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设备改进提供雾霾下的清新办公
记者/高见
北京理想资产管理有限公司（以下简称“理想资产管理”）是北京理想产业发展有限公司下辖全资子公司，主要业务是集团自持物业的管理运营，理想国际大厦也是其中之一。理想国际大厦位于北京海淀区北四环西路段，属于中关村核心地区的写字楼，新浪总部是理想国际大厦里所占面积最大的客户，占可出租面积的40%。土豆网和优酷网合并之后，也已将办公地址迁入了理想国际大厦。
近几年来，北京“蓝天指数”持续下降，雾霾肆虐，2013年底更成为全国性的污染问题，为应对雾霾对楼宇室内空气的影响，理想资产管理总经理毛焕华带领其团队有针对性地做出一系列设备改造措施并取得了较为理想的成效。
《现代物业》：理想国际大厦的租金和周边的写字楼相比如何？
毛焕华：属于最高的价位。我们的销售团队做得不错，加上理想国际大厦的知名度、区位优势和项目定位，因此租金水平可以说是中关村一带最高的写字楼之一，出租率在中关村也非常高。理想国际大厦入市较早，对外形象较好，使用国际化物业管理使楼宇管理水准较高，因此在中关村保持了极佳的口碑。与国贸、金融街相比，中关村IT行业的高科技企业集中度较高，IT企业办公人员密集度大且办公时间长的特点，以新浪为例，理想国际大厦有3,000多名新浪的员工。
《现代物业》：针对IT企业的工作需求，理想国际大厦的管理团队有哪些特殊的管理方式？
毛焕华：很多，例如大厦24小时运营，凌晨3点仍有300到400人在办公。如果在夏季，针对加班的楼层，空调需要延时，甚至通宵供应。如果遇到企业客户有采访明星或者领导人的工作时，大厦提供专梯、欢迎标牌及路引等配合接送。这样的案例在理想大厦里有很多。
《现代物业》：企业内办公空间的管理和餐饮管理是否由理想资产管理提供？
毛焕华：大厦物业目前未提供租户内空间管理服务。大厦的餐饮服务是委托优质的第三方专业餐饮公司提供，一般来说中小租户由于租区面积及需求并不需要专职的办公后勤管理。面积较大且人员众多的租户有此类需求，但较之大物业来说租区内空间管理团队性价比相对较低，聘用国际化的团队需考虑成本和服务水准的平衡。一般大租户由管理公司提供十几人的团队做办公设备维护和维修及后勤管理，以及24小时的安保服务即可满足基本需求。
《现代物业》：理想资产管理是否考虑向办公室管理方面延伸业务？
毛焕华：有许多外资公司在开展办公空间的管理业务，但是目前办公空间的管理更多接近于后勤服务，除了办公设备设施的维护和维修外的服务内容很琐碎，无法体现出较高的管理水准。例如，员工后勤服务中包括员工福利性用品管理、办公用品采购等，虽然这些业务的利润薄，能够提供类似服务与管理的公司不少。理想集团作为集开发商、经营、管理等为一体的全产业链企业，我们的侧重点目前并不准备往办公空间管理上发展。目前理想资产管理旗下有三家物业公司，接管的都是自己开发持有的楼宇，这也是目前公司经营的一个方向，即使在物业管理的工作上，我们也多进行的是监管工作，管理与服务的实际工作，外委给专业的物业管理公司。监管工作是站在业主方的视角，在具体管理工作上和物管公司会有一些不同看法，由于现在懂得工程技术的专业人员大量地从物业管理企业流失到开发商或者企业的行政后勤部门，我们业主方就更需要花精力完成监管工作，每周都会和外委的物业管理企业开会详细讨论解决日常管理工作中的事项。
《现代物业》：理想国际大厦新风系统改造是否针对北京雾霾天气而进行的？采用了哪些设备？
毛焕华：理想国际大厦建成时，北京的空气质量还是不错的，我印象中曾经一年中北京的蓝天数达到了两百多天。那时候我认为北京对沙尘的治理已经取得了一定的成效，应该可以惠泽后代了。但是从2012年底开始，尤其在2013年年初，雾霾的威胁超出了大家的预料，而今变成了全国性的问题。我原以为PM2.5超过500微克/立方米应该在水泥厂那样的高粉尘污染厂区内出现，但现在大中城市均面临这个问题。作为一栋楼宇，净化能力有限，只能给北京的空气质量提供非常有限的帮助，但针对楼宇室内的办公环境——这是我们能够管控的，针对频繁的雾霾天气，我们经过调研和计算决定统一改造理想国际大厦的新风系统，原来的新风系统是2009年设计时规划并安装的，现在的技术进步快，可以选择的先进系统很多，例如VAV系统（可变风量全空气系统），地板布风系统。但只是针对能效的提高而并没有注重空气卫生质量的提高。
整个大厦采用的是风机盘管加独立新风系统，采用这个传统的系统现在看来是一个比较明智的决策，它的新风系统是一个无回风封闭体系，无论在楼底的新风加压机，还是楼层中的新风接底加压机，都不提取楼内的回风混合后再送出，而室外空气经过楼顶的新风加压机过滤之后通过立管送到楼层的新风机，楼层新风机再送到室内布风口。相对使用VAV系统的大厦，它的新风量是稳定不变的，虽然许多用VAV系统的大厦都在标榜自己的新风量的数值，但是VAV系统的弱点是，当室内温度达到或超过标定值时，风量就会减少至VAV BOX 的最低风量，与此同时，随着新风机的降频运行新风量也会减少，因此新风量也许还达不到30立方米/小时/人（国家规定的新风技术标准——编者注）。反而由于风机盘管加新风系统这样老系统没有混合楼内回风、没有变频，它能保证严格新风量。虽然与VAV系统相比，老系统节能效果差，但是在新风量的技术标准上，老系统完全达到了要求。因此我认为我们大厦的系统更有利于有效地过滤空气。另外，许多楼宇室内空气不合格不完全是室外空气质量差造成的，举个例子，在改造完新风系统后，我们在大楼内做了一个颗粒计数的检测，虽然不是整栋楼的PM2.5的检测。测试当天室外的空气质量很好，PM2.5含量只有10微克/立方米，而我的办公室更低至6微克/立方米，与75微克/立方米的标准相比，可以看出室内空气质量已经非常好了。然后当碰到一些走廊有客户的员工吸烟的区域，或是地上还有烟头的区域，用光散射法检测后的结果显示高达370微克/立方米。
除此之外，人的衣服上也会从外面把粉尘带入室内，地毯如果清洗不及时同样会产生颗粒滞留，而这样的室内污染物无法通过我们大厦不混合室内空气的新风系统在室内循环造成二次污染，所以我认为理想国际大厦的新风系统会取得成效。在此基础上，我们对楼顶的六台大的新风加压机的过滤系统做了改造，采用了静电吸附式的初中效过滤器，对直径1.0以上的微粒的过滤精度达到了90%以上。这是用颗粒计数法得出的，使用光散射法测量PM2.5数值完全符合了75微克/立方米国家标准。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期 |
