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都市新“围城”：电梯停运
文/王润声
上上下下的困扰
现代社会高层建筑越来越多。不同于平房或多层建筑，高层建筑须臾离不开使用电梯。当一栋高层建筑出现电梯停运时，后果可想而知。北京市丰台区南顶路29号、32号楼就曾发生过电梯停运事件。该两栋楼共有四部电梯，自2001年业主入住后连续使用7年却从未进行过中修、大修。2008年1月，29号楼的二号电梯因抱闸系统故障致使电梯停运；2月，32号楼二号电梯因主板故障停运；7月29日，29号楼一号电梯因电子板及配件损坏无法恢复而停运。至此，4部电梯已有3部停运，剩余1部也存在故障，严重影响业主的正常生活。小区内的老人、病人被迫减少出行，家住20层的一位老人每天都要花半小时爬两趟楼梯。凡此种种，不胜枚举。近来，朝阳区华展国际公寓等小区也出现过电梯停运事件。任何一次电梯停运都会给业主生活带来极大不便，甚至直接威胁到病人业主的生命安全，电梯停运引起了广大业主的高度关注。
停运原因之一：电梯维修养护费用承担主体并不清晰
《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。电梯属于共用设施设备的一种。因此，电梯的维修和更新、改造应当使用住宅专项维修资金。另外，电梯的日常维修养护费用是应由物业公司来承担的，因为业主交纳的物业费中已经包含电梯运行费用部分。但是，确定电梯维修费用从哪一笔款项中支出，有时却并不容易，因为对于如何理解“维修和更新、改造”的含义以及如何区分“维修”和“日常维修养护”的差异是不清晰的。电梯的哪个部件出现故障时应当从物业费中支出，而又当哪个重要部件出现故障可以支用住宅专项维修资金呢？还是当维修养护费用达到一定数额时区分使用物业费和住宅专项维修资金的标准呢？这些问题都是不确定的。因此，电梯维修费用支出款项并不明确，导致电梯维修养护费用承担的主体并不清晰。没人出钱维修，电梯自然只好停运。
停运原因之二：电梯维护服务合同条款不明确也不透明
笔者接触到的物业服务合同中多数没有对电梯服务标准作出详细规定，比如多长时间保养一次，保养的具体项目是什么，如何保养等。在物业公司将电梯服务外包情况下，业主基本无法看到电梯保养合同，因此无法做到有效监督。长此以往，物业公司在电梯日常维修养护的投入上，有逐渐减少的趋势，因此加速了电梯设备的老化。并且也不能排除一些物业公司因不愿承担“养护费用”而故意回避电梯维护义务的情况发生。
停运原因之三：住宅专项维修资金的归集和使用存在明显问题
一方面，很多业主在购房之后并未交存住宅专项维修资金；另一方面，也存在开发建设单位或物业公司拒不向有关部门交存维修资金，抑或挪用代缴住宅专项维修资金的情况，由此导致需要动用住宅专项维修资金维修电梯时，资金根本无法支用。以北京市丰台区南顶路29号楼和32号楼为例，其中29号楼的198户业主中就有113户没有按规定交存住宅专项维修资金；32号楼的198户业主中有8户没有交存。当真正需要动用维修资金时再行归集更是难上加难。
在住宅专项维修资金使用方面，决定筹集和使用维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条和第二十四条规定了住宅专项维修资金使用程序。为保证资金的使用安全，规章规定的六到七项程序是必要的。但仅其中征求业主意见一项程序就需耗费相当时日。在征求南顶路29号楼和32号楼业主关于使用维修资金的意见时，业主意见较难统一，致使维修资金一直无法使用。最后，街道办事处垫资数十万元用于维修电梯。
同时，住宅专项维修资金使用过程缺乏监管造成资金短缺及支用困难。以使用住宅专项维修资金维修和更新、改造电梯为例，费用数额多少才算合理？由谁及如何进行维修过程监督以确保维修质量和住宅专项维修资金的合理使用？假如业主对住宅专项维修资金的使用去向漠不关心，只要有人征求意见使用这笔资金就予以同意，那么，住宅专项维修资金就面临着被虚报冒用的风险。相反地，如果业主总是担心住宅专项维修资金被不合理地使用，势必不同意使用这笔资金，造成支用困难。
在南顶路29号楼和32号楼就存在上述问题。三部电梯维修费用，物业公司最初预算是14万元，第二份预算单变为26万元。业主因此担心住宅专项维修资金被挪用，对检测报价持怀疑态度。因此，32号楼的198户业主中，竟有超过178户业主不同意使用住宅专项维修资金。
停运原因之四：公共区域电费拖欠严重
电梯、高压水泵等共用设施设备的运行离不开电，而这部分电费依赖于物业费的收缴情况。如果物业费拖欠严重就会造成电费欠缴，供电部门可能采取限电或停电措施致使电梯停运。当然，业主拖欠物业费可能还有更深层次的原因，比如开发遗留问题、物业公司服务质量问题等。除了物业费拖欠严重导致公共区域电费欠缴之外，有的物业公司经营不规范，存在截留物业费故意欠缴公共区域电费的情况，从而导致电梯停运。
如何走出电梯“围城”？
第一明确“维修和更新、改造”内涵，区分电梯维护费用承担主体。只有明确“维修和更新、改造”的真正内涵，正确区分“维修和更新、改造”与“日常维修养护”的差异，才能判别电梯管理维护和出现故障时“用哪部分钱”，即判别出到底应当使用住宅专项维修资金还是由物业公司从物业费中列支。这样有利于保证电梯能够“该养的时候养好，该修的时候修好”，从而降低电梯停运的几率。
第二量化电梯维修养护服务标准。目前，电梯服务标准更多是关于“质”的要求，且比较笼统。“保证主梯24小时不间断运行”、“电梯出现事故应迅速启动应急预案”、“电梯轿厢张贴乘梯须知”等并不能反映物业公司的电梯服务“量”，也就无法了解物业公司是否尽到日常维修养护的义务。因此，应当量化电梯维修养护服务标准，制定日常维护保养内容和标准，并要求企业做好相关记录以备监督检查。量化电梯维修养护服务标准能够强化物业公司的责任意识，确保该投入的投入到位，保证电梯运行安全。
第三制定电梯停运紧急情况下使用住宅专项维修资金的程序，并对住宅专项维修资金的使用加强监督管理。《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定了发生危及房屋安全等紧急情况使用住宅专项维修资金的程序，以及发生紧急情况但未按规定实施维修和更新、改造时应由政府相关部门组织代修。部门规章已有原则性规定，各地方应当结合实际制订地方性规定。近日出台的《北京市住宅专项维修资金管理办法》对此作出了较为详细的规定。其中，“电梯故障危及人身安全的”为五种紧急情况的一种。该《办法》第三十条对“政府组织代修”作了详细规定。
对住宅专项维修资金使用的“紧急情况”以及政府“组织代修”作出详细规定，有利于保障确需支用维修资金时能够及时便捷地使用，尽快解决电梯停运问题。
为杜绝住宅专项维修资金被不合法或不合理地使用，有必要加强对住宅专项维修资金使用方面的监督管理。在监督管理手段方面，除了强化行政监管之外，可以尝试引入第三方审价、监理机制。培育专业工程造价咨询机构、工程监理机构等第三方机构，为业主提供专业的服务，保障住宅专项维修资金全额用于维修和更新、改造电梯等共用设施设备，保障工程造价相对合理，保障工程达到国家规定的施工工艺和标准。加强对住宅专项维修资金的监督管理有利于消除业主有关住宅专项维修资金被挪用的担心疑虑，有利于更快地征得业主的同意使用维修资金，从而减少电梯长时间停运的风险。
第四解决物业费拖欠问题，降低公共区域电费欠缴风险。千方百计地解决物业费拖欠问题是最终解决电梯停运问题的必然要求。
电梯为我们日常生活带来了极大便利，电梯停运破坏业主正常生活秩序。而电梯的正常运行需要投入高额的维修养护费用，费用组成又包括住宅专项维修资金和日常维修养护费用。保证这两部分费用的充足及合法和合理使用是减少电梯停运事件发生的有效途径。
原载于《现代物业》2009年12期/总136期
(责任编辑：现代物业) |
