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历史可以重演而个案无法再现。2002年至2009年，因跨越了《物业管理条例》和《物权法》两大物业管理基准法律的颁布和实施，而成为中国物业管理事业历史上至为关键的一段时期。《现代物业》杂志创刊7年来，她所记录的代表性个案，始终如一地见证这段艰难而丰富的历史，目睹中国物业管理行业的“世间百态”，感知岁月的不可逆转。
个案创造历史 我们记录个案
——《现代物业》杂志创刊7周年个案报道回顾（上）
采访/成忻 执笔/王洋
书写历史的过程其实并不复杂。翻开历史教科书，分章分节记载的无外乎都是某人某时做了某事。这些事件之间未必有直接的因果关系，比如说，我们不能认定陈胜吴广的起义一定导致了刘邦建立西汉政权。然而，一旦个案的数量积累到一定的程度，便可以总结出一种普遍的规律，这种规律就是历史。一件又一件的个案成为我们研究历史的证据；反之，缺少个案的历史将永远无法得到证明。当终于有一天，中国的物业管理事业需要修史的时候，必将不得不从1981年深圳第一家物业管理企业的诞生开始着笔。
2002年至2009年，因跨越了2003年《物业管理条例》和2007年《物权法》两大物业管理基准法律的颁布和实施，而成为中国物业管理事业历史上至为关键的一段时期。《现代物业》杂志有幸成为这段历史中的个案记录者。历史可以重演而个案无法再现。本期，《现代物业》特别策划组将与读者共同回顾《现代物业》杂志7年来所记录的代表性个案——正是这些个案，刻画出中国物业管理最为重要的一个时期的大致轮廓。
然而真正让人产生“时过境迁”的感叹，是在对这些个案的回访过程中。几年过去之后，那些人和那些事，向我们展现出中国物业管理行业“世间百态”的同时，终于可以感知到岁月的不可逆转。
企业管理：最初的个案
——数字的变化是最直接的历史证词
上海陆家嘴物业《企业标准》建设
（《现代物业》创刊号2002年第7期，《物业管理服务标准初探》，作者杨晟）
这是《现代物业》杂志个案研究的确切起源。
2000年上海陆家嘴物业管理公司开始酝酿一部《企业标准》的编撰，2001年6月起进入实质性推进阶段，最终形成了12类57项管理标准，共计19万字，分四次在网络发布并征集修改意见，于2001年12月21日通过了上海市标准化协会、上海市物业管理协会等专业组织的评审。
据上海陆家嘴物业品牌管理部汪辉副经理介绍，2001年《企业标准》正式实施之后，陆家嘴物业按照国家要求，每三年对企业标准进行一次复准和修订。2004年复准时已形成了服务标准、作业标准和管理标准三大类92项的新标准；2007年再次复准时，根据最新的国家《企业标准体系要求》（GB/T15496、GB/T15497、GB/T15498），重新将《企业标准》划分为技术标准、管理标准和工作标准，并结合2004年时的服务标准和作业标准，制定出了5大类212项企业标准。
除了依据国家的规定外，修订标准的动机主要来自企业自身的发展。8年来上海陆家嘴物业接管的物业类型不断扩充，根据不同类型的物业服务特点，需要将各项标准细分。同一种类型的物业根据收费标准和等级划分的不同也需要进行细分，进而可以细化国家以及地方法规相关准则。
命案：最易忘的伤痕
——悼念之后不能仅仅交给时间去疗伤
深圳笔架山庄业主被害索赔案
（《现代物业》创刊号2002年第7期《笔架山庄业主索赔案二审判决物业管理公司胜诉》，作者李钊）
1998年，民营企业家明丕白在其居住地深圳市“笔架山庄”小区楼下遭到歹徒绑架并被杀害。2000年被害者家属认为“笔架山庄”的物业管理单位在本次案件中存在严重过错，遂起诉物业公司要求进行赔偿，各项赔偿金额总计139万元。由此，物业管理行业内轰动一时的“全国首例物管公司被诉赔偿小区刑事案件受害人”的案例诞生。
案件一审于2001年5月开庭，法院以《民法通则》和《合同法》为主要依据做出判决，判定物业公司赔偿受害人家属10万元人民币。一审后社会各界就“物业公司的保安员应尽哪些职责”展开热议。后物业公司上诉。2002年3月深圳市中院二审撤销了一审判决，根据1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和当事双方签订的《物业管理合同》，判定物业公司“不具有对笔架山庄全体业主及非业主使用人的人身、财产保护、保管的权利能力，不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能”，不承担受害家属主张的“违约责任”。
2009年从笔架山庄返回的消息：山庄依然由深业集团（深圳）物业管理有限公司管理，不过“新来不久”的管理处人员并不清楚7年前（和更久远）发生在小区的事件，管理处的人员也轮换了很多届，原先的管理人员调动后都不知去向了。业主们过着平静的生活，“投诉也很少，现在整个秩序都是很好的”。小区因为这起人命案而形成的伤口似乎正随着时间的推移而慢慢愈合。
民间俗话有“好了伤口忘记疼”一说。这并不是我们希望看到的。《现代物业》杂志曾两次以特别专题的形式（2002年第8期《保安，成长中成熟的安全卫士》和2005年第8期《保安该保多少》）再次展开物业保安员职能的讨论。随着物业管理行业法制的演进，物业保安的职责也越来越明晰，物业管理合同的签订也更加规范。“笔架山庄”个案评析的作者李钊也表示，如果在2009年来重新判决此案，会有不同的结果，依照《物业管理条例》第三十六条，物业公司“存在故意重大的过失”，要进行一定的赔偿。“毕竟在2002年法院没有足够的判决依据，对保安的职责理解也不正确。”李钊说。
物业保值：最核心的任务
——始终需要明白为什么而存在
深圳天景花园
（《现代物业》2003年第9期，《商品房老区改造——物业保值增值长效管理的有效措施》，作者张跃敏）
中国第一个业主委员会的诞生地天景花园是万科房地产公司开发的第一批商品房住宅小区，1990年8月交付使用，近20年来一直由深圳万科物业管理公司管理，可以算作“高龄”商品房。早期的商品房几乎都没有“本体维修基金”，天景花园的“本体维修基金”直到1997年才开始收取。张跃敏在这篇个案研究中介绍，最终于2002年1月完成的一次小区大型翻修工程，项目启动时就面临了维修经费紧张的问题。“此次改造费用采取了由业主按照各自房屋的建筑面积共同进行分摊的形式出资，开发商协资。万科物业公司与业委会联名将要进行的工程的总造价等信息告知每一位业主……”
本次硬件部分的改造内容包括：楼宇外墙、天面、小区内道路、草坪、围栏、垃圾桶、消防管线、单元防盗系统、水箱、各种标示等。增设了游乐设施、车辆道闸和监控探头等设施。
又过了6年时间，万科物业天景花园物业服务中心张涛主任介绍，天景花园一部分设施（如供电设施）已经交由政府相关部门管理。2002年更新和添设的设施目前依然正常工作。物业维修资金依然由小区业委会全面监管。随着网络信息化浪潮的到来，天景花园管理处也配合市政府以及电信等部门，对小区进行了宽带的引入和信息化设施的改造。
天景花园的情况看上去并没有什么特别，但是19年中经历的变迁可以为“后来者”做出一种参考性预见。如何将一个楼盘的状态维护好，并能经得住时代前进的考验，这应该是物业管理所具有的最基本内涵。
天景花园小区设备设施改造说明（张涛经理提供）：
2008年9月，对小区住户楼道进行全面修补翻新；
2008年7月，将小区配电房内老化的变压器、配电柜等供电器材全部更换成新设备；
2006年9月，对小区停车场水泥地面进行改造，更换成地砖；
2005年7月，对小区消防通道路面翻新改造；
2005年6月，为丰富小区住户生活，在小区设立棋牌室和健身房；
物业费：最头痛的难题
——每次都和“维权”有关
北京“欧陆经典万兴苑”小区
（《现代物业》2003年第12期，《寻找规范物业管理工作的有效途径》，作者赵悦）
2003年，北京“欧陆经典万兴苑”201户业主起诉中海物业管理有限公司收费超标。北京市朝阳区法院在没有判例可以参考的情况下判决业主胜诉，而中海物业则第一次在北京咽下苦果。判决生效后，作为前期物业管理单位的中海物业向开发商北京太合龙脉房地产开发有限责任公司和小区业主发出了撤离小区的声明，一时间“万兴苑”陷入困境之中。
2009年的“万兴苑”小区已改由北京中实杰肯道夫物业管理有限公司管理，小区业委会第三届换届选举刚刚完毕，材料都在交接之中。目前小区物业费定价在2.53元/月/平方米。业委会成员王女士说，小区现在的状况并不乐观，问题很多，管理不到位，收缴率也只在50%多一点。
对于6年前的那次胜诉轰动和撤离风波，这位现任业委会成员称并不知道太多详情。而在她简单的描述背后，似乎看到一个曾经敢于向王牌物管企业挑战的小区，如今也走进了业界抱怨最多的“收费难——管理差”的怪圈。从“业主维权”的视角来讲，就好像长大后的仲永，“泯然众人矣”。
北京建国物业诉朱明瑛案
（《现代物业》2005年第2期，《朱明瑛：物管费何时“回娘家”？——北京建国物业诉朱明瑛案实录》，作者曾建华）
2004年11月，北京建国物业管理有限公司状告北京清境明湖小区业主、歌唱家朱明瑛拖欠物业管理费一案开庭，庭审期间朱明瑛当场拿出钞票，称自己不是没有钱交费，而是不知道应该交给谁。朱明瑛认为物业管理方进驻小区存在“黑箱操作”，并不是通过合法途径由小区全体业主选聘的物业管理企业，因此拒绝缴纳物业费。
事情由此追溯到2004年5月17日，朱明瑛所在的北京清境明湖小区原物业管理公司撤离，正在向业主委员会过渡的小区管理委员会紧急与北京建国物业管理有限公司签订了《临时托管协议》。由此朱明瑛认为老物管的撤离和新物管的进驻都不合法。当时她说，在打官司这件事情上她并不仅仅代表自己个人，也代表和自己意见一致的小区业主。
案件一审判朱明瑛败诉，朱随后上诉，二审还是败诉了。当时为建国物业做代理律师的张猛律师证实朱明瑛最后也执行了判决，将拖欠的物业费补交。“不过那次之后她又在欠费，但是地方法院现在对拖欠物业费的案件都不受理，所以物业公司也没有再起诉。”张律师说。
而建国物业在清境明湖小区留了下来，直到现在。
北京朝阳区法院集中强制执行业主欠费案件
（《现代物业》2006年第1期，《“强制执行”全案揭示中国物管危机》，作者苏宝炜）
2005年10月18日，北京市朝阳区法院执行庭先后在17个小区张贴公告，对305名欠费（物业费、供暖费或房租）住户名单予以公布，并告知7日内必须履行缴费义务，逾期法院将强制执行。10月30日清晨，朝阳区法院出动法警及执行法官共98人，对最后拒不履行缴费义务的57名长期拖欠物业费的业主采取了“堵被窝”的方式进行了强制执行。
此事件随即引起社会舆论的强烈关注。各界对朝阳区法院的做法褒贬不一，既有赞成维护国家法律刚性的言论，也有反思强制执行手段不够人性化的声音。法院则表示物业公司对欠费业主最好先进行调节和仲裁，一旦申请进入强制执行程序，会带来很多的“后遗症”。
一直关注物业管理司法实践的社区治理专家舒可心先生在近日给编辑部的来信中写到：“据我所知，随后北京市至少又有过一次大张旗鼓的类似活动，但它的目标非常明确：履行法院判决，谁都一样。那次活动中尽管也包括了几名物业费纠纷的当事人（业主），不过同时也包括发展商和其他社会商业组织、个人等等不履行法院判决的当事人。这样的活动，就没有引起社会上的特殊关注和讨论。”
“但是，强制执行到底是对藐视法院判决者施行呢，还是只对某一种藐视法院判决者执行而放过其他藐视法院判决的群体呢？这才是2005年那次‘强制执行’的关键问题所在。”
事到如今，您还有这样的疑问吗？
（待续）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业》2009年7期总第121期 |
