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原载于《现代物业·新业主》2020年6期/总第496期
《中华人民共和国民法典》中增加了许多合同相关内容，合同中有的属于商业合同，这就使得《民法典》在实施过程中，有可能会出现一些意想不到的问题。 民法强调的是守望相助，体现的是互助精神，因此，一般情况下，民事行为不可能实现“对价”。也就是说，行为人实施某种行为不是为了商业目的，因此，不能要求受益人支付相应价款。 而物业服务合同则不同。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，提供维修房屋、环境卫生和相关秩序管理服务，业主支付物业费用的合同。在此类合同中，双方权利义务必须非常明确。物业管理公司提供的所有服务，都是有偿的。因此，如果在合同签订和履行的过程中，没有考虑其商业属性，就很容易引发纠纷。 《民法典》充分借鉴我国现有物业服务管理规定，对物业服务合同作出原则性的表述。但是现在看来，由于大量条款在实施过程中可能会引发争议，因此有必要加以澄清。 首先，物业服务合同签订后，当事人双方应当履行合同。但是，如果当事人不履行合同，该如何处理呢？按照合同一般规定，当然可以采取协商、调解、仲裁、诉讼等多种形式。 我国《民法典》中规定，物业管理公司不得采取停止供电、供水、供热、供应燃气等方式催收物业服务费用。人们可以想象，如果物业管理公司针对的是业主委员会，而业主委员会本身并没有可供执行的财产，因此这项规定根本无法落到实处。 可是，如果物业管理公司针对业主，双方并没有直接签订合同，一旦到法院起诉或者仲裁机构申请仲裁，那么，物业管理公司实际上就应该做好处理呆账坏账的准备。不论是诉讼还是仲裁，物业管理公司请求通常会得到支持。但问题就在于，该如何执行？现实生活中，最便捷的方式是停止供电、供水，让业主处于不便的状态，自然而然地使其履行自己的义务；如果业主没有或者不愿意履行自己的义务，一旦走上仲裁或者诉讼的程序，那，物业管理公司实际上就已经处于十分被动的地位。因为在案件没有审理终结之前，需要投入大量的人力物力财力。通过仲裁或者诉讼解决问题，由于物业管理公司不能在自己管理范围之内对业主实施自我救济措施，这就使得物业管理公司处于十分被动的地位。 我国《民法典》应该明确物业管理公司的权利和义务，在合同相对人没有履行义务的情况下，应当允许物业管理公司采取措施，维护自己的正当利益。可是，《民法典》为了确保业主的利益不受损害，引入了一个禁止性的规范，明确规定物业管理公司“不得采取停止供电、供水”等方式，这必然会导致物业管理公司提供服务面临大量的不确定性。 从司法实践来看，除非业主拖欠物业管理费数额相对较大，否则，物业管理公司通过仲裁或者诉讼的方式维护自己的正当利益得不偿失。物业管理公司除了采用“停水、停电”等方式维护自己的正当利益之外，没有其他更好的选择。 立法机关制定该项条款的时候，可能是考虑权利义务的平衡性，尽可能地保护“弱者”，可是在现实生活中，物业管理公司往往处于相对被动的地位。物业管理公司不能获得服务费用，就有可能会通过消极的方式，拒绝履行自己的义务。 《民法典》专门对物业服务合同作出规定，这是个巨大的进步。但是，由于《民法典》规定的业主委员会与业主之间存在另外一个合同关系，因此，物业管理公司能否依照《民法典》切实维护自己的合法权益，值得持续观察。 通俗地说，立法机关制定物业服务合同规范的时候，可能徘徊在民事合同和商业合同之间，一方面试图按照民事合同的基本原则制定有关规范，明确双方当事人的权利义务，可是另一方面，又意识到物业管理公司不是民事主体，而是一个典型的市场主体，因此对物业管理公司权利义务进行配置的时候，出现了权利义务不均衡的现象。这种现象可能只有等到《民法典》正式实施，涉及物业管理纠纷的时候，才会表现出来。 其次，笔者并不反对我国《民法典》增加合同的种类，只要是现实生活中存在的合同问题，都可以通过《民法典》加以解决。 但是，正如笔者所指出的那样，由于我国采取的是一种民商合一立法模式，在《民法典》中规定了许多商业内容，这就使得我国商业合同必须遵循民法的基本原则。而在现实生活中，民法的基本原则和商法基本原则的确具有共同之处，但是，商法强调外观主义，在权利义务配置上尊重双方当事人的选择。 《民法典》在《物权法》中确立了业主委员会的主体地位，可是，又越过业主委员会、业主大会，在合同部分，规定物业管理公司与业主的权利义务问题，这本身就是把物业服务合同这个具有典型商业色彩的合同，与业主委员会和业主带有明显自治色彩的合同混淆在一起。可以这样说，我国《民法典》规定物业服务合同，试图解决民事主体的外部问题，但是，由于把民事主体的内部自治和外部商业经营联系在一起，从而产生了许多新的问题。 物业管理公司作为市场主体，在经营过程中，必然是以营利为目的，追求利润的最大化；而业主委员会和业主则是在自治基础之上，形成委托与被委托的关系。在这种情况下，如果规定物业服务合同，那么，势必会面临价值取向的问题。 到目前为止，我国学术界在处理商业纠纷方面，仍然面临许多悬而未决的问题。部分学者之所以将我国的《民法典》称之为市场经济的法典，就是因为他们认为《民法典》应当调整市场经济关系。这是把民事主体市场化的必然表现，也是我国《民法典》实施过程中可能面临的最大风险。 发达市场经济国家之所以民商分立，根本原因就在于，民法基本原则和商法的基本原则表面上看具有相同之处，但是，由于价值追求不一样，同样的法律规范其法律效果是不一样的。我国把商业活动或者市场主体的活动，拉入到民事领域，试图采用民事规范解决商业纠纷，立法必然会出现许多不和谐的问题。 不论是上个世纪的七十年代末期，还是《民法典》起草过程中，我国民法学界学者在立法中处于相对主导的地位，他们从一开始就主张制定一部完整的《民法典》，将所有合同纳入其中，并没有考虑到商业合同和一般民事合同的本质区别。好在《民法典》不可能包罗万象，仍然有大量的商业合同通过专门的法律表现出来。譬如我国的保险、储蓄等合同并没有在《民法典》中表现出来。《民法典》规定了保证合同，但是，抵押合同则在《物权法》中体现出来。《民法典》中规定了物业服务合同，但是在《物权法》中，又规定了业主、业主委员会的权利义务。这种教科书式的立法模式，可能会导致在司法实践中，司法机关处理有关案件面临许多实际上的困难。可以肯定，司法机关在处理有关案件过程中，面对权利义务的不平衡，有可能会通过司法解释的方式加以纠正。但是，这样做究竟会产生怎样的后果，我国《民法典》所体现的基本原则是否真正贯彻落实，所有这些都是值得探讨的问题。 不管怎样，敢于直面现实生活中出现的问题，将我国物业管理中出现的损害业主合法权益的现象纳入《民法典》调整的范围，这是一个历史的进步。它说明立法者希望通过《民法典》解决现实生活中出现的问题。但是，正如人们所知道的那样，法律永远处于滞后状态，这是因为社会关系纷繁复杂，民事行为层出不穷，保持一定开放性，对于增强《民法典》生命力具有非常重要的现实意义。 《民法典》刚刚颁布，讨论其中合同权利义务问题，似乎显得有些超前。立法机关起草有关法律规范的时候，充分借鉴了我国司法机关的判例，针对物业管理公司擅自停水、停电的做法，专门制定法律规范，约束物业管理公司的行为。可是，我们扪心自问，如果业主委员会处于瘫痪状态，而业主不履行自己的缴费义务，物业管理公司该何去何从呢？为了数千元向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，显然是不经济的。物业管理公司能否在自己管辖的范围内，采用特殊的方式维护自己的正当利益呢？ 我国《民法典》关于物业管理的规定，或许是为了保护“弱者”，因为《民法典》的核心宗旨就是要体现互助精神，从这个角度来说，限制物业管理公司的行为，不失为解决问题的方法之一。但是现在看来，这样的解决方案，在现实生活中可能会增加更多的麻烦。如若不信，让我们拭目以待。 作者为中国人权研究会理事、海峡两岸关系法学研究会理事、中南财经政法大学教授 (责任编辑：django) |
