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物业管理与台北都市更新发展的结合
文/黄世孟
前言
台湾都市更新事业近年来逐渐蓬勃发展，尤其台北开发建地难求，都市干道两侧低楼层之改建，或捷运车站周边地区整建，或逐年抛售公有土地，常见街廓整体开发与营建，展现重建型都市更新的迹象。另一方面，从整合型物业管理服务业的快速发展，既有公寓大厦或住宅小区数栋建筑群，有关建筑物与环境的维护管理、大厦公寓居民生活与商业服务、庞大建筑设施与设备资产的经营与管理等课题，逐渐形成一股专业化、整合型物业管理新市场需求。
台湾各县市依据都市计划法，行政组织章程编制都市计划业务执行部门。都市更新乃依据都市更新条例，此制度虽然已经执行多年，但回顾各县市推展此业务与执行绩效不佳，全台只台北地区近年来比较活络而已。其次，物业管理主要依据法源为公寓大厦管理条例、保全业法等相关法规，现在各县市成立许多的保全、清洁公司发展业务。近年来由民间业者积极提倡物业管理服务业，此种整合型服务业确实逐渐蓬勃发展。
都市更新与物业管理究竟有何关系？两者如何结合、互补与发展？存在哪些等待厘清与解决课题？
物业管理结合都市更新之课题
依据都市更新条例第1条：都市更新是为了促进都市土地有计划之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。而第3条则载明：都市更新系指根据条例所定程序，在都市计划范围内，实施重建、整建或维护措施。换言之，都市更新有“重建”、“整建”或“维护”三类型。
台湾的建筑与不动产业界中最初出现“物业管理”专业用语，乃1992年6月13日刊登于《台北建筑》通讯刊物，由颜世礼撰《不动产之第三级产业：物业管理》文章中，如今已形成两岸三地通用专有名词。但台湾的物业管理定义与范畴，乃肇始于2004年通过的《服务业发展纲领及行动方案》（包括物业管理服务业）。
发现都市更新的“整建型”与“维护型”，可整合成“重建”、“整建＋维护”两类型，如此形成都市更新的两类型。
其次，将物业主导者划分为公部门“官方”与私部门“民间”两类型。并以物业管理主导者做为横轴、都市更新类型做为纵轴，如此形成图4所示数学四象限，每象限依据内容特性分别命名四种模式，并以实际案例配合说明都市更新结合物业管理之途径。
模式一：公有土地都市更新，案例：基隆火车站地区
说明：都市更新范围内以公有土地为主，当推展都市更新时，物业管理如何参与的时机、方式与可能贡献的专业服务。拟以“内政部营建署”推动中的基隆火车站地区案例说明之。
模式二：民间申请自划都市更新单元，案例：台北南京东路吉林五小段案
说明：选择台北南京东路吉林五小段案民间地主与建设公司，依据都市更新条例中的自划都市更新单元办法，提案推动都市更新案例。说明物业管理专业服务如何介入与协助整合地主分歧的意见，制作都市更新概要计划书与事业计划书。
模式三：公有建筑物群之整建维护，案例：公宅小区、校园校舍
说明：很多公共建筑，包括行政厅舍、校园建筑或国民住宅等建筑群，必须依据屋龄、屋宇窳陋实况，进行建物与环境的各项整建与维护工作。这种需求即属于物业管理第一类的“建物与环境维护”专业服务业务。本文选择国立大学校园校舍、各县市公共住宅整建维护等案例说明之。
模式四：民间建筑物整建维护，案例：台北联合第一大楼
说明：民间地主或建筑物区分所有权人拥有的都市主要干道高楼建筑物，例如台北联合第一大楼逐年高龄化，大楼管理委员会正考虑老屋拉皮建筑更新模式，依据台北市政府都市更新业务推展办法，申请建筑物整建与维护的经费补助，因此建物的整建与维护课题，乃都市更新结合物业管理最为代表性的业务。
（未完，全文请见当期杂志）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业-新业主》2011年10期/总202期 |
