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“芳草地”的枯萎
——成都芳草地小区新老物管更替始末（上）
特约记者/李佳俊
编者按：制度对物业小区更换前期物业服务企业设计了清晰的线路：组织业主大会召开业主大会会议，招标选聘物业服务企业并签订服务合同，前期物业服务企业按规定撤场并移交相关材料；政府主管部门和社区派出机构可予以一定的指导。但是在成都芳草地小区，以上所有的环节都出了问题，而每一个当事人都能拿出证据来证明自己没有过错。在当前的中国，芳草地绝非是遭遇如此难题的唯一小区。
建于上个世纪九十年代，位于成都市武侯区桐梓林中路1号的芳草地小区曾是成都最高档住宅小区的代表。2000年成都市仅有两个小区获得“全国物业管理优秀示范小区”称号，芳草地小区榜上有名。然而2004年底小区物管公司更换后，小区环境明显大不如前，社会声誉下降。桐梓林中路一带房屋价格在2009年12月时普遍在每平方米8,000元左右，而芳草地小区却只能卖到每平方米5,000元左右，小区业主颇有怨言。
2009年10月小区业委会选聘了新的物管公司，就在新物管要进驻小区的时候，一系列是非接踵而来。突然出现的黑字横幅将新物管公司拒之门外，小区里贴上了大字报，谣言四起，而小区外道路则被实行了临时交通管制。业主起诉业委会，业委会起诉老物管公司，曾经的“明星”小区突然间深深地陷入了社区公共危机的泥沼之中。
这一切的乱象究竟从何而起？
达成“双过半” 业委会决定选聘新物管
2008年8月30日，芳草地小区业委会正式成立。“安保人员严重不足，长期实行12小时轮班制，停车混乱、设施设备损坏、人员随意出入、安防系统形同虚设、围墙年久失修导致入室盗窃多次发生……”针对小区业主对小区物管公司——成都三泰物业管理有限公司（以下简称三泰物业）服务不满，业委会多次向三泰物业提出提高物业服务质量的书面及口头要求。2008年12月16日，业委会和三泰物业在整改方面达成共识。当日，业委会发布公告，通报了业委会下一步的工作计划和方案，主题就是选聘物业服务企业，让小区恢复到以前的优秀和文明。业委会主任杨文清回忆说，小区业主总数为844户，当时考虑到召集业主大会举行会议讨论不太现实，业委会决定将选聘物业服务企业这一重大事项改为采用书面征求业主意见的形式。同时业委会还议定，按照《芳草地小区业主大会议事规则》第十八条第（三）款规定，由业主委员会发放征询意见表，将业主大会的议事内容书面征求业主意见。
2009年3月20日起，由各幢各单元选出的业主代表逐户上门送达征询意见表，业主开始按幢按单元签名投票。4月3日,上门书面征求意见的工作全部结束，4月6日，业委会组织部分业主代表参与计票统计工作。最终，同意授权业委会重新选聘物业管理企业的业主，总面积为83,292.53平方米，占整个芳草地小区总面积124,789平方米的67.25%；总户数为558户，占整个芳草地小区总户数844户的66.113%。业委会认为这一计票统计结果符合“双过半”要求。
2009年6月24日，业委会在小区公示了《芳草地物业服务合同》及补充协议。业委会主任杨文清说，考虑到三泰物业在小区内存继物业管理，可以给予优先续约权。于是从7月2日起，业委会首先将三泰物业作为签订物业服务合同的优先考虑对象，与之洽谈。业委会要求三泰物业拿出10万元的履约保证金，并将包括停车场、游泳池、网球场等在内的每年公共收益的70%，交给全体业主，余下的30%可作为物管公司的管理费。经过近两个月、先后6次合同谈判，双方未能达成一致意见。三泰物业的负责人认为，要接受业委会提出的方案比较困难。
“物管费16年都没做过调整，小区管网老化，设施设备需要更新，以前的公共收益，都拿去补贴维修经费的不足了。”三泰物业总经理李江接受《现代物业》采访时表示，公司只要能做到微利，都愿意接受业委会的条件。但是按照那次谈判时业委会的条件继续服务小区企业将亏损，因此终止了谈判。
2009年9月2日，芳草地业委会向成都市物业管理协会、武侯区房管局物管科、小区所在街道办事处、社区四个部门作出书面汇报，汇报的内容有当前小区的物业服务情况、业委会的情况以及三泰物业拒绝签订合同等事宜。据此，以上相关部门同意业委会公开选聘新的物业公司。随即，业委会着手面向社会选聘物业服务企业，先后与十三家企业接洽，并通过邀标方式，收到四家物业企业的投标书。经评比筛选，业委会最终选定了四川艾明物业管理有限责任公司（以下简称艾明物业）。业委会将中标信息在小区内公示后，于10月17日与艾明物业签订了《成都市武侯区芳草地小区物业服务合同》，次日公告选聘结果，并上报武侯区房管局、火车南站办事处、桐梓林社区居委会。
2009年10月19日，业委会在小区公示了与艾明物业签订的合同。合同中艾明物业在维持现有的物业服务收费标准的情况下，接受10万元保证金及公共收益三七分成的约定事项，同时提高了满意度百分比考核要求，承诺为业主提供上门服务时只收取材料费、不收取上门服务费（三泰物业的上门服务费是5元起计收）。另外还用分值考核物业服务质量，让其接受大家的监督。10月22日，业委会给三泰物业发出离场通知，定于10月28日离场并移交资料。当日，业委会给艾明物业发出入场通知书，定于10月28日进场。
接到业委会离场通知后，三泰物业并没有离场。“业委会选聘艾明物业的消息传出后，小区许多业主联合签名向公司发出挽留信。”三泰物业总经理李江说，鉴于小区部分业主坚决反对移交资料，不同意三泰物业离场，同时小区尚有业主拖欠大量费用未结清等情况，三泰物业暂不离场，不移交资料。业委会随即将情况向当地政府汇报，同时向艾明物业通报。艾明物业当即把情况向成都市物业管理协会进行了报告。
业主分两边 新物管终被堵在门外边
在更换物管的公告张贴后，小区出现了一份签名表，200多户业主联名签名要求业委会撤销与新物管公司签订的服务合同。有业主将这份签名交到业委会负责人手中，他们的要求未被业委会采纳。10月25日，业主代表委托公证人员，对这份签名中的业主签名及身份进行确认并公证。10月26日，小区部分业主代表商量后，自费委托律师向武侯区法院递交了诉状，要求撤销业委会与新物管公司签订的合同，并责令业委会自行承担违约产生的损失。在这几天内，物管中心外的墙上，一些业主贴出了“业委会如此堕落”、“艾明草台班子滚蛋”、“不作为的业委会必须下台”等大字报，并在小区悬挂类似横幅。同时，关于业委会成员假公济私、签订合同缴纳保证金和公共物业收益三七分成是业委会想将其“独吞私分”的传言在小区散布开来。
考虑到小区环境很差和部分业主还不了解企业的情况，艾明物业决定进场后在小区进行一次实力展示，派出了两百多名员工，身着工装整齐地来到小区，准备为小区开展一次清洁大扫除作为见面礼。然而10月28日上午，当艾明物业列队来到小区，小区门口却悬挂起反对艾明物业进场的横幅，部分业主也聚集在小区门口阻止新物管进场。艾明物业负责人当即命令队伍在小区20米外的地方列队等候通知。反对新物管进场的业主表示，业委会制作的选聘意见表不规范，上面没有写明是要更换哪家物业公司，而且很多签名都是业委会找家里的老人和小孩签的字，根本不能代表业主的意见。另一名业主表示，业委会2008年8月成立，一直都没有召开过业主大会，就算换新物管，除了没有公示，大家也根本不知道是否招标，业委会换新物管有暗箱操作的嫌疑。反对新物管进场的业主还认为，三泰物业所有工作人员都非常负责，这个小区的物管费为多层0.7元/平方米、含电梯高层1.2元/平方米，一直都算成都比较低的，但老物管仍把小区管理得很好。
然而，支持更换物管的业主并不认同。“从业委会成立起，三泰物业就对业委会强烈不满和抵触，唆使部分业主出面干扰业委会正常工作，这些业主要么不交纳物管费，要么以极低租金租用小区共有部分的房产从事商业经营……”，“哪个说三泰物业服务好？今年火车南站辖区小区院落卫生评比，我们芳草地小区排名倒数第二！我们以前可是全国物业管理优秀示范小区哦！”支持业委会的业主态度也十分强烈。小区门口剑拔弩张的紧张态势引起当地政府的高度重视，政府相关部门迅速赶到现场，平息事件。
政府忙调停 协调会纪要暂时保稳定
10月28日中午，经过成都市房管局物管处、武侯区房管局、火车南站街道办主持调解，一纸经各方参会单位和个人签名的会议纪要张贴在了芳草地小区门口，称鉴于部分业主就物业管理选聘过程有异议向法院提起诉讼的情况，从当日起在法院7个工作日立案审查期间，艾明物业暂缓进场，三泰物业公司维持现有物业服务。待法院立案审查期过后，如法院作出不予立案的决定，三泰物业立即退场，艾明物业依法进场；如法院作出立案的决定，则中止合同执行，待法院判决后依判决结果执行。立案审查期间，三泰物业负责保持现有公共秩序，做好小区物业服务。艾明公司负责人在纪要上签署意见“以业委会通知为准”。业委会主任杨文清在纪要上签署“业委会对外的决定、意见，须经业委会集体表决。”
当日下午，杨文清回到小区看到小区内大字报仍未清理，反对艾明物业进场横幅仍挂在小区门口。杨文清认为“三泰物业并未按会议纪要要求履行负责保持现有公共秩序，做好小区物业服务的义务。”下午4点，业委会向艾明物业再次发出进场的书面通知。当晚7点，艾明物业再次带领员工进场。反对艾明物业进场的业主则坐在小区门口坚决反对新物管进场。当地政府及派出所、武侯区公安局防暴大队立即赶到现场，防止事态扩大。当晚，艾明物业总经理杨斌向反对方业主表示艾明物业严格按照合同办事，遵守国家法律、法规，服从行业主管部门的协调。他对业主说：“我们是一家遵纪守法、合法经营的管理规范化、服务人性化的公司，我们一切按照法律程序及合同办事，为了配合政府部门的工作，为我们构建和谐社会，保持社会稳定，避免发生大规模群体事件，我们暂缓进驻”，随后带领公司员工离开了现场。此后几天，反对艾明物业进场的横幅依旧挂在小区门口。
三泰物业总经理李江对《现代物业》解释了为什么会议纪要贴出的当天杨文清还可以看到小区门口的条幅：10月28日政府会议纪要出来后，她即回到小区活动中心劝告悬挂横幅的业主撤走横幅。“业主悬挂的标语、横幅，物管无权强行撕毁，不能强行撤除，只能做到劝告。”李江表示并非物管不作为。
11月3日，武侯区房管局、武侯区火车南站街道办主持召开业委会及反对方业主参加的协调会。会议就10月25日200多名业主代表签名要求业委会撤销与艾明物业签订的物业服务合同进行协商，先对联名反对新物管进场的签名代表进行人数确认。
11月4日，火车南站街道办徐金凤，业委会杨文清、刘琼华筹备确认具体工作，决定组织三个小组同时进行，每组成员有社区、提案方业主、业委会、业主代表各派1人组成，街道办派人员现场指导监督。
11月5日上午，业委会发出权数确认公告。告知小区业主确认工作的目的、时间、地点、要求等事项。公告在小区告示栏、54个住宅单元楼口张贴。应提案方请求，确定时间由一天延长至两天。
11月6日至7日，在小区球场坝子开展确认工作。联合签名的200多名业主，仅有11名业主现场确认。对此，业委会认为所谓的200多名业主联合签名系子虚乌有。
11月22日和27日，在主管部门的要求下，三泰物业向业委会移交资料。“三泰物业并未移交关键资料！小区总平面图、供电线路图、小区客户资料等核心资料并未移交给业委会。”业委会委员黄宗群告诉记者。而到了12月23日，当记者联系三泰物业总经理李江时，她说目前物管从开发商接收的小区资料已全部移交业委会。
有业内人士提出了疑问：在法院未判决业委会与艾明物业签订的物业服务合同无效前，该合同是否还具备法律效力？（待续）
原载于《现代物业》2010年01期/总139期
(责任编辑：现代物业) |
