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商业写字楼承载了巨额的经济价值，当前中国写字楼市场已经转向了依靠后期运营增值的阶段。写字楼物业资产管理、设施管理服务难点及营运趋势有哪些?如何确保高水准的写字楼物业及资产管理策略?如何盘活写字楼物业资源、多元化拓展物业管理盈利模式?如何提供软性服务，以满足企业客户的个性化需求，在楼盘品质得以保证的同时进而提升租户满意度、出租率和物业持有人的租金收益?在管理软实力提升写字楼项目新价值方面，有何独特的方法?……
2019年5月17-18日，由现代物业杂志社主办，第一太平戴维斯(Savills)、台湾物业管理学会、云南省物业管理行业协会协办，重庆天骄爱生活物业服务集团提供会务支持的2019现代物业发展论坛“写字楼物业资产运营与管理”研讨会圆满举办。现代物业发展论坛连续十二年二十四届持续高品质的追求，通过对标杆物业项目创造性解决思路和方法的分享，聚焦模式的研究和落地战略服务，联手业界专业精英和企业高管，再次启动与行业发展同步的精典个案，分享思想与智慧的领先成果。
现代物业杂志社总编辑成忻进行大会主持，介绍来宾及议程规则。
第一时段主持人：宋有兴(现代物业杂志社社长，云南省物业管理行业协会会长)
胡裕华
第一太平戴维斯华西区董事长、成都市楼宇经济顾问专家胡裕华以“写字楼物业资产管理与盈利模式探索”为题，详细介绍了第一太平戴维斯华西区自2006年成立以来，凭借对本地政策、市场特征和发展趋势的深入了解，以及前沿革新科技，协助开发商、业主、租户、基金管理者、机构投资者在物业及资产管理方面提供一站式综合解决方案，实现高效日常运营和最佳投资回报。胡裕华认为，物业管理行业必须要改变目前现状，积极开展多元化服务项目，有效整合行业资源，延伸业务领域，构建新的价值产业链为开发商和投资者创造更多收益，提高企业自身的盈利能力。他以新华国际——一站式服务解决投资客户的后顾之忧，国华金融中心——“始于需求、终于满意”的多种经营拓展，盘古大观-——租户的选择是资产稳定性的关键，三个案例生动分享写字楼资产运营管理实践经验。
重庆新华国际项目在资产管理方面有很多的难点，例如重庆写字楼市场高达40%以上的空置率;项目所在区域交通堵塞与停车困难;项目硬件配置与甲级写字楼存在距离;产权分散，小业主诉求各有不同等。为了解决这些难点，第一太平戴维斯在2013年为项目全权资产管理，引进珠宝行业领头羊去化量占比45%;为业主提供空置房管理、续租及扩租谈判、合同及财务管理，省去投资型业主后顾之忧;对项目进行更新改造及品质提升;租户满意度调查保持在100%;物业费收费率98.5%;以半年报形式向业主汇报项目运营情况及市场现状与展望。
黄世孟
台湾物业管理学会名誉理事长、台湾卫浴文化协会理事长黄世孟教授，以“高端商业及写字楼物业如何打造舒适的如厕体验”为主题，从六个方面详细介绍厕所之设计与维护。1、人性空间：无障碍环境、通用设计;2、卫浴文化：居家卫浴、公共厕所与人性尊严;3、公共厕所：日本厕所设计、公厕文化展览;4、设计理念：厕所设计面向之广度与深度;5、清洁维护：厕所维护使用之技术与教养;6、专业交流：举办厕所设计与维护专业培训。特别在设计理念：厕所设计面向之广度与深度方面，更是列举16项详细的厕所设计的对比优劣势，涉及到厕所地板平坦与高低、室内照明、厕间门扇关或开等方面，让与会代表深刻体会到厕所面积虽小，但也是需要很多规划设计与专业维护技巧。并指出优质的如厕体验可提升商业写字楼物业价值，做好物业管理是靠“10%的知识和10%的技术，还有80%为顾客着想的用心”。
第二时段主持人：刘政(全国智标委智慧物业应用推广中心主任，英国特许房屋经理学会亚太分会副主席)
李风
上海东湖物业管理有限公司总经理、上海市物业管理行业协会副会长李风，以东湖物业的案例，分享FM(Facility Management，设施管理)助力办公楼物业管理转型升级。李风认为，激烈的市场竞争下，物业服务企业要不断地、深入地研究客户现实和潜在的需求，并提供相适应的服务产品或方案。办公楼物业管理加持FM，可以突破办公楼物业管理发展瓶颈，加速中国内地物业管理与国际接轨，促进物业管理的国际化发展进程。例如联想大厦项目，建立与业主方充分融合的管理模式，通过FM客户体验历程的植入，将碎片式的服务进行组合，对非核心业务进行总体性策划、整合。上海国家会计学院项目，东湖物业从成本分析、空间规划、能源审核、风险控制、标准制定、非核心业务、发展策略等方面提供专业化服务方案。“承揽业主所有非核心业务”之东湖模式，将智慧物联技术的物联云数据采集及分析系统接入FM系统，从适应设施管理的整体性、跨领域性和长期性视角出发，衔接和构筑移动互联和智慧物联的设施管理全过程、全流程、全生命周期的智慧管控平台，帮助实现业主核心业务的策略性目标，向着成就“本土具有创新效力的FM方案”努力探索。
刘军
FacilityONE(费哲)设施管理咨询公司创始人、中国设施管理国家标准起草主编刘军，分享了“北京最高写字楼——中国尊综合设施管理信息化平台最佳实践”。中国尊，位于北京商务中心区核心区Z15地块，是北京市最高的地标建筑。该项目用地面积11,478平方米，总建筑面积43.7万平方米，其中地上35万平方米，地下8.7万平方米，建筑总高528米，建筑层数地上108层、地下7层(不含夹层)，可容纳1.2万人办公，为中信集团总部大楼。
项目的主要特色是融合设施管理 ISO 国际标准，项目实施智慧化运维过程中面临很多挑战，例如有8,071条初始化空间位置数据，94个设备类型，12,266个设备数量，40,000总设备数据，1,000,000多条设备数据，梳理数据耗时1个多月。如此庞大的数据处理，得益于融合设施管理 ISO 国际标准，运用标准制订详细的流程。费哲按照国际 ISO 关于Facility Management(设施管理)整合People(人员)、Place(场所)和Process(过程)的先进理念，为中国尊打造了具备国际水平的综合设施管理信息化平台，将Facility(设施)和Services(服务)通过流程引擎、数据管理和移动互联技术进行高效的链接，从而将中国尊的设施管理功能、效率和前景上升到一个全新的高度。
第三时段主持人：蔡妙能[台湾物业管理学会会员委员会主委，京镁公寓大厦管理维护(股)公司董事长]
赵鹏
金马节能(深圳)科技有限公司华东区负责人赵鹏，以“打造智慧高效商业建筑能源管理体系，提升综合资产价值”为主题，围绕能源(资产)管理成功案例，探讨优秀的能源管理可以为最挑剔的商业地产客户提供服务，让业主的资产在20年寿命周期项目综合资产运营上增值数亿元。从“系统舒适性提升+物理资产增值+节省综合成本”三个方面提升综合资产管理。例如广州TKH全周期能源管理服务案例，广州TKH项目位于广州市天河路商圈高端商业项目代表，45万平米商业综合体(大型购物商场、办公楼、酒店及住宅、文化中心)。实施全周期能源管理服务服务成果：1、年节电超1000万+kWh，20年节约2亿+kWh电;2、商业体验好(舒适度优秀水平)，提升客户满意度，商业增值上亿元;3、年均能效比EER已达到4.8，国内同规模最高效大型冷冻站;4、3500+套VAV系统精细化调适，打造VAV舒适和节能运行标杆;5、全球首例封闭式商场LEED“既有建筑：营运与保养”类别的铂金级认证。
姜芳
索克物业发展股份有限公司董事长姜芳，以“写字楼资产价值体现之管理要点”为主题分享了索克物业在写字楼运营管理的经验，姜芳认为，对中高端商务客户来说，在选址时对今后办公场所的外立面形象要求是除了区位以外首先要考虑的问题，办公楼的外立面表现出了这个楼的档次和品位，索克在做每一个项目时，都要结合项目自身特点结合区域客户群的特点(行业、消费力、审美、需求面积等)进行项目定位，根据定位制定相应的装修改造方案，确保符合未来客户群的需求，保证项目未来稳定的收益。在同质化竞争的时代，硬件对于写字楼已经大同小异，只有附加于它相关延伸价值，凸显资产的差异化，如何提升软件的效用，增加资产市场认知度，提升资产价值，是管理者应该思考和研究的方向。她从品牌、品质、服务、交通、购物、餐饮、停车七个方面详细介绍了写字楼附加价值。
第四时段主持人：刘奕兴[第一太平戴维斯物业顾问(成都)有限公司重庆分公司总经理]
张宁
泛海物业管理有限公司上海分公司总经理张宁，以实际案例展示既有建筑如何通过设施改造提升楼宇品质——上海GL广场建造于上世纪90年代，建筑面积5万平米，正式投入使用为1997年，楼龄超过二十年。随着年代增长，设施设备出现老化，配套设施不能满足现代管理和客户需求，泛海物业自2015年接管该大厦，对该大厦设施设备进行了全面检测、诊断，形成了《港陆广场设施设备大中修诊断报告》，并告之业主，根据物业费及维修资金情况和改造项目的轻重缓急，逐步开展设施改造，提升了楼宇品质，促进了管理效率及客户满意度的提升，有效支撑了业主租赁业务。如何对既有建筑设施设备进行准确的诊断?张宁认为，可以采用中西医结合的方法，既要通过“望、闻、问、切”了解病情，还要通过科学的方法进行检测，获得具体的数据，掌握与标准之间的差距，最后确诊。
徐先红
重庆天骄爱生活物业服务集团副总经理兼产业公司总经理徐先红，以“写字楼经济时代 倾力铸双线解决写字楼业户痛点”为题，分享了天骄爱生活在写字楼客户服务方面的特色经验。写字楼经济时代，写字楼的各种痛点制约其发展——企业需求痛点：大型企业频繁的参观接待形象展示需求、会务服务缺乏高标准、小型企业采购成本高、议价无优势、团建单位成本高、会务无场地、后勤琐事复杂;白领心理痛点：用餐难、用餐贵、工作压力大、环境单调、购物不便、生活成本高、高峰期乘梯困难、停车难。如何倾力打造企业服务产品线和生活服务产品线，解决写字楼客户痛点?后物业时代，看天骄爱生活如何从两个维度双线发力直击痛点——升级写字楼服务盘活存量资产;针对所有企业主，定期开展互动活动，搭建楼宇供需平台，实现商务人脉资源共享等。
互动交流环节，企业高管、高校教师、学生代表积极提问，引发激烈探讨。 本次论坛的特殊之处，特别设置了人才优享活动，邀请了重庆大学、重庆房地产职业学院、重庆城市管理职业学院物业管理专业学生代表与会，一起体验及学习行业专业知识，以期同学们通过专业论坛活动对物业管理专业价值有更为直观的认知，能为我们未来的物业管理人才树立正确的物业管理就业观及择业观提供帮助。
专注学习
茶叙交流
5月18日上午进行项目体验式学习——国华金融中心写字楼物业管理现场实践。项目由国华人寿保险股份有限公司全资投资兴建，重庆平华置业有限公司开发建设，项目位于重庆江北嘴CBD一线滨江区域，总建筑面积约140816平方米。项目设计由全球排名前十位的伍兹贝格建筑设计师事务所担纲，项目荣获国际LEED金级(运行认证)和中国绿色建筑三星认证。重庆首创30M室外垂直绿化，屋顶花园绿化空间为入驻客人提供休闲观景去处。进口通力品牌电梯保障、门禁管理与智能派梯系统相结合，VAV中央空调系统、全新风智能调控、预置精密机房24H冷却水系统，三重应急电源保障，单元内集成式吊顶及LED灯具，空调风口隐藏设计，15厘米OA架空地板方便入住客户二次装修线路安装。
项目考察学习现场
大厦由第一太平戴维斯提供物业管理，以“始于需求、终于满意”的服务理念，将预见式与预约式服务相结合，开展前置服务;参照五星级酒店标准，实施酒店式大堂服务;提供包括装修监理服务、迁入仪式服务、办公家俱设备和用品的集成采购等系列商务办公配套服务;实施机房标准化建设、预防性维保计划、定期评估优化的运行计划等精细化工程管理。
座谈交流
第一太平戴维斯国华金融中心项目处物业总经理姚树山携客服部马练、杨海春、周意娟等带队，现场详细讲解了项目中控室(闭路监控系统、BA楼宇自控系统)、设备房(空调板换机房、江水源系统、配电室、发电机房)、电梯管理、大堂特色服务、智能门禁、智能派梯系统等运营与管理情况及参观写字楼空置标准楼层(精装交付标准、卫生间及茶水间配置等)规划。特别在B25F空置楼层精心安排座谈交流活动及茶歇服务，第一太平戴维斯重庆公司总经理刘奕兴、董事周渝、助理董事孙国莉、项目物业总经理姚树山和参会代表互动讨论交流国华金融中心项目的规划设计、运营管理等话题。
刘奕兴(前排左二)、周渝(左三)、孙国莉(右二)、姚树山(右一)
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