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保障性住房物业服务收费问题，是保障性住房物业管理的焦点问题。全面了解保障性住房物业服务收费方面的基本内容，准确把握收费标准的定位、收费的方式、费用的负担主体以及费用的保障等主要问题，对于推动保障性住房物业管理，保护保障性住房住户、物业服务单位等有关各方的正当利益，具有举足轻重的作用。
物业服务收费标准的定位
合理定位保障性住房物业服务收费标准，是做好保障性住房物业服务收费工作的基本前提，应当坚持以下几个原则：
体现服务的商品属性
由物业服务单位实施的保障性住房物业服务，原则上也应坚持市场法则，体现服务的商品属性。尤其是从提供服务的物业服务企业角度，企业作为追求利润的经营主体，既然按规定提供了服务，就应相应收取费用，与被服务的房屋性质是没有关系的。据此，上海市规定，物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。
保障性住房物业服务作为（准）公共服务，往往由政府给予物业服务单位一定补贴，或对符合减免相应物业服务费条件的困难住户提供一定的补贴或补助。这种补贴或补助既是保障低收入者生活水平的一种福利措施，也是维持保障性住房市场化物业管理运作方式的必要手段。对物业服务企业而言，这种补贴或补助也应视为“物业服务收费”的一部分。也就是说，物业服务企业的物业服务收费，既包括了对保障性住房住户的收费，也包括了对政府的“收费”。
取决于服务标准的定位
由物业服务单位实施的保障性住房物业服务，原则上应当符合等价有偿的要求，遵循质价相符的一般原则。而按照质价相符的要求，保障性住房收费标准的定位具体取决于服务标准的定位。理论上讲，考虑到当前提供基本服务和保障的精神，保障性住房物业服务标准应当相应低于普通商品住宅的一般服务标准，并根据社会经济发展情况而适当调整。
目前，各地对保障性住房物业服务标准缺乏明确的定位，没有制订专门的保障性住房物业服务标准，实践中直接适用普通住宅小区的相应标准。如广东省江门市规定，物业服务企业提供的服务必须达到中物协〔2004〕1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的三级服务。下一步，应当综合考虑规范服务、公平正义、国家财力等因素，尽快明确不同类型保障性住房的物业服务内容和具体标准，并据此确定专门的物业服务收费标准。
区分统建保障性住房与配建保障性住房
对统建的保障性住房小区，其物业服务标准应当相对低于普通商品住房的物业服务标准。对此，北京市住建委张农科副主任曾指出，当前以实行北京市物业服务一级或二级标准为宜。相应的，从收费来看，安徽省、青岛市等地规定，廉租住房、公共租赁住房的物业服务费按照有关物价部门规定的服务等级或类别的下限收取。对配建的保障性住房，其物业服务原则上无法从整体项目中割裂而单独采取一种标准，一般应纳入小区的统一管理和服务，其收费标准也应与小区的整体收费标准相一致。
需要指出的是，统建封闭的保障性住房小区的做法，从后期管理角度是值得思考的。在新加坡，与实施封闭管理的私人公寓等不同，组屋（由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋）住宅区基本都是开放式的，其共用部分多为政府所有，公摊较小，从而对住户所收的物业管理费也仅为私人公寓的几分之一。可见，建设开放式的保障性住宅区，由政府拥有共用部分的相应产权，为政府介入并承担相应的维护和维修责任、合理减轻保障性住房住户的负担提供了正当化基础。
体现保障性住房物业管理的特殊要求
保障性住房的物业服务单位不但要考虑“住房”的问题，还要考虑“住户”的问题，即在做好普通物业管理的基础上，还需利用身处一线的组织及信息资源，严格执行保障性住房使用管理的特别规定以及物业服务合同的约定，配合做好保障性住房使用管理工作。站在物业服务企业的角度，提供的物业服务与收费应当质价相符，其在保障性住房使用管理方面提供的额外服务，应当由政府或住户通过适当的方式给予相应的补贴。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2012年第10期/总第237期
(责任编辑：现代物业) |
