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据《石家庄新闻网》2014年1月7日报道，近段时间河北省石家庄市天海誉天下小区不少业主接到所购买新房交房通知，让他们意想不到的是，通知中要求一次性交纳半年的物业费，费用标准为每月每平方米1.8元。业主反映，购房时开发商并没有说明此小区为高档小区，而普通小区物业服务收费标准每月每平方米最高为1.2元，天海誉天下小区的价格远远超过了政府规定。于是，一些业主以“被高档、被豪华，强行收取高额物业费”为理由，通过官方主办的人民网地方领导留言板块向河北省委书记周本顺反映此事，要求调查解决。
同样是在石家庄，2010年8月31日《中国青年报》以“开发商收取高额物业费，小区高档不高档谁说了算”为标题，公开报道石家庄市正定新区华府名都楼盘违规收取物业费的行为。报道称，2007年买房时，开发商介绍此楼盘物业费标准可能会确定在每月每平方米0.8元到每平方米1元之间，但是到2009年交房时，物业费标准突然变更为每月每平方米1.8元。对此，业主们也通过不同方式维护自己的合法权益。
一个小区实行什么样的物业服务收费标准，直接关乎业主、物业企业、开发商的利益，并间接影响政府相关管理部门的权威和信誉。为什么近年来类似河北省石家庄市普通楼盘“被”以高档小区物业费标准收费的违规行为不断发生，笔者认为需要从以下几个方面去认真梳理：
高档小区标准模糊
自2004年4月开始实施的《河北省物业服务收费实施管理办法》规定：物业服务收费区分不同物业性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅区公共性物业服务实行政府指导价。高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及写字楼、办公楼、工业、商业等类别的物业收费实行市场调节价。2004年7月1日，《石家庄市物业服务收费管理实施办法》实施，并具体公布了实施政府指导价的普通住宅公共性物业服务收费标准，即根据物业服务不同等级，共分为5个档次，最高为一级，服务费每月每平方米0.8元，电梯费12层以下0.3元，12层以上0.35元，最终定价允许上下浮动10%。这就意味着，普通住宅按照政府指导价每月每平方米在1.2元左右。与此对照，媒体报道的石家庄市天海誉天下以及华府名都收取每月每平方米1.8元的物业费明显违规。
按照我国现有体制，从政策层面分析，既然物业服务收费标准被区分为普通住宅和高档豪华别墅住宅区，前者实行政府指导价，后者实行市场调节价，那么，为了便于实施以及有利于社会监督，政府监管部门就应当同时出台普通类和高档类住宅区的分类标准。但实际情况是，地方政府部门将普通类住宅小区的物业管理根据不同档次从高到低明确划分为5个档次，各档次都有明确相对应的收费标准，一目了然清清楚楚；而高档住宅就不同了，从国家建设部到地方政府只有经“双方协商”实行市场调节价的收费导向，但没有公布何为“高档”的条件和标准，这就为在具体实施过程中如何认定“普通”与“高档”住宅区带来了不确定性。
笔者注意到，容易造成“普通住宅”被“高档”、被“豪华”的，一般都是新建楼盘。从表面看此类楼盘与那些破旧不堪的老旧小区比较，确实不属于一个档次，要更具现代、时尚感，但是，这样的表象与政策中明确的“高级公寓、豪华别墅”能是同一概念吗？能符合真正意义上的实施物业服务收费市场调节价的条件吗？显然达不到。即使退一万步，这样的新建小区按照“高档”认定，根据政策规定，物业服务收费市场调节价也需要开发商或物业企业与业主代表经协商后才能确定收费标准，但从众多案例看，业主多是在不知情的情况下被强行收费，否则就以不给新房钥匙、不予办理相关手续相要挟，“协商”的政策规定沦为一纸空文。
开发商打政策擦边球
一个新建小区以什么标准确定物业服务收费，一开始定价非常关键。根据公开报道，石家庄市天海誉天下小区是通过招投标确定的收费价格，其向业主的解释是，这样的收费标准是经过上级相关部门同意的；而华府名都给出的理由是，该楼盘本来就是高档小区，宣传手册上就有体现高档特质的描述：“看一场CBD的流光溢彩，写一篇奢华的居住传奇，尊踞城市之上的王者气概，凝聚贵族绅士的高雅气质。豪门步伐走出的雍容地图，世界前沿的生活享受……”显而易见，这些“高档”的理由，都是开发商的一面之词，难以得到社会认同。
其实，一个新建楼盘的等级是普通还是高档，虽然从物业管理角度没有明确定位，但是在房地产开发以及税收方面都有着明确表述。业内人士向笔者介绍，在某个房地产项目规划许可阶段，即有明确介绍。在土地出让环节，如果公告中标明用途为“居住用地”，容积率1.0以上，一般意义上都属于普通住宅。2009年12月2日，河北省发改委“冀发改函〔2009〕477号”公布普通商品住宅认定标准。河北省地方税务局《关于印发<河北省土地增值税管理办法>的通知》（冀地税发〔2006〕37号）明确的普通商品住宅标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，以单栋楼为单位，单套建筑面积在140平方米及以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。凡符合上述标准，且国土资源部门出具的用地文件明确土地用途是单一“住宅用地”，或城乡规划部门出具的规划文件明确土地性质是单一“居住用地”的房地产项目，为普通商品住宅项目。
这些认定普通住宅的政策，虽然不属于物业服务收费的政策依据，但从一个侧面说明，一个小区是否“高档”，业主是否要交纳高于普通住宅的物业费，并非完全由开发商一家说了算。试想，这些与物业服务收费相关的小区类别认定政策，连涉事小区业主都以其作为维权依据向上级和媒体反映，难道说涉事单位的开发商能不知道吗？
根据公开报道，这些违规收取物业费的开发商或物业企业，在表明“高档”的理由明显站不住脚以后，给业主的另一个理由是“原来普通小区每平方米1.2元左右的价格是2004年制订的，现在10年过去了，水电材料人工费用等都在涨价，所以物业费也要涨。”我认为这才是问题的实质。
按照2004年的《石家庄市物业服务收费管理实施办法》，物业企业“制定等级基准价要根据物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，利润率一般不应超过物业服务成本的10%。每一等级收费标准的浮动幅度一般不应超过该等级基准价上下10%”。一个无法回避的现实是，2004年到现在的10年间，我国居民消费价格指数CPI几乎每年都以3%左右的幅度上涨，其他生活必需品价格与现在也不具可比性。因此，如果严格按照2004年的收费水平来计算，物业企业的经营难度可想而知。另外，一部关于物业服务收费的地方性法规，既规定成本构成项目，又明确收费绝对数值，并且10多年不予调整，怎能适应变化了的社会现实？这样的行为明显违背经济发展规律。
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2014年第2-3期/总第283期
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