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拯救在自然灾害与老化中的民用设施
2014现代物业发展论坛系列报道之一 随着中国服务业的不断发展以及互联网技术的日新月异，物业管理、设施管理、资产管理、企业不动产运营……这些围绕建筑运营管理衍生出的社会分工不断地在探索转变之道。在8月17日结束的，为期两天的2014现代物业发展论坛期间，来自中国大陆和台湾地区、日本的观点和见解相互交融与碰撞，描绘了亚洲经济强盛背景下的不动产运营管理现状及未来思路。 在社会、建筑、人文与环境相互交融的情况下，物业管理人及设施经理总在思考和实践物业全生命周期管理的最佳解决办法，台湾物业管理近年来遇到的问题和研究的课题给业界提供了很多思考方向。 黄世孟(台湾物业管理学会理事长)：台湾的物业管理有三个领域，第一个领域是环境设施的维护。台湾有地震、台风，到底灾害和物业管理有什么关系?台湾有很多老建筑需要健康检查，这又和物业管理有什么关系?台湾的施工科技很发达，智能化的设备与系统如何导入物业管理，跟今后的发展有什么关系?这些问题都是值得大家深思的。 第二个领域是生活与商业的服务。台湾人口老龄化问题相当严重，高龄社会即将来临，老人、地产、养老，或者候鸟族群长久居住跟物业管理有什么关系?2013年台湾物业管理十大新闻里，第一则新闻就是社区住宅，生活纠纷非常众多，举个例子，楼上楼下的噪音造成了凶杀案，家里养宠物造成了影响，这些生活琐事跟物业管理有什么关系?因为今天的生活与商业服务面临着非常发达的互联网，以至于延伸出很多联合采购、生活服务，这跟经营物业管理的服务，有哪些可以开拓的关系? 台湾物业管理最后一个领域是资产经营与管理。我们把资产划分成民间的和政府的，自住套房是民众自己努力经营自己的资产，现在突然租给政府，或者政府部门的老房子，慢慢的旧品新装、延长寿命，总体而言旧房子和历史建筑慢慢增加了，这些东西跟物业管理又有什么关系? 建筑设施如何计划性地应对自然灾害和寿命周期的到来，这不但是台湾业界同仁关注的话题，也是日本设施管理业界持续研究并取得诸多成果的领域，日本政府、企业、民间组织的实践经验给中国的业界同仁提供了有用的思考。 池田芳树(日本设施管理协会专务理事)：日本设施管理协会，简称JFMA。于1987年设立的社团组织并得到了日本政府的认可。主要工作得到了日本政府，尤其是经济产业省和国土交通省等主管建筑经济的部门的支持。最近在日本设施管理方面有以下这些关键词。首先是国土强韧化。我们国家的道路、桥梁、建筑物、下水道等社会基础设施现在处于非常危机的状态，用一个词来形容就是老旧化。在日本，老旧化的情况大概滞后美国30年左右，20世纪90年代，美国的一些桥梁开始损毁，造成一些人员伤亡的事故。当时在美国被形容为“美国崩溃”，照此看来，日本很快也会经历社会基础设施逐渐出现损坏的时期。 三年前，在东日本发生了巨大的地震和大规模的海啸，造成了很大的危害。现在社会各界在日本政府的领导下，对社会基础设施建筑物的强化工作逐步进行。工作主要有两个重点：第一个工作重点是在大地震、海啸等自然灾害面前尽量减少损失;还有一个重点是在老旧化的背景下，如何延长建筑寿命。第二个工作重点影响了建筑的可持续发展，因此也得到了CRE(Corporate Real Estate，企业不动产)的广泛关注。 第三点是健康受害，例如装修材料、建材造成的健康伤害，针对这些问题制订解决办法。第四点是知识管理，跟欧美相比，日本办公人员的效率还是比较低的。针对这个问题，从空间配置、办公空间设计、家具配置等方面设法提高知识生产效率。第五点是通用设计及无障碍设计，根据老年人、特殊人群等群体的使用特点，需要考虑台阶的设计、公共场所设置电梯等，这也是设施管理中很重要的一个部分。 BCP(Business Continuity Plan，业务持续性计划，BCP是组织为避免关键业务功能中断，减少业务风险而建立的一个控制过程，它包括对支持关键功能的人力、物力和关键功能所需的最小级别服务水平的连续性保证。)在三年前东日本大地震中得到了一些印证，在非常时期，包括自然灾害的时候，企业如何继续开展事业，这一点是我们很重要的一个课题。 我们对设施提供的支持具体体现在三个方面，品质、数量和成本。品质是指在地震时候，建筑物是否能够抗震等这些方面的一些技术指标。单独说品质，是一个很简单的词。但是把它细分时，我们将它分成140多项质量管理指标。在评价一个建筑物的抗震性时，除了对它的结构，例如梁柱墙等进行考核和评价外，还要评估它的空调设备是否会掉下来，家具会不会砸到人等方面，设施质量好坏需要考虑其安全性、安心程度、寿命、对环境的友好程度和使用的便利程度这五个方面的质量要素。数量是指对核心业务所需的设施的多少，在日本有很多失败的例子，一个典型的例子是日本各级地方政府的公共设施。在日本经济好的时候，各地政府建设了很多建筑物，远远超过需求的数量。现在地方政府有很多这样的公共设施，平时没有人去用，随着这些设施逐渐老旧化，会发生一些事故，地方政府又没有经费去处理，这个方面的问题是很严重的。从设施管理的观点看，对企业和公共团体而言，没有必要的设施应该想办法处理掉。成本顾名思义指的就是这些设施运营所需要的费用，需要强调的是，不是越便宜越好。 对于各种组织来说，要进行设施管理业务时需要实施的基盘，首先设施管理是支撑企业战略的重要部分，需要在企业战略的框架下制订设施管理战略和计划。在设施管理的业务里，主要有两大项，一个是项目管理业务，还有一个是运维工作。项目管理工作是指在相对较短的时间内能够完成的一个工作，例如房地产及土地租赁、建设建筑物及办公空间的设计、改修等。运维工作是长期一直持续的，包括使用、维护、保养等设施服务方面的工作。 其后一项比较重要的工作是评估和考核，针对项目管理和运维工作的质量、成本等各方面进行考核，考核的结果将反馈到战略计划中，并重新修订战略计划，接着再重新进行一个新的循环，以满足PDCA(由美国质量管理专家戴明提出，是公认的全面质量管理所应遵循的科学程序)的循环。 日本设施管理受美国影响较深，却有自己独立的成长经历，对于其他亚洲国家和地区，有着积极的示范作用，也让中国的学者产生了更多的学习兴趣。 黄世孟：目前得到JFMA资格的6,500位人士中，他的工作岗位到底得到了怎样的承诺，或者说，他有什么样的优势?政府是怎样理解的，资格认证在日本的产业中怎么样制定的?独立项目里面没有明确呈现出住宅为主的设施管理内容，这部分应该含在里面吗? 池田芳树：首先回答您的第一个问题——设施管理资质认证在社会中的地位。这个资质认证不是强制性的认证，而是能力性的认证。在最近几年，公共组织、公共部门、民间的组织和企业对设施管理的重要性认知程度越来越强了。在民间的企业里，有这方面能力的专业人士是需要得到一个社会性的认可的。最近日本有一个变化是，政府公务员考这个资质的人员又增多了，原来不到一成，这几年已经有三成以上参加考试的人是公务员。 第二个问题，在日本，当然住宅也在设施管理的范畴之内。我们把它称为住宅设施管理。举例而言，我原来工作的公司NTT(日本电报电话公司)有很多社员的住宅。从这个企业的角度来看，不管是电话局的设施、办公楼，还是职工宿舍、住宅，都是一样的。如果单指FM的时候，往往是在商业环境中谈这个概念。当然，在商业设施，例如办公楼等设施中，我们积累的设施管理相关的经验技术也可以运用在住宅方面。 宋有兴(现代物业杂志社社长、总编辑)：在大陆有一个词叫作“国民经济基础设施”，这部分设施实际上没有商业介入，曾经有一段时间，例如高速公路引进了商业机构开发，但是在管理运营中却是相对封闭和垄断的。作为设施管理的机构，有什么办法可以说服政府，引进民间的技术，提高服务质量? 池田芳树：我们协会通过近20年的时间，一直向政府宣传设施管理的知识，告诉政府其重要性，必须引用这方面的观点出台对策，经过不懈的努力，终于有了现在的政策出台。主要促成还由于两件事情：一是三年前东日本大地震福岛核电站出了事故。另外是日本的一处隧道天花板掉落下来致使约十人丧生。这两件事情对社会的影响非常大，政府和日本的民众认为如果对设施的管理不采取措施的话，国家的兴亡都会受到影响。 从去年开始，日本政府开始注意到这方面的问题了。对设施管理非常关注。去年12月份，日本通过一个叫国土强韧化的法律，更早时候在去年6月份，日本内阁通过了设施长寿命化的政策，内阁的这项政策要求在三年以内，全日本1,800个地方的各级政府要完成十年的设施长寿命计划，包括道路、桥梁、建筑、地铁、上水下水、瓦斯等，甚至还包括公交。 整个亚洲经济飞速发展，新建筑不断拔地而起，科技运用越来越先进成为这个时代的一个标志，另一方面，一部分设施老旧化现象严重，却依然缺乏有效的管理和运营，诸如此类的专业话题更需要物业管理、设施管理、资产管理业界集思广益。 宋有兴：越来越多的事实证明，在中国大陆发生的变化已经赋予了物业管理、设施管理和资产管理更广泛和更丰富的实践机会，同时也使得各种专业密切配合与相互交集达到了前所未有的程度。这是客户需求、科技进步和经济发展的必然，也是我们必须探讨体验经济时代下的物业与设施的理由。商业模式和管理模式的相互交融，通常不会在我们自己制造的市场困局和经济难题面前自动产生。它需要的是在深度上更加精细、高度上更加宏远、结构上相互渗透、专业定位清晰合理，尤其在各行业间主动进行学习与实践的过程中才能达成。历史就是这样，事物的价值并非在于谁发现了它，而是在于谁认为它对自己更有用。以“哥伦布发现美洲大陆”对面的历史观来看，欧洲大陆之所以一直没有被“发现”，正是在于美洲的居民们并没有设想或无力去实现他们自己对遥远的和未知领域的开发。 无论物业管理、设施管理和资产管理，无论业主、建设者、管理者或服务商，我们是否主动发现和开进了城市建设当中的“新大陆”，我们是否有能力开发好、建设好、使用好、经营好与我们生活密不可分的现代物业，这是我们最需要质问的。
原载于《现代物业•新业主》2014年第9期/总第301期
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