在这样的情况下，业主自管的难度就非常大，所以一定要有公共物权的私权确认”。将于2007年10月1日实施的《物权法》第七十六条规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”上述规定只是笼统地确定了公共部分权利的行使，并没有明确公共物权的私权。因此，对于项目小的小区相对容易实现，而业主户数多，产权分散的就相对难实现。因而，明确物权和公共物权的私权是至关重要的。
2、找谁来当长期“义工”， 省钱能手长期要当“活雷锋”？
从我们了解的案例来看，实行业主自管比请物业管理公司省钱，不少小区每月都能盈余两三万元，但前提是要有业主愿意付出义务劳动。广州雅景苑就有过一段时间是实行业主自管，时任业委会主任的伍嘉穗还是感到“管不下去了，压力太大，也没有这么多精力！”她说，如果可以，她还是愿意请专业的公司来管理。丰景大厦业主委员会主任周活宁也表示，业主自管的确可以降低成本，但是这涉及到业主义务劳动的人力成本问题。按照正在讨论的《广州市物业管理规定（征求意见稿）》，业主委员会是不能拿任何报酬的。“活雷锋不是处处可见”。因此，由专业公司介入物业管理才是一种必然，业主自管很难成为主流。
广州海珠区赤岗果园场小区从2003年开始尝试实施业主自管。原物管公司撤出小区后，业主大会通过投票选举11名业主当小区管家，以780元的月薪，聘请小区内的下岗工人担任值班和维护工作，实行自管自治。两年多来，小区物管费由0.43元／平方米降至0.3元／平方米，每月收支盈余也定时公布。尽管如此，仍有数位业主表达了对该模式的质疑。小区共有三名管理者，每月拿830元的工资，“这笔钱根据什么计算的，怎么划定，我们持怀疑态度”。
而业主自管了一年多的广州天河棠下迎翠春庭小区，则陷入“收费难”的困顿中。某些业主拒缴物业管理费的行为使业委会的工作无法继续下去。这些业主拒缴物管费的态度异常坚决，他们认为业委会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自我管理的旗号为少数几个人谋私利。因此业主自管必须解决业主自管中业主的付出和回报的问题。
3、业主自管的“双重责任”谁来背？
更关键的是，充当“活雷锋”不但要付出劳动，还可能要承担法律责任方面的风险。《广州市物业管理规定（征求意见稿）》第五十八条规定：“业主委员会作出的决定违反法律、法规规定，给业主、物业服务企业造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担赔偿责任。”在这样的前提下，恐怕没有多少业主愿意当业主委员会成员，更不愿意轻易代表业主签字。
实践中，成为业主委员以后，少不了要签名，而按照相关的规定，业主委员不但要承担普通业主的违约责任，还要承担业主委员签字后的责任，在这双重责任之下，“谁还敢签字当业委会委员”？
如果物业交由物业管理公司管理，那么业委会成员平时所承担的工作和责任还比较少，如果物业由业主自管的话，业委会作为业主大会的执行机构必然就将背负更多的日常工作职能和更多的责任。业主并非每一个人都是法律专家，谁都怕一不小心做出了一些违反法律的行为。
4、业主委员会的地位如何确立？
“小区实行业主自管，业主不交管理费，业委会能把业主怎么样？但如果由物业公司来管理，双方有合同和约定，业主不交费，物业公司就可以将其诉诸法律。从这点来看，业主自管确实难以与物业管理企业管理相比。”业内某专家认为。
据了解，《民事诉讼法》第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，最多算是其他社团组织。但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才具有法律诉讼主体资格，而小区业委会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说，并不具备诉讼主体资格。那么业主委员会到底算是什么样的组织呢？我们该如何看待业主委员会的地位？包括《物业管理条例》在内的国家法律法规对此都没有明确说明。正是由于业主委员会地位问题存在的空白，某市金龙港湾小区的业主-维权行为遭遇尴尬，一审法院认为原告业主委员会属不适格的诉讼主体，因此驳回了业主委员会的起诉。
三、“物业监理”才是终途
综合以上分析和目前广州顺利实行业主自管的小区经验来看，业主自管有其存在的必然性。甚至有专家认为，业主自行管理小区物业将是未来的方向和趋势，预计今后50％以上的小区都有可能采取业主自管的模式。那么如何才能让业主自管走得更远？走得更好？笔者认为“物业监理”能让业主自管走得更远更好。
在国外，“大包干”式的物业公司管理模式，往往只适用于对物管服务要求很高的商用楼盘，而一般的住宅楼则将保安、保洁、电器维护等单项服务分包给专业公司，由业主委员会聘请一名相当于经理人的大厦管理员负责监督实施。
这就是物业监理模式，即：全体业主通过业主大会决议，根据小区规模，请一定数量的专业人士担任物业监理，与保安、保洁、电器维护等专业公司签订三方合同，再由物业监理来监督和记录这些公司是否达成此前确立的服务标准，以便全体业主决定是否续约。这样，既可以保证服务质量的提高，又降低了业主遭遇侵权的风险性，同时还大大地节约了物业管理成本。业主委员会的工作便从原来繁杂的管理，变成了只负责召集业主集体决议，轻松了许多，也更好地保持了他们的工作热情。
目前在广州业主自管成功的丰景大厦的业委会主任周活宁认为，“这套模式和我的思路不谋而合，在广州，众多单项服务公司越来越专业，而职业的物业监理人也将大量涌现。因此，物业监理模式可以推行”。
可以相信，随着国家和地方政府对物业管理专业人才培养的重视，物业管理行业将会涌现一批批越来越独立的物业监理人才，由他们来指导和监督物业管理工作，将使业主自管走得更好，走得更远。
（作者单位：广州市建筑工程学校）
参考文献：
[1] 郭明瑞.中华人民共和国物权法释义.中国法制出版社.2007年3月第1版.
[2] 王家福.物业管理条例释解.中国物价出版社.2003年01月第1版.
[3] 饶德宏，王卫国.业主自管物业：个别成功多数迷茫.南方都市报.2007-05-18 A42.
[4] 御龙逸城物业管理人.业主自管：美丽的肥皂泡？.御龙逸城业主论坛 ylyc.sy.soufun.com.
[5] 广州市物业管理协会.业主自管能成为主流吗？.物业信息管理，0703期.
[6] 新浪房产.业主自管物业 变革还是闹剧.http://bj.house.sina.com.cn/decor/2005-10-19/1318100715.html.
原载于《现代物业》2007年第8期总第62期 (责任编辑：现代物业) |
