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节能降耗是工矿企业的一个老话题，那是因为工矿企业是“用能耗材”大户，“节能降耗”只要能通过技术改进或者科学管理手段总有些潜力可挖。所以在工矿企业推行“节能降耗”无疑是可以节约开支、降低产品成本最有效的方式之一。
将“节能降耗”植入房地产开发项目后，便有了“节能减排”等环保小区的理念。其中首当其冲的就是太阳能的利用和中水（生活水重复使用）处理后的利用。太阳能利用是节能；中水处理就是减排。
太阳能的运用主要是提供生活热水和公共照明，有些大型的太阳能设施还进行光伏并网。它是一种不直接使用一次或二次常规能源的最洁净能源。所谓“中水”就是将生活废水通过物理、生物、化学的有机处理，变成可再次使用的“可用水”用于冲厕、浇花、洗地等，就现阶段而言还暂时不宜饮用。
房地产业引入“节能”和“减排”这两个新颖理念，无论如何，这些理念都是前瞻性的，也是我国政府所倡导的。正因为是政府倡导，所以政府投资开发的楼盘，得率先贯彻这些“节能减排”理念。从深圳市政府兴建的莲花北村、莲花二村、梅林一村、桃源村、侨香村、深云村等大型屋村的情况来看，小区的整体设计中都有中水处理系统。
太阳能没有污染，中水利用可以减少排放，应该说大受欢迎才对。可是在私营房地产商中，这些项目并没有得到积极响应，开发商们尤其会算“投入产出”这笔帐。不管是太阳能系统也好还是中水系统也好，前期设备设施投入无疑是巨大的。但如果能保障按期收益，逐步收回投资，开发商们还是愿意投入的。但问题就在于最终很难预测收益。
从物业管理实践中，我们发现太阳能和中水这两个“节能减排”推广项目除了前期投入高以外，运营成本也不低。太阳能循环热泵要用水用电，中水生化膜要定期更换，中水热水靠动力输送要耗电，这一系列相关设备还要人力技术维护等等，这些运营成本最终会以水价的形式分摊在末端消费者头上。如果出现热水或中水使用消耗量不足，设备还得照常运行，运营成本单价就会直线上升。有资料表明：一日用量一千立方米的生活小区，设计中水处理运营成本接近每立方米1.98元，也就是说使用于冲厕所的中水已经接近了自来水单价。
业主就会发问：花如此高价的略带酸性的中水冲厕还不如用洁净水冲厕么？中水使用是环保项目，是政府提倡的，因此鼓励使用或在技术上强制使用“节能减排”项目的宣传工作就落在物业公司头上，成了办理业主入住时的“家常饭”。物业公司不可能不配合这种宣传，毕竟自己管理着一个先进的示范环保小区，在口碑上是值得炫耀的。但炫耀的过程中多多少少有点心虚，毕竟消费价格摆在那儿，理念再好，到了要消费者付钱的份儿上，谁都会打经济算盘。一个项目没有价格上的优势很难取信于民。
另一个问题接着又摆在了桌面上，谁来进行节能减排项目的运营管理？几乎所有的物业公司都不愿意承接这些“好”项目的“运营管理”，一方面项目涉及专业技术有一定的技术风险；另一方面中水价格接近自来水价格，可赚的差价相当微薄，有一定的经济风险。于是“运营管理”只能进行市场招标。同样，市场运营专业单位也会看到这两种风险的存在，尽管他们有一定的技术保障，但毕竟价格差没有太多的引吸力。于是，莲花北村、梅林一村的中水系统成了摆设；莲花二村的中水水池也挪作他用。
深云村、侨香村尽管是最新的“节能”环保示范小区，也正在着手“运营单位”招投标，但以往的经验表明：预期的结果不会太理想。因为如果按水量单价收费，业主宁愿选择自来水冲洗厕所，这样势必造成“中水用水量减少”，中水实际单价成本上升；如果按住宅面积收费，又势必造成业主无节制的使用中水。一种让人头痛的恶性循环问题显而易见。
太阳能热水的使用同样存在着这样的矛盾，夏天业主少用或不用热水，造成系统运营成本增加，冬天抢着用，虽然可以弥补系统的总价平衡，但过量使用，一会加速设备老化，二会因为供量不够引起投诉，季节性用量不平衡的价格弥补已经使用热水的价格又接近业主自用热水器的水平，更何况，太阳能热水同样存在用量不足致设备运营成本费上升的问题。
香港家庭全面使用海水冲厕，政府规定全免费，使用淡水冲厕属于非法。而其淡水收费也实行不同限量不同收费标准的办法进行。“双管直下”的价格优势加上政策性约束，让香港居民“节能减排”效果非常明显。但有一点不可否认，政府实行了补贴措施，香港水务署总水费收入不足50%。也就是说另50%由政府补贴，由全体香港市民“分摊”。政府除了宣传，更在补贴上来倡导节约淡水资源。深圳市一方面鼓励节能减排，另一方面并没有切实可行的补贴手段。如此一来，节能减排成了冠冕堂皇的却又难以推行的“前瞻性”口号，实施起来困难重重。
回过头来我们再看看工厂的“减排”问题。一些私营企业，特别是废水排放大户，经常会偷偷摸摸排放有害废水。为什么不循环使用？那是因为处理废水的价格大大高于自来水的价格。有些单位买来成套的处理设备作摆设应付环保监管检查，检查组来了就开机只不过少量处理一些废水，检查之后能少处理就尽可能少开机处理。
对于这种行为环保部门可以抓到一家罚一家，但小区的业主“废水排放”涉及千家万户，能太过于强制执行么？曾经有人建议：为了维持太阳能热水和中水处理的最低运行成本，在入住手册里就增加强制使用中水和太阳能热水的条款；更有人提议：为避免业主太过节约而促使设备照常开启、运营单价上升的问题，应该规定最低用量的标准，实行基本价，也就是说哪怕不用中水，也应该分摊基本运营成本。这有点类似于车辆的“养路费”，但问题是，“养路费”因为不合理最终已经通过“燃油税改革”化解了矛盾。可见，如果太阳能热水和中水使用也采用“养路费”（这里实际指的是保养设备费）方式，而且由业主分摊，这样的规定一经业主推敲，推行起来肯定又是矛盾重重。
原载于《现代物业·新业主》2010年11期/总168期
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