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芳草地”的枯萎
——成都芳草地小区新老物管更替始末（下）
特约记者/李佳俊
业委会抗辩 “双过半”公开公正应有效
2009年12月8日下午2点半，成都市武侯区法院正式开庭审理成都芳草地小区部分业主代表张静、范瑞华起诉小区业委会一案。作为小区全体业主代表的业委会，与其所代表的业主对簿公堂。法庭上，原告律师递交的起诉状称，“业委会在选聘物业服务机构的过程中，违反《芳草地小区业主大会议事规则》、《物业管理条例》及《成都市物业管理条例》的规定，在未召开业主大会和未取得业主合法授权的情况下，违背广大业主意愿，擅自与四川艾明物业管理公司签订《物业管理合同》。”请求法院判决业委会与艾明物业合同无效。
对此，被告方辩护律师答说，被告人是经业主大会选举产生，并依法在成都市武侯区房管局和武侯区火车南站办事处备案的芳草地小区业主大会业主委员会，其产生符合国家法律法规规定，也受芳草地小区大多数业主支持和拥护。作为业主大会的常设办事机构，业主委员会是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表。本案涉讼的选聘物业公司行为，是在武侯区房管局、火车南站街道办事处、桐梓林社区居委会的指导下，经业主大会以书面形式征求业主意见，并经芳草地小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（“双过半”）同意，授权业主委员会选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同，不违反任何法律禁止规定，符合《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理条例》等相关法律法规的有关规定，符合《芳草地小区业主大会议事规则》和《芳草地小区业主委员会工作规则》的规定，其过程公正公开，程序合法，合同有效。
业委会认为原告是对业主大会和业主大会会议这两个基本概念，以及对业主大会会议的形式有重大误解所致。首先，业主大会是一种组织形式，而非原告理解的“召开大会”的一种行为方式；其次，业主大会会议有两种形式，即《物业管理条例》第十二条规定的“业主大会会议可以采取集体讨论，也可以用书面征求意见的形式”。而原告认为自己没有参加过集体讨论形式的会议，就轻率指责“没有召开业主大会”，实则是对业主大会会议及其形式的片面理解和误解。
业委会表示，原告之前对于业委会的公告、上门发放征询意见表、征集意见和签名表达业主是否授权选聘一事，并未向业委会提出过任何意见，仅是在选聘结果公布后持有异议，实则是因为业委会根据广大业主意愿选聘物业公司，在与三泰物业谈判破裂后，没有与三泰公司签署物业服务合同，从而与原告目的不一致导致的结果。
对于原告诉称业委会选聘物业服务企业并签订合同“未取得业主合法授权”、“违背广大业主意愿”，业委会认为，从业主意见征询表可以得出判断，业委会确已取得法定的“双过半”的业主授权，因此原告的说法不成立。业委会说，有极个别业主，看到有人在三泰物业支持和怂恿下，在小区内铺天盖地贴出大小字报，对业委会成员造谣中伤、诽谤诬蔑，声称签订合同缴纳保证金和公共物业收益三七分成是业委会想将其“独吞私分”，而又不清楚事实真相，又看到三泰物业多次动用保安制造威胁、声称断电断水这些类似黑社会暴力手段后，害怕受到报复牵连，提出反悔，改称当初是在不知情下签字授权给业委会选聘并与物业服务企业签订合同。业委会认为这一抗辩理由完全没有法律依据和不足以抵抗书面授权的合法性和有效性。
至于实施新物业服务企业选聘并与选聘物业服务企业签订物业服务合同的授权是否合法有效，业委会认为这也是不容置疑的。芳草地小区采用书面征求意见形式的业主大会会议，一旦经全体业主人数过半面积过半“双过半”的授权表决，业主委员会与选聘的物业公司签订物业服务合同，是其当然的责任，完全符合《物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定。与《成都市物业管理条例》第七十四条“业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决”的规定也不矛盾。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，只要这一授权签署是业主本人真实意思的表达，芳草地小区业主委员会完全可以获得这样的授权。答辩人向法庭提交了2009年3月20日开始发放的书面征询意见表这一证据，上面清楚地列出了授权事项。业主阅读并签署后，即是其真实意思的表达。
业委会认为本案涉讼纠纷所诉的行为和决定，完全符合这些法律法规的规定，程序和实体均合法有效。请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告承担诉讼费用。在当日的审理上，法院决定择日宣判。
“三泰”有两个 老物管服务合同新疑点
2009年12月21日，武侯区法院公开审理业委会起诉三泰物业一案。业委会提出三个诉求：一、请求人民法院依法判令被告移交芳草地小区属于全体业主的物业房产、物业公用设施设备和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料文件；二、请求人民法院依法判令被告全体工作人员撤离芳草地小区；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。
庭审时，业委会称芳草地小区业主自1994年入住后即由开发商下属的武城三泰物业管理公司管理（后来在小区内实施物业管理的成都三泰物业管理有限公司，和与开发商签订有《前期物业管理合同》的成都武城三泰物业管理有限公司是两个完全不同的法人主体）。被告注册成立后接替原物业公司即武城三泰公司，在芳草地从事物业管理服务。因被告在进行物业管理过程中，未能尽职尽责，导致小区卫生脏、乱、差；治安环境差、乱，芳草地小区大部分业主对被告的工作极不满意。2009年10月22日原告向被告发出通知，通知其退出小区并移交各项资料，但被告却以债务未结、部分业主挽留等为由，拒绝撤离芳草地小区，并造成冲突，对此原告多次请求政府、房管、社区出面协调，但至今被告仍拒绝撤离芳草地小区。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”和《物业管理条例》第三十九条“ 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”的规定，结合《成都市物业管理条例》第七十五条第（一）款“物业服务合同依法、依约解除的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出”的规定。
对此，三泰物业表示，业委会选聘艾明物业，并非为应广大业主要求进行，同时“双过半”也不符合事实。此前，业主以此为由起诉业委会一案也在审理之中。同时因有业主未结清物管费用，根据10月28日成都市房管局物管处、武侯区房管局、火车南站街道办、桐梓林社区居委会、业主代表、业委会、艾明物业、三泰物业协调会议纪要精神，在业主大会未作表决之前，三泰物业暂留在小区从事物业服务。根据《物权法》第八十一条规定业主有权更换物业服务企业，但前提是小区业主依法作出决定。三泰物业辩护律师提请法院中止本案诉讼。
三泰物业称已于11月22日和27日把物业资料移交给业委会。业委会则称物业管理用房、共用设施设备、业主客户资料、小区总平面图、供电总平面图等未移交。庭审时三泰物业总经理李江表示，三泰物业已于2008年9月把上述资料移交给业委会筹备组成员范瑞华和黄宗群。黄宗群当庭表示不知情。
对于未签订物业合同，李江表示该公司为小区开发商下属物业公司。芳草地小区开发商由三泰屋业等三个股东构成。小区建成后，开发商与武城三泰物业公司签订了前期物业合同。后来，武城三泰物业公司注销，三泰屋业与张友华共同出资500万成立了三泰物业公司，三泰物业公司从武城三泰物业公司接手小区物业管理。
但业委会方面认定，小区前期物管企业为武城三泰物业公司。虽然武城三泰物业公司当年确系开发商所属物管公司，但并不代表武城三泰物业公司注销后，三泰物业就可以在没有合同的情况下在小区从事物业服务。自业委会成立后，三泰物业没有与小区签订物业服务合同就是非法经营。对于三泰物业提出的10月28日会议纪要精神，业委会则强调根本未接受10月28日的会议纪要，且该纪要不具备法律效力，无权指定三泰物业继续在小区从事物业服务，更无权阻止艾明物业按合同进场。
顽症与时弊 再考验行政司法大智慧
业主起诉业委会，法院将会如何判决？业委会与老物管的官司有将如何判决？法院会支持三泰物业提出的案件中止要求吗？艾明物业又将何时进场？小区部分业主提出既然三泰物业目前在小区从事的是非法物业服务，那么业主是否应该交纳物业费呢？如果不交纳物业服务费，很可能导致小区出现管理更加混乱的局面。如果交纳物业服务费，依据又是什么呢？
在成都芳草地小区物业管理纠纷中，竟然纠结了当前中国住宅物业管理的纷杂万象，理当受到全社会关注，一个“各方都没有错”的社会现场出现如此严重局面，那么不被人所识的错将更令人心悸。芳草地小区何时化解公共危机重归和谐，无疑是当前考验我们行政和司法智慧、以及相关当事各方理性、气度和策略的重大难题。（全文完）
原载于《现代物业》2010年01期/总139期
(责任编辑：现代物业) |
