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“丽娜模式”在职业经理人制度的发展
文/北京市海淀和谐社区发展中心
2015年9月25日，北京市海淀和谐社区发展中心（以下简称“和谐中心”）根据海淀区民政局老旧小区培训项目的需要，组织赴天津对“丽娜模式”实施考察。北京市海淀区北下关街道、清河街道、昌平区回龙观等地区街居干部及相关小区的业委会成员、物业经理等一行二十余人，暨北京市首一业主大会辅导中心负责人张大宪、童超参与同行。天津“丽娜模式”创始人崔丽娜、天津鼎德物业管理公司（以下简称“鼎德物业”）创办人王海及物业经理十余人出席了交流会，会议由和谐中心主任陈幽泓教授主持。与会者就职业经理人制度、共有区分、小区项目进入程序、外包合同、物业费、纠纷处理、停车管理、电梯管理、隐患排查、老旧改造、违建拆除等十一个话题进行介绍和问答交流。
“丽娜模式”是由天津上谷商业街业委会崔丽娜在从事物业管理的实践中逐步总结提出的物业管理模式，主要概括为“区分穷尽、物权自主、量化公开”，是指在住宅小区业主内部根据物的客观性和使用特点两个基本特性、将物的管理责任在全体业主、业主组团和业主个人层面做出区分、采取“使用者付费”原则实现的“物权自主”的管理机制。物权区分后的小区物业管理立足于社会化、专业化服务，通过招标实现专项外包。“丽娜模式”减少了业主内部的大锅饭、立足于社会化专业服务、用足市场机制，利于达到透明公开、高水平低成本的管理效果。“丽娜模式”是职业经理人制度与专业外包管理相结合基础上的新型物业管理制度，该制度对当前老旧、弃管小区面临的问题具有借鉴意义。（对“丽娜模式”的公开报道首见于《现代物业》2011年第11期专题。）
王海介绍，鼎德物业通过推行职业经理人作为业主的管家，通过对物业账目的公开，实现业主和物业公司之间的组织对等和信息对等，帮助业主当家作主。具体的物业服务途径是采取专业合同外包的形式，职业经理人对外包业务进行监督，实现小区管理的有序化和专业化。鼎德物业公司于2012年成立，经过两年的市场和社会实践，从弃管和老旧小区开始，凡接手的小区，面貌都焕然一新、发生了本质的变化、走上了良性运作的秩序轨道。鼎德物业不仅得到了业主居民的热情支持，而且得到了政府的信任，支持小区业主选择鼎德物业进入；甚至也有开发商把经济适用房的前期物业管理项目委托给鼎德物业，目前鼎德正开始向深圳等外地项目稳步发展。
共有区分
崔丽娜说明,共有区分是一个非常复杂的过程，简而言之，小区物业需要进行专有和共有的区分，包括“外区分”和“内区分”。“外区分”是物业权利人与外部主体之间在物权关系上的区分。“内区分”是物业权利人之间就大共有和小共有进行的区分，区分的目的是明确边界，确定责任人。区分不是一蹴而就的，区分要根据小区实地情况、建筑结构，具体一步一步进行解决。通过区分，建立起小区的物权管理服务制度和程序，“先秩序、后美好”。
职业经理人制度
崔丽娜对职业经理人制度作了进一步介绍。称之为“职业经理人”而不是“项目经理”，主要是为了体现忠于职业、维护业主的物权。职业经理人行使的是对共同管理权的监理。因为每个小区建筑物的情况不同，所以每个小区具体的共同管理权范围也是不一样的，但都是对人的管理，对共有物权质量的管理。
崔丽娜说明，职业经理人与传统的物业项目经理有着显著的区别，丽娜模式下的职业经理人对业主负责，职业经理人作为专职的监工团队，帮助业主监督外包供应商，督促其能够按照合同约定的标准提供服务。通过职业经理人的监督，业主和业委会摆脱了对物业服务不知情的状况。
王海说，他考察过深圳、青岛、济南等地实行业主自治的小区，很多都没有“职业经理人”，都是由业委会主任或其他委员担任职业经理人的角色。对于大部分没有专职业委会主任的小区，请一个专职的监工甚至监工团队，就非常有必要。目前这些经理人实际上担任监理，帮助业主来监督外包供应商按照合同约定的标准提供服务。鼎德物业的职业经理人有一个平台，叫议事会，所有相关事务，包括他们的福利、休假、工作等都由议事会来共同讨论和决定。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2015年第10期/总第339期 |
