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集团化物管企业财务报告分析
文/高永涛 杨国兴
现阶段，物业服务企业逐步向集团化管理、规模化经营、多盈利模式转变，物业管理区域和经营范围不断扩大。在此阶段，以微利与成本控制为重要经营特征的物业服务企业，其财务管理成为了企业管理的重要组成部分，为经营决策提供越来越关键的信息。
物业服务企业财务报告能如实反映企业的财务信息和经营效益状况，和物业服务企业经营管理的综合水平。财务报告通过资产负债表、利润表、现金流量表及与文字报告，对企业的偿债能力、获利能力、经营管理效率作出集中反映，并采用一定的分析方法，有重点、针对性地分析和评价物业服务企业的财务状况和经营成果，从而为投资者提供决策和重要的财务信息。
本文以陕西奋进物业（集团）有限公司（化名）案例为基础，试图通过对其财务报告的分析来反映当前物业服务企业经营方面存在的问题，希望对行业能有所启示。
案例的基本情况
陕西奋进物业（集团）有限公司是在本地行业内较有影响的品牌物业公司，其经营情况和管理现状在当地市场中具有一定的代表性。该公司成立于1997年，属国有控股集团公司。公司经营范围为物业管理、房屋租赁、房地产信息咨询等。主营业务为高档写字楼和商业物业项目，通过走专业化道路建立商业运营平台来扩大经营效益和提升企业品牌。公司目前管理着500万平方米（其中接管面积400万平方米，咨询面积100万平方米）的各类物业，接管项目50%为控股主体（国有单位）开发的项目，50%为市场接管项目，管理的物业类型包括政府机关办公楼、商业写字楼、工业厂房、别墅公寓、公园绿地等。集团公司旗下设立了绿化保洁、商务服务等专业化公司，整体运行良好。作为目前西北地区较大的以办公写字楼、公用物业为主的专业化管理公司，其经营规模、总体竞争力近几年在当地物业管理行业的排名均在前5位。
基本经营情况分析
营业收入情况分析
2007—2009年，该公司累计实现营业收入分别为23,196.62万元、33,578.12万元、45,729.52万元，三年连续环比增资率分别为45.77%、44.75%、36.19%。
从公司经营内部结构来看，2007—2009年度新接项目净增收入均占到当年营业收入增长额的85%以上，新接物业项目经营收入的净增长成为公司经营规模扩大的主要因素。物业咨询项目、外延物业增值服务、资产租赁等增值服务所带来的收入规模过小，报告期连续三年增值服务收入占整个营业收入的比例不足5%，表明公司围绕增值服务开展经营的竞争能力较弱。另外，从营业收入增长的整体来看，营业收入增长率呈逐年下降趋势，表明公司在经营战略调整过程中，经营增速正在逐年降低，经营稳定性等风险有逐步扩大的趋势。
营业成本的支出情况分析
2007—2009年公司累计营业成本开支分别为19,513.18万元、26,761.66万元、36,604.07万元，报告期三年连续环比增资率分别为46.50%、37.15%、36.78%。表面来看，公司整体成本开支控制工作良好，但成本开支内部结构不合理，物业服务行业主要成本构成项目的人员成本和采购成本（包括物料成本和物业工程成本）比例失衡的矛盾较为突出。
从直接成本开支内部结构来看，2007—2009年度公司单位收入人工成本分别为0.35元、0.28元和0.33元，单位收入所耗用的采购成本（含对外采购的劳务）分别为0.43元、0.45元和0.40元，两项合计占单位收入的比重分别是0.78元、0.73元和0.74元。而同期，这三项指标行业区间值分别为0.45—0.50元、0.35—0.37元、0.80—0.87元。经过对公司2007—2009年度会计报表附注中有关成本项目的分析，发现临近决算期均有大额例外成本开支项目出现，如2007年度年终一次性列支某项目楼宇更新改造工程款913.78万元，2008年度一次性列支某公园绿地项目绿化苗木费1,463.26万元。可以看出，公司在整体经营规模稳步增长、人员定额基本保持不变的情况下，可能存在通过突击和随意列支大额例外成本支出等手段，压缩人员成本、虚增采购成本来调节整体成本支出的情况，从而导致成本开支内部结构严重失衡。
期间费用的支出情况分析
期间费用是反映企业一定期间管理和运营效率、效果的关键指标，对期间费用的开支情况进行分析可以看出企业运营效率的水平和管理能力的高低。
2007—2009年公司期间费用累计支出分别为3,080.84万元、4,599.19万元、4,156.72万元，环比增长率分别为-5.92％、49.28%和-9.62%。整体来看，期间费用在报告期波动幅度较大，内部支出结构失衡情况严重。期间费用内部结构情况分析如下：
（1）期间人工费开支
2007—2009年期间人工费累计支出分别为739.39万元、966.64万元、1,087.33万元，环比增长率分别为37.08％、30.73%和12.48%。
在公司经营规模迅速扩大、员工人数大幅上升、管理难度急剧增加的情况下，期间人工费人均开支逐年下降且降幅明显，员工尤其是管理层人员并未分享到公司经营成果上升带来的好处，这将直接影响到这部分员工的工作积极性和管理效率的提高。
（2）期间运行费开支
2007—2009年累计期间运行费开支分别为2,141.45万元、2,432.55万元、2,869.39万元，环比增长率分别为10.89％、13.59%和17.95%。总体来看期间运行费各年稳中有升，但远低于营业收入的增长幅度。
（3）例外期间费开支
2007—2009年例外期间费用开支分别为200.00万元、1,200.00万元、200.00万元，环比增长率分别为100.00％、500.00%和-83.34%。三年期间每年均有大额例外期间费用支出，且年度之间增幅剧烈波动，不但说明公司费用开支极为随意，而且可能存在公司在各年度之间通过人为调节成本费用开支来调节利润的情况。
经营成果情况分析
2007—2009年度公司利润总额分别为-672.24万元、319.89万元和2,493.84万元，环比增长率分别为-415.60％、47.58%和679.59%。
利润总额毫无规律的剧烈波动，正好与成本费用开支的情况基本吻合，再次印证公司费用开支随意，可能在各年度之间通过人为调节成本费用开支来调节利润的意图。
现金流量情况分析
2007—2009年度公司现金净流量分别为1,463.47万元、-1,289.27万元和3,699.12万元。三年现金净流量情况比较真实地反映了公司经营现状和未来趋势：在经营规模稳步扩大的前提下，成本费用开支随意、财务风险管控能力较差、经营稳定性和经营风险未能明显改善。
1、从公司经营活动产生现金流量能力来看，2007—2009年度经营活动产生的净现金流量分别为2,472.33万元、-929.86万元和4,270.42万元，但同期各年的净利润分别为-796.66万元、87.59万元和1,941.21万元，与现金流向明显不一致，从一个侧面可以看出公司存在的成本费用开支随意、财务风险管控能力较差的问题，也印证了上述针对成本费用开支分析得出的结论。
2、如分别用“+”代表现金净流入，用“-”代表现金净流出，用“=” 代表现金净流量平衡或者无现金流量。从公司整体现金流量结构来看，2007年度现金流向结构为“（+）→（-）→（=）”；2008年度现金流向结构为“（-）→（-）→（=）”；2009年度现金流向结构为“（+）→（-）→（=）”。可以看出，尽管公司成本费用开支随意及可能存在人为调节利润的情况，但现金流量结构基本反映了处于成长期企业经营活动现金净流量为正、投资活动现金净流量为负、筹资活动现金净流量为正或平衡的基本经营特征。
主要经营和财务指标分析
通过对公司2007—2009年度期间各主要项目的分析，借鉴国资委有关对国有企业考核设计的指标体系，笔者选取以下3类12项主要经营和财务指标，对公司2007—2009年度的经营和财务情况进行整体分析（见本期第28页）。
财务分析结论及启示
通过以上对陕西奋进物业（集团）有限公司案例的综合分析，得出如下几点结论和启示：
当前物业管理行业普遍存在规模效益放大而边际效益递减、项目经营增值能力不足的趋势。本文案例中公司营业规模总量增长主要源于新接项目形成的主营收入的增量，并单纯依靠传统服务来赚取收入，开拓项目增值不足，从而导致企业经营收入单一，经营稳定性较差。应当要转变观念、创新发展模式，在稳定原有市场的基础上深耕经营、挖掘服务深度，寻找新的利润点，达到增收盈利目的。
企业需要全面重视预算管理，建立、健全预算管理制度，严格按预算控制各项收支，将整个经营活动纳入到计划管理的轨道。从案例公司现金流量看，各年的净利润与现金流向明显不一致，反映出公司存在的成本费用开支随意、财务风险管控能力较差的问题。这种状况也是目前一些物业服务企业不重视预算管理，不强化现金收支预算的现状。因此，需建立项目经济责任制，提高整体现金管理水平，通过科学编制、审定预算，可在预算的执行过程中，减少随意性和人为干扰因素，在预算分析和控制差异的基础上不断采取改进措施。
物业服务企业收入主要来源于业主缴纳的物业费，而收取物业费形成的公司的经营收入，其支配、结余的权益在本质上仍然属于全体业主所有。所以，强化成本费用开支管理、杜绝随意开支，既是对业主负责，从企业经营层面上来讲也能促进企业管理水平的提高。
面对当前行业内人力成本不断上升和管理技术人才稀缺的现状，适当增加人工成本开支以提高劳动在单位成本中的比重，这是所有企业保持经营活力并拥有不竭竞争力的重要因素。物业管理行业从业人员待遇偏低、人员成本占整体成本开支比重过低，是目前行业存在的普遍问题，而这种状况在案例公司成本费用支出结构中表现尤为明显。
员工是企业最大的财富，一些优秀的物业服务企业始终把员工成长与培育作为公司的工作本源，适当增加人工成本开支水平有利于改善员工福利待遇，有利于提高员工忠诚度和保持较低流动率。
原载于《现代物业·新业主》2010年09期/总162期
(责任编辑：现代物业) |
