|
物管教育十五年——第三届全国物业管理专业教学研讨会
文/王洋
人才和市场的紧密关系是不言而喻的，有什么样的市场就需要什么样的人才，市场的结构往往成为人才培养方式的决定性因素。从1996年我国大专院校创设第一个物业管理专科专业（1999年设本科）至今，中国物业管理院校教育已经走到第十五个年头，2010年的7月，全国物业管理专业各类毕业生已经供不应求，更有甚者，明年和两年后的毕业生在一些著名院校业已被企业“订购”一空。就此断言物业管理出现了“翘市”局面一定会令业内人士嗤笑，那么，供不应求与生源不畅的矛盾如何评判？在庞大的社会需求面前，院校中的专业设置是形同鸡肋还是炙手可热呢？
当2008年现代物业发展论坛·第一届全国物业管理专业教学研讨会召开之时，校方最关心的问题是自己的学生有何出路，在那一届会议上听到最多的两个词是“2+1”和“校企合作”。时值2010年，物业管理专业学生与用人单位供求关系已经发生了根本的变化。以广东新安职业技术学院物业管理系为例，2005级33名学生全部到同一家物业管理公司实习，一年后一次性就业21名，就业率64%；2006级就业率达到98%；刚刚毕业的2007级则为100%。
然而仅从数量上的变化并不能说明专业教育的成功程度，此间存在着新的更深层次的矛盾。一方面，物业管理专业对人才的吸引力在下降。武汉大学第一届物业管理专业（本科）毕业生人数为25名，第二年10名，第三年9名；志愿名额每年都无法足数。另一方面，企业对上岗人员的创富能力有了越来越高的要求，希望毕业生能够实现“无缝对接”，学生顶岗实习的时间越来越长，但依旧缺少可以管理智能大厦或整个小区的项目经理级人才。
探讨这些现象背后的因素成为了2010年度现代物业发展论坛·第三届全国物业管理专业教学研讨会暨世博物业管理经验推介会的核心议题之一。
本次会议于2010年7月12日至14日在上海召开。作为全国唯一的系列型物业管理专业教学研讨会，会议吸引了来自包括香港和台湾地区在内的全国各省市代表逾百人前来参加。与前两届教学研讨会有所不同的是，本次会议参会代表中来自企业的代表人数明显增多，因此，也听到了更多企业对于专业人才培养的见解。
“专才论”与“通才论”
前者认为，物业管理人才培养的目标应该是面向基层特定工种的，培养出的人员应当在毕业后直接上岗从事基础工作，比如设施设备的管理人员。而后者认为真正的“物业管理专业”不应该变成“客服主管专业”或者“设备工程专业”，物业管理要培养的人才应该是针对整个物业管理流程的，是可以协调物业管理各个环节之间良性运作的人才，换言之，就是培养小区管理处经理、甚至是物业管理公司总经理人才。
台湾吴凤技术学院安全科技与管理系助理教授高贤松非常明确自己的目标：“没有人说我们一毕业就是高级知识分子，因为我们是技职院校，我们不是高科技学术的顶尖人才。我们职业技术院校的理想是能够脚踏实地地做事情。”吴凤技术学院安全科技与管理系的职业培养方向是“保全”专业人才。台湾科技大学建筑系助理教授、台湾物业管理学会秘书长杜功仁介绍，官方文献中对物业管理服务的范畴有比较清楚的定义：首先是建筑物与环境的使用管理，即一般所谓的建筑设施、设备管理；第二是生活与商业支援服务；第三是资产管理。这三个范畴同时也对台湾物业管理专业人员的职责做了定位。他说：“（台湾）业界有一个共识，专业人员要会建筑物的设施维护管理，但不见得他就是去第一线做操控的人，他要有能力去领导一个团队，把建筑物的正常运营做好，甚至包含节能，怎样把营运成本降低，都是物业管理人员的职责。”
香港的物业管理是从英国模式而来，人才培养的基本目标定在经理级别。英国特许房屋经理学会亚太分会专业发展总经理黄显能说：“在香港常常说，物业管理经理不是一个专才，他是一个‘通才’的‘专才’。意思是说，关于物业管理专业范畴的他都懂，他是工程师、建筑师、财务管理师、城市规划师，同时也是公共关系经理，还做企业管理。”香港专业人才培养的目标，是使培养对象成为一家公司的总经理；课程所教授的不是现在要做什么工作，而是未来20年、30年要做的工作，培养程度深、面广，人才应该是多功能的。一个物业管理经理从学校毕业后进入物业管理公司工作，从中层开始慢慢做起，经过10年、20年升为高级经理、总经理的级别。
这是由市场环境决定的。香港物业管理的市场形态与美国、加拿大等海外地区基本相同，物业管理公司早已成为“服务集约商”，专项的服务全都是向其他专业机构转包的，物业管理公司本身是一个服务的采购者和监督者。
香港的专业教学更多的不是依赖学校开设特定的专业，而是依靠非政府的行业机构与学校联办课程来完成，学生修完专业课程之后会获得这些中立协会的认证证书。专业机构的认证证书对于物业管理经理是非常重要的，有证书才会被认为是“专业人士”，没有证书则会被认为“不专业”。
内地教师的多数意见还是支持“专才论”。比较有代表性的观点来自昆明冶金高等专科学校建筑工程学院物业管理系系主任林澜和北京联合大学生物化学工程学院副教授付力。
昆明冶金高等专科学校物业管理系人才培养的基本指导思想是“以就业为导向、以能力为本位、以综合职业素质和职业能力为主线、以模块化课程为主体”。该校对于物业管理专业学生作出的职业发展规划是：在实习时是基层的物业管理人员，在毕业两、三年后成为部门主管，在毕业三到五年后成为一线项目经理；学生主要的就业岗位是客户服务和物业工程技术，岗位拓展后可担任部门主管、经理助理、项目经理。
北京联合大学生物化学工程学院开设的本科专业叫做“建筑环境与设备工程”，本科学历下有两个方向，一个是“物业设施管理”，另一个是“供热通风与空调工程”，都属于工科。“物业设施管理专业”主要的培养方向为工程部人员，包括接管验收、运行维护等，学生毕业后前两、三年内从事一线的技术工作，然后向工程主管、项目主管提升。付力说：“学生要做管理必须要有工程背景，必须要懂技术才能够上升到管理的岗位。”
以上这种依靠工科出身，有一定基层操作经验后再升为企业管理人才的培养思路在国内院校，尤其是以培养“技术型人才”为目标的高职高专类院校中占有比较主流的地位。蚌埠学院经济管理系郑晓奋就此表达了自己的困惑：对于高职高专来说，又懂技术又懂管理“一人多技能”的模式是不是对物业管理的学生要求过于综合，学生是否具备可以达到这种要求的素质?
广州广播电视大学管理学院院长、教授黄安心则持有相反的观点。他认为，长期以来高职教育和中职教育的特点是有很强的技能训练的特征，但是缺少一种持续的发展动力，这也是很多学生为什么不能在物业管理公司一直干下去的原因。指望物业管理专业的学生只是做过很多业务模块的训练就能马上到企业里做得很好，这是很难的，基本做不到。南阳融侨物业管理有限公司副董事长、总经理郝霆也在发言中指出了行业中普遍存在着物业管理人员不懂物业财务管理的问题。
黄显能则从市场的角度分析了这种定位模糊的现象。内地物业管理的一般情况是，开发商把楼盘建好以后为了卖楼、卖房子方便，设立了一个下属的管理公司，之后随便从开发公司里找一个有工科背景的人来当经理、总经理，而此人从来没有做过物业管理，只是觉得物业管理要为开发公司将来卖楼、建立品牌做工作。广州城市职业学院建环学院物业管理专业带头人李春云也反映了这样一个情况：企业给学校的反馈意见是企业最缺项目经理人，因为企业在不断地接项目，但是没有相应数量的项目经理，最常用的方法就是到别处“挖人”，“但是这就像挖煤一样，挖完就没有了，你挖掉我的，那我去哪里挖呢？”
综合各地的实际情况来看，“专才”和“通才”的争论实际上是“技术型人才”和“管理型人才”之间的争论。这在台湾和香港似乎并不突出，培养什么样的人才各个学校和培训机构都有明确的目标。在大陆地区明确培养“管理型人才”的学校和机构少之又少，只是希望学生毕业后通过岗位锻炼成长为管理型人才。
人才定位的混乱还表现在院系与专业关系的设置上。大多数高职院校将物业管理专业（方向）设置在建筑工程院系下，一些开设在房地产专业下，广州大学则分别在旅游学院和地理科学学院设置了该专业。中华女子学院社会与法学院讲师邢国威更提出在本科层次的社会工作专业下开展物业管理课程。他认为，不能否认物业管理主要是从企业角度提供优质服务，但是我国要想解决物业管理的问题，不仅有企业的责任，还有社会的责任，以及业主的责任。
黄安心对此的看法是：这反映了现实中各个院校基本上都只是从自己的学科角度出发来做些探讨，大家很难统一认识。专业如果就此发展下去会产生一种习惯，学生在工作之后，或者是专业人员在研究理论时候就会各说各话，这样很难促进整个行业的发展。
东南大学物业管理研究所所长、教授黄安永表示，在培养目标不明晰、定位不准确的情况下，建议院校还是不要过早开设物业管理专业课程，尤其是高学历、学位的课程。
“顶岗”与“挂职”
参会代表多次提到的“教育部16号文件”是2006年11月16日颁布的《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》，其中第五条中明确：“……积极推行订单培养，探索工学交替、任务驱动、项目导向、顶岗实习等有利于增强学生能力的教学模式；引导建立企业接收高等职业院校学生实习的制度，加强学生的生产实习和社会实践，高等职业院校要保证在校生至少有半年时间到企业等用人单位顶岗实习……”
河北能源职业技术学院高级讲师汤守才介绍，该校物业管理专业安排学生的顶岗实习期为一年，远远超过了教育部“至少有半年时间”的规定。不仅如此，实训期间还要签订一份工学联合培养协议书，要求企业、学生、学校三方签订协议，以此来界定三方的权利关系。两年在校学习基础课程加一年顶岗实习和签订校企合作协议的方式，已经成为内地物业管理人才培养最基本的模式。以满足企业基层用人需求为导向的教育方式占据了绝对上风。北京联合大学物业管理专业学生总成绩中，企业评价要占50%。
还有更进一步的案例。昆明冶金高等专科学校已经将学生的实习延伸到了“早期介入”阶段。当地企业在早期介入时预计到将来对工程人员的需求会比较多，要求校方进行这方面的培训，实习阶段由企业的工程管理技术人员来教授，以此强化工程岗位的学习。
武汉职业技术学院的实训课程更是动用了大手笔，该院建筑工程学院院长武敬教授介绍：在建筑学院已经落成的实训建筑工程基础上再投入320万元建设560平方米的实训场地，建设具有一定规模的外向型多功能的物业管理实训基地。
顶岗实习的优点不言而喻，既保证企业“按需育才”，也保证了学生毕业即可就业的目标。但李春云还是对顶岗实习表达了质疑：“企业是一个以经济效益为目标的组织，如果你一点能力都没有，放到企业去，是没办法做到顶岗实习的，顶岗就是要把岗给你，如果你没有一定的经验就去做顶岗，那是实现不了的。”
投320万来建专业实验室是不是太奢侈了？如果按一个专业来看的话如何确定招生的比例？这个实验室是否可以和其他专业或机构共享？有代表也提出了这样的疑问。
为了加强与企业之间的联系，聘请企业管理人员入校任教，同时委派老师进企业挂职工作也成了一种通用的合作教学模式，同时也扩大了学校和企业间的互利行为。李春云举例：物业管理专业团队每年都在为企业做顾问服务，这是有钱赚的；学校也可以不收企业的钱，但企业要为学生服务，学校为员工服务。
重庆教育学院经济贸易系讲师于志涛对企业经理人挂职讲课的操作问题产生了困惑，如果安排老总晚上来讲课，那么是不是会影响他第二天的正常工作？如果让学生跟着老总的日程表上课，那么会不会对学校排课产生影响？
广西机电职业技术学院物业管理专业骨干教师粟勤生则从更为实际的角度来考量“实训基地”和“挂职”的合作方式。“企业来的老师非常在乎证书，但是那仅局限于一、两次的讲座，学校要求持续不断地每周来一到两个晚上，老总坚决不去，连油钱都不够。为什么呢？企业是按照职称待遇给薪酬，讲课一点吸引力都没有，你怎么让他做负责任的老师，他只会吹一点牛，吹一点辉煌历史。” 企业的员工很现实，挂职在学校又不领学校工资，那要的就是学历，学生很难从这样的老师身上学到真东西。即便是本学校本专业的学生毕业后再回学校挂职教课，虽然有人情在，但人情其实是靠不住的。所以现在的“双师型”和“挂职”都有待于进一步的讨论。
在结合学校和企业的方面，香港房屋协会总经理阮伟基提出了“中国物业管理企业是否可以建立企业大学”的话题。根据香港的情况来看，物业管理专业毕业生要经过10年以上的职场训练之后才能完成最终的培养目标——物业管理总经理。物业管理人员每年接受约40—50小时的内部培训，包括物管法例、个案分析、客户服务技巧等等，中层管理人员定期接受高阶管理知识训练；香港每一个物业管理从业人员大部分都会在晚上到各个大学兼读不同的课程。这说明香港的专业课程培训几乎覆盖了整个职业生涯的过程。所以，通过企业和大学合作建立企业大学，构成“一站式的员工培训平台，用以教育员工、客户、生意伙伴，以至整个公司供给链的所有持份者，甚至延伸到整个社区”。这已经完全超越了企业内部培训的范畴，它是一个企业必要的组成部分，为员工整个职场生涯和专业认证培训服务。除了对内部人员的培养工作外，企业大学还有一项重要的任务，那就是企业新产品的研发。企业大学可以看做是一个企业最重要的智力支撑机构。
深圳房地产和物业管理进修学院培训部部长赵向标认为，培训机构理当坚定地把握企业的需要，在市场需求和利益诉求方面，亦应定位清晰、深入实际、手段得当的达成与企业目标的契合。
进修与合作
广州大学旅游学院副教授肇博提出了自己学校所面临的“尴尬”局面。由于一些历史原因，学校在旅游学院和地理学院下都开设有物业管理课程，但除了创办物业管理专业的几位老师之外，没有其他的师资可以引进。不仅如此，有的教师还被调派去了其他院校任教。邀请本学院其他专业的老师来教授物业管理课程更是困难，师资力量已经到了捉襟见肘的地步。“刚才听到说‘双师型’、‘三师型’的老师。我们现在就连‘单师型’也很难找到，排课也排不了！”
其实在2008年度第一届、2009年度第二届全国物业管理专业教学研讨会举行时，便有许多老师表达了学校与培训机构、学校与企业合作的愿望和需求。针对这一情况，现代物业发展论坛在举办本次会议之前对各院校进行了一项调查，旨在促进有意向的院校间达成教师进修和多种资源共享的合作，共同提高师资力量并促进教学资源的利用。
本次调查的结论有以下五方面的内容：
*在有派出教师访学需求的院校当中，涉及的专业和方向有物业管理、房地产及房地产经营管理、工程管理、工程造价、人力资源管理、工商企业管理及社会学等；
*由于本届大会重点在于大中华区物业管理专业校际合作，因此教师访学意向主要在中国大陆、香港、澳门和台湾之间进行沟通；但是对南亚及东南亚地区的辐射亦值得关注，更有院校将合作视野开放至世界各地；
*鉴于近期大陆与台湾地区在经贸、文化等各个领域的密切磋商与交往，大陆与港澳台之间将有更为频繁的大学教育及职业教育领域的接触，港澳台院校表现出相对更为浓厚的教师互访及院校合作意向，这些因素对大陆院校来说是利好的消息；
*政府对行业准入的职业资格鉴定，以及专业技术权威机构对专业人员技术水平的认证，一直在行业不可或缺的同时又令业界人士困惑不已：到底什么样的证书，具有什么样的意义，代表什么样的标准，起到什么样的作用，至少首先应在教育培训部门形成共识；
*尽管地区差异和政策差异使得地区之间的就业可能存在障碍，但是人才的流动和技术成果的共享始终使行业发展受益无穷，校际之间如果能将小范围的、相对欠缺高水准的、不利于行业中大范围认可的专业证书进行整合，使其在专业素质、行业评价及社会认同等方面提升到一个新的高度，必将全面提升行业价值尤其是从业人员职业荣誉感。
科技与新领域
人力资源问题之所以会成为物业管理的一个重要问题，归根到底还在于产业自身的结构。“劳动密集型”和“低附加值”总是捆绑在这个行业身上的两座“大山”，甚至已成为全社会对物业管理行业的印象。
阮伟基讲了一个故事：一个年轻女孩，从北京林业大学商业管理本科毕业之后，对物业管理产生兴趣，考入了香港城市大学，来到香港参加了物业管理相关的硕士课程。她并没有告诉她的父母自己在香港修读的是物业管理专业，她不敢告诉他的父母，因为父母不知道物业管理是怎么一回事。只有她在香港城市大学硕士毕业后留在香港三年，找到一份房屋管理的工作后才可以说自己当初选择的是什么样的专业，那样父母不会因为自己找不到工作而不满了。
这是全行业的问题，不管是院校还是企业，概莫能外。
于是，上海同涞物业管理有限公司执行董事、总经理翁国强在会上提出，增加物业管理的信息技术含量是增加产业附加值的方法，同时他也提到延伸产业链可以为行业带来新的发展机遇。台湾华夏技术学院资产与物业管理系系主任、物业管理研究所所长、副教授陈建谋和助理教授林世俊演示了台湾地区设施管理如何实现互动和信息化。深圳思源计算机软件有限公司互联网事业部总监姚尚明从“物联网”的概念出发展望了未来智能型社会对物业服务的要求和对物业服务从业人员的要求。
2010上海世博会为中国物业管理带来了全新的市场。上海上房物业管理有限公司总经理周超为与会者讲解了由该公司负责的世博AB片区物业运行与管理，并认为通过世博会展示出的物业管理的价值，不仅仅存在于物业管理企业和物业管理人员可以在世界级展会上所做到的事情，更体现出这是社会发展和历史发展的必然。上海东湖物业管理公司副总经理刘兵对以星级酒店为主的世博村项目管理和服务进行了介绍，也表达了对专业型、服务型、知识型以及综合型的高层次的人才需求迫切的心情。上海浦江控股有限公司总经理助理、物业总监陈钧芳则从大型公众物业管理的角度做了实战性分析，提出企业青年领军人物的人才储备思想。
物业管理正在从传统的“小区物业管理”走向现代服务业，正在逐步驾驭大型、高智能化物业或场馆的运营。培养适应这些市场变化的管理人才，使之成为物业服务新生代的“领军人物”，作为人力资源储备的院校方，是否已经开始作出面向市场转型期的教学调整。
（查阅本次会议更详尽的报道请见本网“现代物业发展论坛会议报道”）
原载于《现代物业》2010年08期总第159期
(责任编辑：现代物业) |
