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“中国式物业管理”这个提法是我在看过驻英大使傅莹在英国保守党伯明翰年会期间举办论坛时提出的“用西方民主衡量中国不适宜”的新闻报道后突然想到的。
傅莹认为，判断一个国家是否民主，不能只看有没有一天的全国性选举，关键是政府的决策过程是否民主，政府是否服务于人民的利益。她表示，西方民主制度在特定国情的土壤里和相应的经济、社会基础上发展顺利，但是世界上移植西式民主的国家并非都是成功的范例。“中国仍处于工业化初期，有自己的历史、文化传统，用西方模式衡量和要求中国是不适宜的，要求中国采用西方民主本身就是不民主的。”
读到这段文字的时候我想到了我国物业管理的发展史。在我国，“物业管理”词汇是一个舶来品，随着我国房地产业的快速发展，物业管理应运而生，目前现行的物业管理基本制度大量地借鉴了我国香港地区、新加坡、英国、美国等地物业管理确立的体制，我国确立的物业管理的基本原则是强调业主在市场活动中的自主权，全体业主享有物业管理的决策权。同时我国的物业管理中还确立了一个最基本的业主大会制度，目的就是要逐步建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。作为政府主管部门同时也希望业主依据《物业管理条例》及物业管理的市场化原则，寄希望于业主民主管理，强化管理规约的作用，依据《物业服务合同》，通过建立招投标的体制逐步推进物业管理市场化。
但是物业管理发展的迅猛暴露出的是大量的民事纠纷，媒体报道物业小区内的矛盾和纠纷不断，政府主管部门投诉量不断增加。各地、各级政府主管部门在推进行业发展的进程中花了很大的精力在处理、协调各类矛盾和纠纷。在实际工作中，业主往往针对各类民事纠纷寄希望于政府主管部门采取强有力的措施，利用职能部门的行业管理权，“镇压”物业服务企业，使其合理诉求得到解决。大多数业主是不会按照《物业管理条例》精神，依据《物业服务合同》、《管理规约》诉讼的，业主往往直观地认为物业管理主管部门就是管物业服务企业的；作为物业管理企业针对业主出现违规、违约、违反业主义务的行为时也希望行业主管部门能够采取强有力、有可操作性的办法，及时有效地对业主的违规行为进行制止并采取相应的制约和惩戒措施。可以看出无论是业主、还是物业管理企业，他们对政府行业主管部门都“寄予厚望”。
我国物业管理的发展史目前仅仅有28年，《物业管理条例》确立物业管理七大项基本制度仅仅5年，《物权法》确立了物业管理的三项基本制度仅仅1年。纵观物业管理的基本制度，我国物业管理的制度设计过于依靠人性道德及《管理规约》来寄希望于业主自治自律了，而中国百姓的历史文化自古以来就缺乏自我管理的意识，中国现在的经济、文化条件与民主的自我管理还有相当的距离，目前在我国全面推进市场化、专业化的物业管理是不合适宜的，应该因地制宜、逐步推进，要通过地方政府行业监管并依据惩罚性的法律做后盾，使百姓逐步适应、感受民主式物业管理，进而推进业主自治自律，推进物业管理行业的健康发展。
目前我国在物业管理制度设计上应该考虑以下几个方面，推动符合我国实际的“中国式物业管理”思路：
一是强化行业监管。建立健全物业管理行业管理职能部门，规范和理顺物业管理行业主管部门的行政职能，强化政府行业监管措施，推进物业管理执法、物业管理仲裁的建立和运作；
二是培植物业管理中介公司。政府主管部门应该考虑扶持有关物业管理中介机构的建立和运作，通过物业管理中介的涌现，推进业主、物业管理企业逐步树立物业管理的市场化意识，将目前主管部门承担的政策咨询、业主委员会成立指导、物业管理纠纷调解等工作放权交由中介机构运作，同时强化政府对此类中介机构的行业管理。
三是将个人信用与费用缴交挂钩。物业管理企业应该建立与金融界合作的法律关系，将物业管理费、各项代收费的收取与缴交工作和各大商业银行推广的银行卡服务对接，将个人信用与费用缴交挂钩，将物业管理企业的税费通过银行的业务直接缴交。
（作者系佳木斯市物业管理办公室物业管理科科长）
原载于《现代物业·新业主》杂志2008年11期总第99期
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