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地铁物业新纪元
文/王洋 成忻
1998年3月，全A国人民代表大会在“十五”计划纲要草案中提出建设全国性高速铁路，设想在21世纪初，建成时速达250—300公里的高速客运专线。时至今日我国投入运营的高速铁路已经达到6,552营业公里。仅2010年，国家便计划投入7,000亿元人民币加快高速铁路的建设进度将进一步扩大并完善铁路网布局，规划新建的铁路达到１万公里。
这一庞大的计划对推动国民经济的快速增长无疑具有深远的战略意义。轨道交通不仅是一种经济快速的出行和运输方式，为地区间的沟通往来大幅度“提速”；更重要的是，伴随大规模轨道交通的建设，诸多辅助设施的建设和运营也将刺激如钢材、橡胶等基本工业消费品的增长，同时也创造更多的就业机会。这其中就包含了服务业。
与国家高速铁路建设计划同时进行的，是各个城市的内部轨道交通建设计划。目前我国已经建有轨道交通（包括地铁和轻轨）并投入运行的城市有12个，它们是：北京、上海、香港、长春、武汉、重庆、大连、台北、广州、南京、深圳和天津；轨道交通工程已经开工并将在未来三至五年内投入运行的城市有13个，它们是：成都、长沙、哈尔滨、杭州、昆明、南昌、宁波、青岛、沈阳、苏州、西安、郑州和无锡。正在酝酿建设的城市则更多。
据昆明轨道交通公司介绍，国家批复可以进行市内轨道交通建设的城市必须符合以下三项指标：城市人口在300万以上、GDP在1,000亿元以上、地方财政一般预算收入100亿元以上。
在如此庞大规模的城市设置市内轨道交通系统，对有效管理和多种服务的需求必定是刚性的。这其中包括：工程建设管理、电路系统管理、给排水系统管理、防灾管理、人流管理、站点出入口安检、售票及检票系统管理等等；由站点延伸而出的服务需求则更多，诸如站点周边商铺的物业管理、绿化及清洁服务、餐饮管理服务等等。
另一方面，轨道交通所带来的稳定人流将直接对沿线及周边的商业产生重要影响，间接导致物业快速升值。同时，轨道交通的站点本身也蕴含着如商铺的招商与租赁、平面广告和电视广告投放等丰富的创富机会。香港地铁公司就曾在其2001年报中明确公司的主要任务：“公司致力在铁路沿线建立及支持发展策划完善的新社区，在香港都市化发展当中扮演重要角色。”（《北京青年报》）
这些商业机会对相应业务已经非常成熟的中国物业管理公司来说，无疑是一个巨大的潜在市场。从另一个角度来看，这正是历史给予中国物业管理行业难得的重要发展机遇。
深圳地铁“后勤式”物业管理
深圳地铁始建于1999年，2004年3月18日开通，12月28日正式通车。已完成的深圳地铁一期工程总计19个车站，总长21.866千米。
深圳地铁物业管理发展有限公司（简称“深铁物业”）为深圳市地铁有限公司的全资子公司，于2006年1月26日注册成立，注册资金1,000万元，以地铁物业的经营、管理为主业，先后承接罗湖交通层、深圳地铁一期工程全线车站及隧道、地铁车辆段、单身公寓、地铁大厦、会购商业街、罗湖公交场站等物业项目，管理总面积117万平方米。公司下属五个管理处，管理人员104人。
从深铁物业所接管的物业类型（见表本期P20）来看，并不仅仅局限于地铁线路和站点，还包括了地铁公司的后勤管理、办公楼管理，并承接了其他的社会项目，更像是以地铁系统运营业务下的一种特殊服务项目。在站点和车辆段管理的收入方式上，深圳市地铁有限公司会根据物业管理公司每年的支出情况向其划拨下一年的营运资金。而如写字楼等其他物业类型，则可以按照成熟的物业管理市场化运作方式进行管理，按面积单位计费。
物业管理公司所提供的站点的秩序维护和清洁服务，实际上也是以外包采购的方式向其他专业供应商购买，物业公司负责管理和监督。深圳市地铁有限公司的网站有一个窗口定期公布地铁物业的招商信息，但深铁物业并不负责此项目的运作，它属于“资源开发分公司”的工作内容。
资源开发分公司是深圳市地铁集团的直属资源经营开发管理部门，负责对除物业管理外的地铁附属资源进行统一经营和统一管理，是地铁集团公司非车费收入的主要经济来源，下设综合管理部、经营策划部、广告部、商贸部、通信工程部、综合开发部和技术服务部七个部门。资源分公司主要对地铁附属的广告、商业和民用通信项目的经营模式策划经营及日常管理维护维修工作，并配合开展相关项目的前期设计方案的制定及申报审批，以及配合建设分公司的工程实施。
由于工程设备方面和地铁交通系统紧密关联，所以设备管理是由与深铁物业平行的运营分公司负责，包括地下商业街店铺的物业维修和维护。运营分公司代表地铁集团全面负责地铁的运营管理、客运服务、列车运行组织及土建设施、车辆和运营系统设备的维修保养等工作。深铁物业品质部主管易秋丽对《现代物业》说，看上去运营公司和物业公司是平行的兄弟单位，但如果从实际操作的情况来讲，物业公司和运营公司的关系非常密切，商家和租户报修来找物业管理公司，物业管理公司就需要以最快的速度和运营公司进行沟通。“实际上地铁站点的管理中，物业公司与运营公司良好的协调配合是非常关键的。”易说。这也就意味着，物业管理本身就是运营程序的一部分，至于如何处理物业管理公司、资源经营公司和运营公司的关系其实只是总公司内部的行政管理问题。
不难看出，深圳地铁设立的物业管理公司还是国内传统意义上的“物管公司”，维护和保障的职能被充分强调的同时，对物业进行整体策划和经营的“先天”优势被分割，将基于整个地铁系统物业资产的价值链打散分项进行管理和运营。“物业管理”的资产统筹与管理职能相对并不突出。
而对于一个地铁系统来说，最具有赢利效益的项目莫过于地铁线路以上的物业开发和经营。深圳地铁公司向香港地铁借鉴，由总公司争取得到“地铁上盖物业”的开发权，一旦形成项目开发，物业管理公司即可进入前期介入。不过，短期之内还无法目睹物业管理公司在这些“上盖物业”上实现保值和增值的目标。
有一个不争的事实是，当地铁线路越来越多，地铁所承载的物业就会越多，物业公司的业务就会越来越多，管理面积甚至可能超过万科这样的大型企业。
台湾捷运的多种经营模式
台北大众捷运股份有限公司是台北轨道交通“台北捷运”的运营商。该公司2008年年报显示员工总人数为3,835人，其公司最大的股东是台北市政府，股权占到了73.75%。
台北捷运已通车的线路有文山内湖线、淡水线、中和线、小南门线、新店线、南港线、板桥线及土城线等8条，总长度为75.80公里，共计82个（台北车站及忠孝复兴2个主要转乘站，各以2站计）车站，平均每日旅运量超过130万余人次。
台北捷运系统的附属设施经营包括广告、停车场、换乘停车场、贩卖店、地下商店街、场地出租、金融服务等等。这些附属设施在2008年一共为公司创下11亿9千万元新台币的收入，之中排列最高的为贩卖店，占20%；其次是停车场（13%）和地下商业街和广告（分别9%）。
截止2008年底，全捷运系统站点设有贩卖店102间，包括便利商店、资讯通信、医药和化妆品、音乐、饰品、书籍、美食、旅游服务、就业服务和为社会福利团体提供的经营空间。地下商业街有地面商业街所无法比拟的优势，那就是空间规划合理、光线舒适并且没有人车争夺道路的现象。台北捷运地下商业街总建筑面积8,729平方米，店铺116间。捷运公司适时调整这些商业的招商策略，形成具有区域特点的小型商圈。2008年公司将东区地下街调整为民政和劳工部门的便民服务中心，而将中山地下街调整为以图书和知识产业为主的购物区域。
在淡水、新店、海山、木栅、中和、南港、土城等7条线路设置停车场，采用“悠游卡”（即一卡通）、自动收款机和人工收费的方式收取停车费用。总计有17处汽车收费换乘停车场、32处摩托车换乘停车场；汽车位2,791个，摩托车位8,175个，自行车位9,773个。在换乘停车场使用“悠游卡”的停车价格是汽车每小时5元新台币、摩托车每小时3元新台币。
台北捷运系统商业广告类型包括灯箱、海报、布幔、布旗、地贴、壁贴、电子多媒体等形式，此外车站月台共有270块液晶电视同时播放商业广告。
与深圳地铁物业管理相似的是，台北捷运公司也承接地铁系统之外的运营管理项目——与之不同的是该项目的产权并不归属地铁公司。2008年9月1日台北大众捷运股份有限公司承接“台北小巨蛋”项目的管理运营。“台北小巨蛋”是台湾地区最大的综合性体育场馆，因常年举办流行音乐演唱会而出名，其产权人为台北市政府。该场馆管理运营的主要工作包括：与演艺界商业团体签订合约、演出期间的运营管理、场馆硬件的物业管理、附属事业经营（附属商业、广告、停车场等）以及相关人事管理等等。
在公司组织架构上，台北捷运并没有向深圳那样成立有分公司并进行独立的财务核算，而只是分设了很多的部门，与物业管理相关的职能也分散到三至四个部门当中。
台北捷运与香港地铁开发模式最大的不同之处在于，台北捷运公司并没有轨道交通沿线，或者“地铁上盖物业”的开发权，该权利属台北市政府捷运工程局所有。
所以，从台北捷运的运作来看，该公司似乎连一个内地传统意义上的“物管公司”都不是——但如果换一个角度看的话，那么会发现台北捷运公司本身就是一个巨大的地铁物业运营管理公司，因为它自身根本没有土地开发权，而除了地铁系统之外，又可以发挥自身管理公众物业的优势（以及与市政府良好的关系），争取系统之外更多的物业管理运营权，为公司增加利润。在这项工作之中，多种经营方面所显示出的强大策划能力，是其进行资产管理的核心竞争力。
（更多内容请见本期杂志）
原载于《现代物业》2010年07期/总156期
(责任编辑：现代物业) |
