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区分穷尽 物权自主 量化公开
——基于“使用-付费”原则的物业管理“丽娜模式”
文/崔丽娜
北京市住房和城乡建设委员会、民政局、社会建设工作办公室《关于推进住宅区业主大会建设的意见》的通知（京建法[2011]11号，2011年9月21日）文件指出：“业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织，已经成为社区治理的重要主体之一，是促进社区和谐稳定的重要力量。”
上述内容是一个极其重要的政策信号，它明确阐释了业主大会制度在中国基层治理制度中的定位，必将对全国立法的走向产生影响。业主大会制度的明确必将带来物业管理服务的新局面，也意味着中国物业管理服务体制将在业主物权自主的基础上走向一个选择多元化、模式多元化的境地。“丽娜模式”就是在这一大背景下涌现出的新型管理模式。
所谓“丽娜模式”是指，在住宅小区业主内部根据物的客观性和使用特点两个基本特性，将物的管理责任在全体业主、业主组团和业主个人层面上作出区分，采取“使用者付费”原则实现的“物权自主”的管理机制。物权区分后的小区物业管理立足于社会化、专业化服务，通过招标实现专项服务外包。“丽娜模式”减少了业主内部的“搭便车”，立足于社会化专业服务，用足市场机制，更利于达到透明公开、高水平低成本的管理模式，也有力地促进了小区生活的自然和谐。
本文根据笔者在天津多年的实践结合理论总结而成。
何谓“区分穷尽、物权自主、量化公开”
“区分穷尽”
任何管理制度都需要符合公平的原则。公平，在不同的事务中有不同的机制设计。例如，哥俩切蛋糕的公平机制是“你切我分”、“先切后选”；国家的竞争机制是对外开放；挤公共汽车的机制是设计两条通道，上下分开。保证社会和谐的物业管理机制应该立足于物权的明确界分，故规范相应权利义务责任的法律称之为“建筑物区分所有权”。然而，何谓明确界分？丽娜模式认为，就语义而言，区分到不能再区分，直到一物无法按照面积数（以平方米为单位）分摊、达到使之用在任一地方都无法分摊、足够公平的地步为止，即为明确，也即“区分穷尽”。
从实践角度看，在住宅区建筑区划范围内，因客观上对物的占有和使用的不同，属于全体业主的共有部分区分方式和原则就不同，因之导致的权利义务责任不同，涉及的主体也就不同。如果能够明确其涉及的主体，则可以设计出更明晰的物业维护费测算及物业管理模式，这就是所说的“区分穷尽的物权基础上的物业管理模式”。
从操作角度看，举个住宅小区生活中最小的例子：楼栋单元门的门铃、门锁，可以按照单元门区分使用者，从而将其维护费用从全体业主共同支付的大包干物业维护费中剥离出去。这样，在业主初始进入小区时，就把相应的物的维护权责划分到具体使用者，采取“使用者付费”的原则，由每个单元门的业主自己修理和更换，可以将其从小区业主大会的物业维护费或者物业专项维修资金中剥离出去。同理，安全通道、屋顶，按照垂直切分的原则找到使用者，由相关业主掏钱修理、维护；而小区道路坏了，全体业主修，这就是因物的客观占有和使用不同产生的“物权自主”的区分。
（未完，全文见当期杂志）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业-新业主》2011年11期/总205期 |
