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“芳草地”的枯萎
——成都芳草地小区新老物管更替始末（中）
特约记者/李佳俊
遭通报批评 新物管向协会发律师函
11月4日，芳草地小区业委会引进的新物管——艾明物业遭到成都市物业管理协会的通报批评。在市物协发出的《关于对四川艾明物业管理有限公司全行业通报批评的决定》中称，在此次事件中，艾明物业违反国务院《物业管理条例》第二十八条，《成都市物业管理条例》第七十二、七十三条等规定，在没有对建筑区划内共有部分及相应的档案进行查验的情况下，擅自进驻芳草地小区，致其出现混乱局面，造成了不良的社会影响。“根据《成都市物业管理协会章程》，决定对四川艾明物业管理有限公司给予全行业通报批评，并提请会员大会终止其协会理事职务，同时提请市房产管理局按照《成都市房地产行业信用信息管理办法》予以信用记减分。”
艾明物业立即向市物管协会提出意见：国务院《物业管理条例》第二十八条是针对前期物业管理，而芳草地小区业委会此次选聘物业服务企业已不属于前期物业管理范畴。随即，市物管协会对通报依据进行了调整，引用《物业管理条例》第三十七条，对艾明物业进行处罚。11月9日，四川盛豪律师事务所受艾明物业委托向市物管协会发出律师函。该函称协会通报事实不清，情况不明，定性不准。该律师函声明：艾明物业并未正式进场，10月28日艾明物业只是在小区外20米列队等候入场，且艾明物业是依据与业委会的合同，接业委会书面进场通报才进行入场准备；至于未做物业设施设备承接验收，业委会也有书面告知，三泰物业不愿意移交资料，根本无法验收。该函件请市物管协会“撤销对艾明物业的通报，同时向原传播信息的渠道发出更正的通告，消除负面影响。”该律师函还提出希望协会谨慎和妥善处理，否则艾明物业将通过司法途径维护自己的合法权益。函件同时抄送成都市物业管理处、四川省建设厅产权管理处。12月21日艾明物业公司董事长戚鑫对记者说，11月4日艾明物业委托律师向芳草地小区业委会发出律师函，函件的主要内容是告知业委会，由于业委会未能让艾明物业按照合同规定如约进场而给艾明物业带来的一切经济损失将由业委会承担。
艾明物业公司总经理杨斌表示，公司按照相关规定合法取得入场资格，却遭到阻挠，更是遭到了行业协会的批评。戚鑫说，公司为入场做了大量前期准备，比如人员招聘、入职培训、服装采购等，但现在过去了一个多月，却还没有入场的消息，不排除根据合同要求向业委会索赔10万元。戚鑫认为艾明物业现在已是骑虎难下。如今，公司为进入芳草地小区而招聘的大量人员处于闲置状态，人工成本使其很是头痛。如果解聘这部分人员，公司又会受到劳动法的处罚；再者，如果业委会一旦提出进场通知，公司无人员储备，将面临违约的风险。“不管事情怎么发展，我们公司是要随时做好进场准备的。‘芳草地事件’把公司推进了全社会的视野里，艾明公司将更好地为芳草地小区提供优质服务，提升公司品牌形象。”戚鑫说。
据了解，芳草地小区旁边的丰和园小区也是艾明物业前两年接手的一个旧小区，艾明物业在该小区的服务满意度达到了95%。戚鑫说：“做好芳草地小区服务虽然会面临很多困难，但我们公司有信心！同时也希望公司得到行业主管部门的公正待遇。”
三泰物业不愿意移交资料，以物管费用未结清而不愿意离场，市物管协会并未对其进行行业通报批评。三泰物业总经理李江对本刊说，政府主管部门只对公司进行了监督检查，公司没有收到什么处罚通知。成都物管行业一业内人士对此表示不理解，不管三泰物业因何原因不离场，但该小区反对艾明物业进场的横幅能在小区门口悬挂几天，小区大字报在小区满天飞，是严重不符合当前成都构建和谐物管要求的。但为什么只有艾明物业挨批呢？“艾明物业应该按业委会通知依合同进场呢？还是违反合同不进场呢？”
“20%不存在” 业委会拒绝政府开大会
2009年12月4日，武侯区房管局向业委会发出关于限期召开芳草地业主大会会议的指导意见函。该意见函称“小区在选聘物业服务企业过程中，有部分业主联名提出在选聘物业服务企业过程中有侵害业主知情权和选择权一事，请求召开业主大会会议。”根据《物业管理条例》第三十条，经20%以上业主提议，业主委员会应该召开业主大会临时会议、《成都市物业管理条例》第三十二条，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法依约履行召开业主大会会议职责的，区（市）县房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。根据《芳草地业主大会议事规则》以及11月3日下午，业主代表与业委会代表在火车南站街道办的协调意见，限定业委会5日内召开业主大会会议。同时要求业委会依法履行职责，确保小区的正常秩序和稳定。
12月11日，业委会针对武侯区房管局发出的指导函，向武侯房管局发出回函称：11月3日，业主代表与业委会代表在火车南站街道办的协调，明确要求对“20%以上业主”提议的业主权数进行确认核实，以便根据相关法律法规召开业主大会临时会议。11月6日至7日，火车南站街道办派桐梓林社区工作人员组织三个小组，每个小组均由业主代表、业委会成员、社区工作人员等共同组成。在火车南站工作人员派员监督指导下，经查证“20%以上业主”提议的业主权数不实，只有11名业主现场确认，占小区844户的1.3%，而且其中还有签字确认声明放弃召开业主大会的提议，因此不具备召开业主大会临时会议的法定人数。业委会已于11月10日，将结果报告火车南站街道办及武侯区房管局。因此，业委会认为不存在20%以上的业主提议召开业主大会临时会议这一事实，故依法将不会召开议事内容为指导函所要求的“把芳草地近期选聘物业服务企业发生事件、物业管理共同事项和业主书面提议内容提交业主大会会议讨论表决”的业主大会会议。业委会认为，芳草地小区发生的事件属于不需要及时召开业主大会即能予以解决的范畴，而且引发这些事件的争议和纠纷已进入司法程序。因此，业委会也可以决定不需要召开临时业主大会会议。对芳草地小区目前状态和发生的事件，业委会认为由人民法院司法判决处理为宜。否则，将容易引发新的不稳定因素。如硬要以并不充分的理由和并不适用的法规，以行政命令强行组织召开临时业主大会会议，一有行政干预司法之嫌，二来可能会激化芳草地小区当前存在的矛盾。
鉴于芳草地小区目前状态，且已有两起纠纷已进入法院诉讼中，法院于2009年12月8日第一次开庭审理了张静、范瑞华两位业主诉业委会撤销权一案，并于2009年12月21日开庭审理业委会诉三泰物业公司合同纠纷一案。
对于武侯区房管局发出的指导意见函，小区部分业主抱有怨言。有业主称武侯区房管局置“20%以上业主”提议的业主权数不实的事实而不顾，依旧限定业委会召开业主大会临时大会的行为是对业委会的打压。确保小区的正常秩序和稳定应该是小区目前物业管理者三泰物业的职责，武侯区房管局却将责任推向业委会。据记者了解，截至2009年12月23日，芳草地业委会一直没有按照武侯区房管局的指导意见函召开业主大会临时会议。业委会主任杨文清表示坚决按照法律法规及《芳草地业主大会议事规则》办事。（待续）
原载于《现代物业》2010年01期/总139期
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