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宁波新政：解决当前与规划长远
记者/方舟
2013年9月26日，宁波市政府办公厅下发《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》（甬政办发〔2013〕211号文，以下简称“《意见》”），自10月26日开始施行。《意见》对今后几年内宁波市物业管理工作的整体规划、发展方向和实施措施等进行了较为全面的阐述。其中提出的一些具体内容，比较以往各地出台的物业管理扶持文件有所不同，在强调了以业主为中心的同时，突出了以综合各种管理力量（包括行政主管部门、公共管理部门、基层政府组织和物业服务企业），解决当前当地物业管理的一些突出难题。具体内容例如：“按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则”，“以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口”；特别是提出了探索“业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业模式”；而对本地物业管理行业的发展则提出了“培育年营业收入1亿元以上的企业5-10家，其中1-2家企业年营业收入力争达到5亿元以上”的具体目标。
实际上，在本次《意见》出台之前，《现代物业》已经报道了宁波几次具有公共影响力的物业管理事件，例如宁波海曙联南小区用公共收益分红给业主“发红包”、引入第三方物业管理事务所参与小区物管选聘，以及民间自发启用电子投票平台进行小区公共事务表决等。可以说，在住宅物业管理领域中，宁波市是自2010年的北京之后最具活力的地区。
在谈到宁波市近年来物业管理的这些突出事件时，宁波市住房和城乡建设委员会物业和房屋管理处郑竹明处长向《现代物业》表示，宁波市地方物业管理条例明确规定了物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营（小区公共部位收入）租金或者收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要；而第三方管理事务所作为中间单位对物业服务质量进行综合评估，有利于解决业主、物业服务企业之间的矛盾，规范各方的行为，促进行业发展。
对于此次《意见》出台的背景，郑竹明则介绍到，宁波市物业企业普遍规模较小、服务内容单一。随着社会经济的快速发展，人民群众对物业服务的要求越来越高，服务的内容越来越多，物业企业必须扩大企业经营规模，增强综合服务能力，以满足人们日益增加的服务需求。为此，《意见》明确指出，在加强物业管理的同时要加大对物业服务业的扶持，通过税收、补贴等各项优惠政策，鼓励企业转型升级，拓宽服务领域和内容，力争五年达到上述目标。
小区物业管理问题的突破口有哪些？
郑竹明介绍，本次出台的《意见》确定“以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口”，是因为物业小区管理是关系人民群众安居乐业、生活幸福的一件大事，是社会管理的基层平台。近年来宁波市在物业小区管理方面虽然取得了积极成效，但还存在着许多问题，特别是小区停车难、群租、违章搭建等不文明行为和相关问题得不到有效解决，老百姓意见较大。今年出台的《意见》总体目标是构建平安、宜居、和谐社区，为此，从解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题着手，提出了加强物业小区装修管理；加强物业小区停车管理；加强物业小区治安、环境卫生管理；加强业委会自治管理。要求房屋使用安全管理、城管（规划）、公安、工商等职能部门及街道办事处、社区居委会、物业服务企业按照《意见》规定，认真履行好各自的职责，给老百姓创造一个平安、舒适、和谐的生活环境。
陈哲伟是宁波市第一家物业管理师事务所的负责人，也曾在物业服务企业中任职。在他看来，“群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题”不仅局限于管理技术层面，更多是在于小区内部的事务或矛盾：一、国家不断强调社会和谐稳定，而近年来物业企业与业主之间的矛盾纠纷不断发生，部分地方出现业主到处投诉反映甚至出现集体上访的现象；二、部分小区在选聘物业企业的过程中出现非业主干涉小区业主选聘的舆论风波；三、物业企业掌握大量的业主共有资金（日常维修费、停车费、广告费、物业经营用房租金、会所租金、场地费等），平时对这些资金随意使用，缺乏监管，流失严重，所剩无几的资金在物业企业退出时往往还是不愿意移交。本次《意见》中有关内容的提出，还是政府出于维稳思维的结果。
如何理解“服务优先”和“业主自治”两原则？
郑竹明向《现代物业》表示，物业管理是一项重要的民生工程，这项工作的顺利实施需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位及物业企业的大力协作。《意见》中提出的“服务优先”，即，各属地政府对物业管理工作的服务；各职能部门对物业管理的联动服务；各物业企业对物业项目的规范化服务，努力形成齐心协力、齐抓共管的工作局面，为人民群众创造一个平安、舒适、和谐的生活环境。而强调“业主自治”是因为，业主是小区的主人，提倡“业主自治”是业主发挥主观能动，以积极主动、占主导地位的方式来联合管理自己的社区。
陈哲伟所在的物业管理师事务所以“第三方”的身份参与了小区物管交接及电子表决平台的开发和推广。他向《现代物业》介绍到，由于历史原因，宁波一些交付10多年的小区往往面积很小，管理成本很高，加上物业费提价困难等多种因素，造成物业企业纷纷退管。而此类小区在宁波也比较多，有一些小区通过业委会的运作成功实现业主自管，这也为相似小区探索出一条道路。例如：只有55户的海曙高塘人家小区2003年10月成立了自治管理小组；建于上世纪90年代的白鹭园小区自2000年开始自治管理模式，运作至今；还有中等规模的江南春晓小区自己注册物业公司管理本小区，实行业主自治；象山的宏润花园业主入股成立物业管理公司，来管理自己的小区。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2013年第12期/总第278期 |
