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老房子的新生命
——深圳大龄住宅小区的再生之道
当下，伴随城市漫无边际“摊大饼”式的发展、扩张，城区空心化迹象已慢慢呈现。那些原本耸立于城市中心区的老式住宅小区也就越显冷清了，因为无论是新型投资者，还是所谓“刚需”置业者，再或者是改善型二套房的购房者，多半不会选择此类小区，原因有四点：
首先，此类房产多半有15年～25年的房龄，源于对当前投资价值增长惯例的认知，购房者会认为此类房产不具备物业资产保值的潜力及升值的空间。
其次，基础配套先天缺失，主要指早期规划对后续发展的余量考虑欠周到，导致各类配套硬件（例如没有电梯、停车位不足）无法满足现有业主或租户工作、生活的客观需要。
再次，环境条件退化严重，此类小区建得早，绿化带已近乎荒废，杂草丛生不说，小区内裸露的小径已是业主或租户们习惯的出入通道，复种后再现绿色生机的难度很大。
最后，物业管理和服务跟不上，起决定作用的还是成本与效益间的矛盾。有些小区建成之日至今，多年来一直保持较低的收费标准，而与此同时，物业服务人员的工资成本与房屋维护的各类材料成本却在急剧飚升，物管公司搞不好就是“入不敷出”，导致管理公司没有能力，也没有实力，更没有态度改善小区生态环境。
《深圳晚报》援引深圳住宅局的统计称，在深圳经济特区范围内，主要以建成时间1992年为界限划分，1992年前建成的老式住宅小区就多达133个，建筑面积915.6万平方米，涉及十多万套住宅，聚集人口四十万之众。面对城市更新，此类小区不具备列入重新规划建设的条件。与雨后春笋般的大型新式住宅小区相比较，习惯上被称为“老房子”的小区共同的特征是：设计、建设、施工标准低，基础配套不全，设备过时、老化，管理维护不善，人文环境差，公共通道占用严重等。如何让“老房子”焕发“新生命”，对物业管理公司而言，是一门专业，也是一种实力，更是一次挑战，还有可能是一个巨大的商机。
稀缺地段但处境尴尬
物业区位一直以来都是置业者关注的首要因素，因为城市发展是一个渐进的过程，好的区位毕竟是一类稀缺资源。老房子在此方面却具备特有的优势：一是专享得天独厚的交通枢纽便利；二是分享无以伦比的社会公共服务资源；三是共享核心地段的商业优势，四是荣享城市历史传承和地标文化氛围。
时下，人们无论是购房居住还是投资不动产，关注地段是因为这不仅可以节省上下班的交通时间，还是物业出租、小孩上学、生活配套便利的因素之一。陈之平在《南方都市报》上撰文提出：“很多住宅的地段位置固然已成黄金宝地，但房屋本体和内部的设备设施却是‘老态龙钟’，甚至‘千疮百孔’，早已不能满足人们追求舒适、便捷生活的需要。由于缺乏对老旧物业的改造更新，缺乏对建筑本体的维护与保养，那些曾经稀缺地段里的‘老房子’，抹杀了优越的地理位置所带来的价值。”因而，如何再现老房子的“新生命”已成为有实力的物业管理公司的战略性经营课题。
深圳的老房子，在罗湖区最为密集，曾经为当年来深圳的开拓者提供了一个完整意义上的家。而今，这部分创业者、建设者早已搬入了新的住宅小区，老房子多半是用来出租，老房子给予此类业主更多的是对时光的留恋与岁月的记忆。同时，或多或少，此类业主与租客却共同享用着小区内的道路、绿化、设备，以及保安、保洁、消杀等物业服务。
老旧住宅小区，以鹿丹村为例，深圳经济特区里一个再平常不过的“老房子”小区，位于深圳滨河大道旁边，占地面积70,396平方米，总建筑面积110,340平方米，共有多层住宅24栋，1,280户，1988年竣工，如今早已是风烛残年，正静静地等待漫长而艰难的城市更新改造。这个典型的“老房子”小区所存在的问题值得我们探讨和研究：
其一，车辆管理隐患多。鹿丹村小区因为先天的设计和建设问题，没有采用封闭式的管理方式，更没有供非机动车辆行驶的绿色通道，人与车“抢行争道”的情景经常发生，易引起业主的不满和投诉。另外，“人情车”、“霸王车”、“特权车”给物管公司带来不少的经济损失和管控难度；同时，小区停车位严重不足，停放无秩序，进出难管控，易导致盗窃者以“访友”为名实施盗窃。
其二，治安管控难度大。作为一个开放式的住宅小区，每天有大量人员进出，难免有闲杂人员混入小区构成安全隐患；各类装修人员和维修人员未在物业管理处有效备案，便由业主引入小区在自家单位施工作业，一则影响邻里，二则不易监控；另外，外部营销人员借探亲访友之名递送卡片骚扰业主生活更是让管理人员无以应对。
其三，收费管理有风险。业主各类物业服务费用缴纳不及时，有时，或因小区服务不到位，或因业主泄私愤，或因业主和租户关系有矛盾，业主总能找到理由拒交或迟交相关费用，致使物业管理公司回收款项滞后，影响各类工作有序展开，最后担风险受伤害的总是物业管理公司。
其四，环境退化很严重。小区绿化环境可谓是惨不忍睹，没有园林设计，绿化功能单一，植被档次低下且管理维护成本高。从草地上践踏出的幽幽小径随处可见，破坏原有植被绿化，扰乱正常人流动向，复种难度极大。
其五，公共空间被占用。小区配套的居民体育健身和文化活动空间较小，社区文化相对落后，加上户型设计与管理不严，许多业主将杂物堆放在公共楼道里或小区空地，使本已紧张的公共空间又被压缩，同时还给卫生管理制造困难，造成防火安全隐患。
其六，配套设施已瘫痪。小区道路严重老化，多处地面起沙脱层；路灯与庭院灯太暗或维修不及时给业主造成诸多不便；没有燃气进户，许多业主至今还使用煤气罐烧饭；一些诸如消防报警、网络设备等更是残缺或者早已失效。
其七，房屋质量问题多。鹿丹村住宅小区楼体外墙随处可见的斑马纹是该小区质量问题最直观的表现：墙体出现细裂缝，产生渗漏水，补填裂缝以防渗漏水的工程便形成了斑马纹。住户室内墙皮脱落、管线外露、潮湿阴暗、到处发霉，甚至墙体裂缝、地面下沉等严重的质量问题更让人触目惊心。鹿丹村住宅小区建设时使用了海沙，而今水泥大片脱落，裸露出锈迹斑斑的钢筋；裂缝爬墙满壁，大到拳头能伸进去；一次台风，一场大雨，都能让住在这里的人们胆战心惊。
其八，管理服务需提升。老旧住宅小区因为资源效应难以发挥，必然缺乏优秀的人才引进动力，物管人员整体专业素质与规范操作有待提升，大多数从业者在基础文化、专业知识、服务理念上都缺乏系统培训。员工得不到培训的机会，服务增值的观念也不强，就必然影响其对物业管理价值和品质服务提升的认知与践行。
原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期
(责任编辑：现代物业) |
