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历史可以重演而个案无法再现。2002年至2009年，因跨越了《物业管理条例》和《物权法》两大物业管理基准法律的颁布和实施，而成为中国物业管理事业历史上至为关键的一段时期。《现代物业》杂志创刊7年来，她所记录的代表性个案，始终如一地见证这段艰难而丰富的历史，目睹中国物业管理行业的“世间百态”，感知岁月的不可逆转。
个案创造历史 我们记录个案
——《现代物业》杂志创刊7周年个案报道回顾（中）
采访/成忻 执笔/王洋
业委会：最困惑的组织
——这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代
深圳景洲大厦
（《现代物业》2004年第2期，《深圳市景洲大厦业主邹家健访谈录》，作者王正）
2003年，深圳市景洲大厦业主大会在全国首次根据正式实施后的《物业管理条例》自行选聘物业管理企业。2003年12月26日，深圳市福田区建设局给景洲大厦业委会下了一纸红头文件，“你会在未按规定采取招标方式的情况下，确定由金风帆物业管理发展公司对景洲大厦实施物业管理……违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及《深圳经济特区物业管理行业管理办法》的有关规定……邹家健却拒不执行有关法规规章的规定……现决定罢免邹家健景洲大厦业主委员会委员、主任职务……”此红头文件一出，全体业委会成员提出辞职。
没过几天，2004年1月13日，景洲大厦召开业主大会重新选举业委会，邹家健再次当选业委会主任，与金风帆公司签订的物业管理合同继续执行，一直延续至今。
2009年8月30日，业委会即将再次换届。邹家健说，后来物权法规定的许多业主可以做的事情，在景洲大厦都已经率先实验过了，这些做法得到了立法者的认可，并形成了对立法工作的建议。业主很珍惜自己选聘管理企业的权利，“自觉缴费率100%。”
广州太阳广场小区
（《现代物业》2004年第5期，《“居委、业主、物管”联合管理新模式探讨》，作者宋志勇、熊璐瑛）
依照现在流行的说法，广州市太阳广场小区自2003年6月1日开始的管理模式就是所谓“三位一体”。该模式的关键部分在所谓“决策层”，组成结构为业委会主任、副主任、物业公司经理、副经理和居委会主任等分别代表业主委员会、物业管理单位和居民委员会的三方组织。“决策”的主要内容是审核过往事务的完成情况并制定下一阶段小区的发展计划。值得一提的是，当时业委会主任和副主任是专职的，薪金标准分别为1,000元/月和800元/月，由物业公司从物业费中列支。此模式的效果被媒体报道为“收费率由60%上升至92%”。
2009年，小区依然由广州悦达物业公司管理。管理处的工作人员说，业委会已经不存在了，上届业委会在2005年到期之后就一直没有再选举。“居委会方面有事情就随时沟通嘛，没什么特别的机制了。”这位工作人员说，最近居委会下了文件，新的业委会需要筹备。
总之，2003年的“新模式”早在4年前就不了了之。
广州市白云高尔夫花园
（《现代物业》2005年第4期，《业主为何要告房管局》，作者曾建华）
2005年时，楼盘还没有完全交付，五位热心的业主兴冲冲到广州市白云区国土资源和房屋管理局，申请由房管局对小区首届业主大会召开和业主委员会的成立进行指导。房管局回复说，小区还没有开发完毕，不具备成立业主委员会的条件，况且小区已经有一个“临时业主委员会”在房管局备案了，所以不同意进行指导工作。五位业主认为这是“行政不作为”，上法院告了房管局。
当时本刊特邀评论舒可心先生对此说：业主无需“强迫”政府指导，政府也没有权利“强迫”业主接受其指导意见。没有政府的指导、领导就不能进行合法的民事活动，是在百姓脑子中根深蒂固存在的臣民意识。
广州市白云区人民法院认为，房管局对小区成立业委会的指导工作不属于具有强制力的行政指导行为，不属于人民法院行政诉讼的受理范围，因此驳回了原告的起诉。
4年后的今天，《现代物业》回访了当时五位业主代表之一的蒋成之先生。他说那个“临时业委会”工作了很长一段时间，直到大约两年前才正式成立了第一届业委会，到现在还没有换届。“业委会成立时候也来找过我，我自己也比较忙，就不多参与了。做生意，过小日子，一年又一年呗，呵呵。”对于一个普通的业主，生活大概原本也就是这样了。
后勤改制：最艰难的转身
——浓缩体制变革中的五味
怀铁物业
（《现代物业》2004年第12期，《铁路大物业经济模式》，作者郁炜）
怀化铁路物业管理有限公司由怀化铁路总公司房管部门改制，2003年5月组建，具有物业管理国家二级资质，2004年时管理着怀铁总公司所有的住宅小区，以及行车公寓、生产办公楼宇、客运站房、单身宿舍等等各种类型的物业。
2003年10月怀铁物业开始实行“铁路大物业经济模式”，即以核心资源业务——物业管理为依托，向“上游资源”——房建、物业顾问、房地产中介和“下游资源”——绿化、机电维修、房屋租赁、建材实业等开拓业务领域，实现经济增长。“至2004年10月，公司共创收5,460.2万元，新增经济增长点4处。”此时的铁路后勤改制欣欣向荣。
5年后，“效益不好，反而倒退了”，“核心业务”现在已经大幅缩水。从2009年3月31日起，怀铁物业不再接管怀铁总公司的车站站房物业，并退出了车站保洁项目，单身宿舍的管理业务也停止。现有“核心业务”中，办公楼宇的创收由5年前的125.4万元下滑至一半，公司目前正在打算撤出住宅小区的物业管理项目。这位没有透露身份的负责人说，住宅的物业费只有10元/月/户，集团在这方面已经不再补贴物业公司。2004年“核心业务”中创收最多的“行车公寓管理”（2003年10月至2004年10月经济效益1,100万元），做了一年就因为机构调整没有再继续进行。
“上游”业务也不景气，房建维修从3,582万元下滑至今只有1,000多万；“下游”业务由原先的四个砍掉了两个，剩下的房屋租赁和建材实业年收益分别下滑17万元和48万元左右。
物业管理的发展要求原后勤部门“主辅分离”和面向市场。如果真的离开原先的上级单位所拥有的庞大资源而接受完全“无后盾”的市场竞争，后勤单位在业务领域上求大求全可能只会换来一个烫手山芋，且等到凉下来之后才发现未必好吃。
罢收：最无奈的“起义”
——需要维权的不只有小业主
郑州物管企业联合拒绝代收代缴水电气暖费用风波
（《现代物业》2005年第4期，《物管维权 正在进行》，作者曾建华）
该期《现代物业》在第6页“本期专题构想”写道：
2004年11月11日，在中原腹地郑州市，爆发了一场由466家物管公司联合针对本市供电、供水、供暖和燃气公司“四大企业”代收代缴费的“罢收风暴”。……借用郑州物业与房产协会武秘书长的话，就能说明本期专题的策划目的：“郑州物管企业维权罢收，受益人是多方面的。水电气暖企业获得了小区设施、设备的财产权，会更加珍视并为业主服好务；物管公司不再为别人‘抱孩子赔奶粉’，减轻了负担；业主获得了知情权，明明白白缴费。通过学法，相关各方学会了依法经营，将大大减少矛盾，政府也更省心了。”
水电气暖等公共产品终端费用的代收代缴成为许多物管企业有效控制运营成本的一种阻力；而“代收代缴”模式本身便是资源垄断型企业的“霸王条款”。
近期，《现代物业》采访了河南省物业商会张国强秘书长。再谈这次“罢收风暴”他说，郑州物管企业维权行为对河南其他地区产生了很广泛的影响，很多地市效仿了郑州的做法。就郑州市而言，经过2004年至2005年这一段时间之后，各方对“抄表到户”的做法都已认可；如果需要物业公司继续代收代缴的，“四大企业”需要和物业公司商定，在不提高水电气暖产品的终端市场价格的前提下，支付物业公司相应的代理费用。“四大企业”也做出了自己的调整，将老旧小区内供水和供电系统进行改造，改造于近期基本完成。
“罢收风暴”也使得业界看到，单个的物业公司很难将整个行业的意见反映出来，所以在面临整体的困境时，需要各个企业达成更广和更深的联络，并形成统一的诉求声音，通过既合法又合理的途径维护自己的权利。
招投标：最热闹的秀场
——程序的正义是保证其他正义的基础
昆明东方玫瑰园
（《现代物业》2005年第8期，《东方玫瑰园的投票权困局》，作者曾建华）
当期杂志第37页有如下简要记载：2005年3月30日，业委会举行物管选聘开标会议，会议场面一度较为混乱并导致“110”出警到场协调秩序，因此4月2日答辩会被迫取消。2005年4月28日，市区两级物管处领导牵头召开会议，并有房地产公司的副总参加。2005年5月8日，行政主管部门再次召开协调会。2005年5月9日晚，业委会组织了“公开邀标选聘物业公司计票统计工作”会议，街道办和派出所委派人员参加并见证计票统计工作，最终昆明金鑫物管公司中标。2005年6月16日，业委会与中标公司签约。
小区原物管单位云南恒昌物业管理公司（隶属于开发企业恒昌集团）却质疑业委会的招标合法性，认为参加业委会组织的招标投票的投票数不符合法律规定——本次投票没有将同属一个物业管理区域内的恒昌集团两栋职工宿舍楼计算在内。并且盘龙区房管局已在2005年5月9日下发文件，要求东方玫瑰园业委会招标活动暂缓进行。
恒昌物业也就这样呆了下来，2009年《现代物业》电话连线恒昌物业徐经理，他谈起小区的近况语气十分平静。经过了那次投票的波折，小区业委会产生了一些变动，原业委会主任曾怀赤已不在小区。虽然没有正式换届，但他认为业委会新补充的委员相比从前有一定的公信力，由他们来和物业公司协调日常事务。至于小区两栋宿舍楼的居民，盘龙区房管局根据宗地图和房屋产权属性，认定属于独立产权，属于“业主”的范围。
开发商、开发商的“儿子”、竞标单位、业委会、业主、行业主管部门、街道办事处，甚至“110”，没有比这更热闹的物业招标了吧。
社区安全：最有功德的责任
——所有的使命都必须回归到对人的生命的保护
南京江南青年城
（《现代物业》上半月刊2007年，《当物业管理遭遇水灾》，作者郭启明）
2007年7月，南京遭受了56年来最强力的暴雨天气袭击，众多小区被淹。《现代物业》特约记者郭启明在暴雨过后第一时间，记录下了南京江南青年城被大水围困，以及物业公司帮助业主救灾的场面。“我哪见过这种场面？1998年抗洪只是在电视上见过。我们住在城市里面，怎么也会发生这种事情？”当时一位业主这样说。
一次水灾暴露出了小区安全的诸多隐患。物业公司虽然服务热情尽心尽力，但在缺少应急准备的情况下救助过程和场面非常混乱；开发商在楼盘排水系统上偷工减料，市政排水设施规划不完善，都是导致小区被淹的原因所在。
回访中，南京青和物业公司江南青年城管理处孙经理告诉《现代物业》，2007年汛期过后管理处请来了卫生防疫部门对小区进行了消杀和清洁。小区所属南京江宁开发区管委会投资200多万元建设了专用防汛泵站，物业管理处负责日常的养护和操作，泵站产生的所有费用均由政府补贴。
2007年水灾的个案报道之后，2008年又经历了南方冰雪灾害和汶川大地震。《现代物业》杂志一如既往地关注和积极参与着社区安全防范的研究，并对这些灾害发生时物业管理企业的艰苦工作做了全景式的报道。单从南京江南青年城的水灾遭遇来看，最终出面解决问题的还是政府部门。物业管理单位作为社区的首要安全守护者，距离真正可以负担起社区安全的责任，还有很长的路要走。
（待续）
(责任编辑：现代物业) |
