|
看最近媒体报道，一些专家学者唱衰或废止经济适用房制度的舆论越来越多，特别是2008年12月12日，《21世纪经济报道》一篇关于河北、山东、辽宁等地先后停建经济适用房的消息，被平面、网络各大媒体广泛传播，更是把唱衰经济适用房制度的舆论推向了巅峰。对此，公众虽然没有看到官方的正面回应，但是，近期国家出台的调控房地产的政策和新修订的《经济适用房管理办法》，都明确对经济适用房的供应对象由过去的“中低收入阶层”改为“低收入住房困难家庭”，“中等收入群体”已经从制度上被从经济适用房的保障范围中剔除了；《人民日报》2008年2月25日曾有报道称：建设部已明确解决我国中等收入家庭住房困难将采取“两条腿”方式：即限价房和经济租用房。这说明我国官方已经对经济适用房制度的异化表示认可。
众所周知，在我国城市房价持续高涨、中等收入群体买不起房，这一群体迫切希望加大经济适用房供应力度的情况下，为什么决策部门逆民意而动，把中等收入阶层剔除政府保障范围，使原本作为我国房改方向和目标的经济适用房制度被彻底异化？某些专家学者给出的理由是：中等收入范围难确定，各种审核太难，行政成本高；只对城镇户口，流动人员有意义；房价再低，有些人也买不起；由于土地相对便宜，开发商有机会从中赚钱，更容易产生腐败；保障范围太大，对住房商品化带来威胁等。
这些理由表面看起来很充分，实际上如果仔细分析都很难服众。那么，导致经济适用房制度异化的主要原因到底是什么呢？我认为有这样几点：
一是我国房改总体目标发生变化，由房改初期以保障为主变化为以住房市场化为主。这一变化难以得到社会的广泛认同，经济适用房制度异化是房改目标市场化的牺牲品。
让我们看一下我国房改总体目标的演变过程。1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出我国城镇住房制度改革的基本目标是：建立以中、低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系，和以高收入家庭为对象的商品房供应体系促进房地产产业和相关产业的发展。
1998年国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》进一步提出，要建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，对不同收入家庭，实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。
2002年原国家计委、财政部、建设部、国土部、中国人民银行、国家税务总局联合发布的《关于加强房地产宏观调控促进房地产健康发展的若干意见》要求：要大力发展经济适用房，调整房地产供应结构，并明确提出：经济适用房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措，要鼓励工矿区和企事业单位利用自有土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下组织集资建房、合作建房，多渠道解决中低收入家庭住房困难。
2004年建设部、发改委、国土部、中国人民银行等部委联合印发的《经济适用住房管理办法》第二条明确规定：经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，面积控制在60—80平米之间。此文件并无对产权进行限制。
2005年发改委、建设部等7部门发布的《关于稳定住房价格的意见》（国8条）中，仍然提出要加强经济适用房建设，要求各地政府部门严格落实经济适用住房的各项制度，合理引导住房建设与消费。
2006年国务院办公厅转发建设部等8部门《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》（国6条），首次以官方文件形式提出：要规范发展经济适用房，解决建设和销售中存在的问题，要加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益行为；同年8月，建设部、监察部等联合发布通知：禁止党政机关集资建房。这一年是对经济适用房制度从“鼓励发展”到“完善限制”而逐步被异化的开端。
2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，更加明确了“经济适用房供应对象为城市低收入困难家庭，并与廉租房保障对象相衔接”，建筑面积控制在60平米以内，属于有限产权；当年11月建设部也对2004年的《经济适用房管理办法》予以修订，除明确供应对象为低收入家庭以外，还强制规定了5年以内不得上市交易，如果交易，由政府回购，或补交与同地段商品房差价后取得所有权。
至此，原本面向中低收入阶层的经济适用房制度，基本被异化，虽然官方的说法仍然是“完善”，但是，当“中等收入阶层”这个庞大群体，被从这一制度内剔除以后，“完善”的实质意义已经不存在了。
从经济适用房制度被异化的过程可以看出，当初国家制定的房改目标是非常符合我国国情的，如果一直坚持到现在，中等收入群体的住房状况虽然仍然不会理想，但应该不会像现在这样困难和引发社会关注；还有一点是很发人深思的，即：经济适用房制度从“大力发展”到“完善、异化”的过程，也正是我国房地产业逐步发展壮大、暴利越来越严重的过程。按照这样的逻辑发展，住房商品化程度越高，普通工薪阶层、中等收入阶层的购房就越困难，这个趋势是非常明显的。
二是权力部门或垄断行业违规建设、分配经济适用房，甚至转手谋利，或诱发腐败，一直得不到纠正或查处，最终把由此造成的社会不良影响归罪于经济适用房制度本身。
必须看到，经济适用房制度自从1994年被推出的第一天起，就明确供应对象为中低收入群体，要求各地政府根据当地经济发展状况制定具体标准，但国家的原则非常清楚：用地由政府划拨，各项税费优惠，套型面积2006年前为60—80平米，2007年开始为60平米以内，利润不超过3%，具体成本核算建设部还在2004年专门出台了《经济适用住房价格管理办法》，供应对象要公开、公示。
这些实施经济适用房的具体操作制度，如果是基层单位违反了，上级监管部门容易纠正，但经济适用房制度的特殊性在于，由于巨大的利益诱惑，凡是有资格、有胆量违反这一制度的，多是权力部门或有经济实力的垄断行业，这样追究责任就比较困难。看看一些公开的报道，也许更让我们明白这一点。
中国广播网《新闻纵横》2006年1月31日报道：山东省济南市阳光舜城小区，建有8栋经济适用房，套型面积最小160平米，最大300多平米，全部由山东省直机关住宅建设发展有限公司开发，所有房屋全部被省直机关买下，普通居民只能望楼兴叹。
《人民网》2006年6月19日报道：河南省郑州市龙鑫苑小区，共有388套住房，套型最大面积150平米，该小区在房产管理机关登记的性质为经济适用房，其中126套被郑州市直机关团购。
《经济参考报》2006年6月13日报道：从1994年到2004年10年间，吉林省长春市集资建房比例（集资建房是经济适用房一种，政策与经济适用房相同），占当地房地产开发总量的近40%。除政府机关以外，凡是有权、有钱的单位大都参与，比如公检法、国地税、银行、教育等，通过集资建房谋取个人利益。某机关小张，花27万元买下一套面积为150平米的单位集资房，竟然有人给其48万元要买。
这些报道是公开的，而在全国，有多少没有被曝光的此类行为，恐怕没有人能说得清楚。那几年，到底有多少不属于经济适用房范围的单位，违规享用经济适用房制度谋取利益，官方没有公布过具体数据。但华远房地产公司任志强曾在《中国改革》2007年第8期撰文披露：1998年—2003年，北京市公开建设的经济适用房为2,246万套，而非公开建设的经济适用房有2,560万套，非正式的比正规批准的还多，可以说基本上都是特权房，因为一般单位不敢公开地违规建设和分配。
根据国家政策规定，集资房、合作建房，都是经济适用房组成部分，都可以享受政策优惠，到2006年，随着各地房价的快速上涨，一些有钱、有权的单位，房子小的要建大的，有了大的还想牟利，经济适用房违规现象几乎到了疯狂程度，越来越多的单位看到已经利用这一政策发财的部门没有任何风险，便也想再搭经济适用房这一快速牟利的政策快车，明显引起社会不公，舆论关注越来越强烈。当年的8月31日，建设部、监察部联合通知，禁止党政机关事业单位以任何名义集资建房，使这一违反经济适用房制度的行为得到遏制。
按照正常的逻辑，既然把违规的行为遏制了，就应当让经济适用房制度更加完整地贯彻落实。但事实正相反，那些有权有钱的单位不能从中享有利益，也就意味着这一面向中低收入阶层的制度快要被“异化”了。也就从那个时候开始，一些专家学者、行政官员，就经济适用房制度进行“思考”，认为之所以在执行中出现那么多问题，是这一制度有漏洞，“容易产生腐败”。
对此，不管专家也好，学者也好，我认为这一论点难以服众，因为在计划经济向市场经济转型的社会中，很难找到不会产生腐败的制度，经济适用房制度如此，行政审批制度也是如此，等等。腐败的产生，有着深刻的社会根源，不是一项制度设计所造成的。再者，从经济适用房制度的落实情况看，是在执行中发生的问题，并非制度设计的问题。如经济适用房制度规定，供应对象为中低收入阶层，一些政府机关属于这一阶层吗？经济适用房制度规定，套型面积60—80平米，那么，套型面积为200—300平米的标准，怎么也就成了经济适用房，审批机关的职责是什么？所有这些，最终都归结到利益上，正是有关部门对经济适用房制度违规者的宽容与放任，才使这一制度异化到目前的状况。
三是制度本身需要在保持核心内容不变的前提下完善或改进，而不是因为“完善”就把“中等收入群体”从这一制度中剔除。
经济适用房制度核心之一是供应对象为“中低收入阶层”，而中等收入阶层的量又是庞大的，最基本要占到总人口的70%-80%之间。随着我国国力的不断增强，对经济适用房制度的完善应当把“低收入群体”逐步纳入到“廉租房”制度中，而经济适用房重点面向中等收入群体。
经济适用房制度核心之二是房屋开发建设中的政策优惠，如供地、税费减免、利润不超过3%等。这样行政手段的政策，让已经市场化的、以利润最大化为追求目标的房地产开发公司去执行，在理论和实践中都会遇到一些困难。要使经济适用房这一制度全面地、在各个环节落实，政府部门应当组建由政府管理的建设队伍，不能以开发商建设为主，这样不仅可以减少环节，降低成本，还可以更加有效地执行和落实国家政策。
经济适用房制度核心之三是对供应对象的各环节公开公正，如收入标准、供应对象确定、考核管理程序等，这些工作需要地方政府部门去做。可直到现在，除少数城市以外，何为低收入、何为中等收入等，这类相关标准，多数没有出台。从国家层面看，也缺少对此的监督办法。
如果说，要对经济适用房制度进行“完善”，就应当围绕制度落实中存在的困难和遇到的问题进行改进和完善，而不能因为在落实中出现偏差，就把这一制度从整体上否定。
从另一个角度看，“完善”和改进经济适用房制度，让占社会成员大多数的中等收入家庭买得起房而不是租得起房，还关系到社会和谐和社会公平，是党中央提出的让大多数社会成员分享改革开放成果的具体体现。
据《北京日报》2003年2月20日报道：北京市统计局调查结果显示，2002年北京市城镇居民户均财富达47万元人民币。那时侯的房价还比较低，现在看来，只要有自己的产权房，北京、上海等一些大城市的居民都是百万富翁。这其中，房屋的财富增值最明显。如果我们从制度设计上，就剥夺或限制中等收入群体的购房权利，那么，将是国家从政策上对这一群体造成的最大利益损失，因为房屋是可以继承的，所以，这一利益损失影响的不止是当代，还会影响到下一代。
在一个追求公平、正义的国度里，我们不能从制度设计上就一方面鼓励富裕阶层可以拥有多套住房，另一方面又对中等收入阶层引导所谓“经济租用房”的路径选择，使这部分社会成员永远没有属于自己产权房的政策支持。
我国土地资源紧张，城市化进程的加快，又使数以亿计的农村流动人员涌入城市，这些都会加大人们对房屋的需求预期和涨价预期，正是在这样的社会语境当中，房屋的保值增值连普通人也看得很清楚。同是中华人民共和国公民，当到了一定年龄以后，保障其有合法的属于自己的房屋，是最基本的人权需求。对老百姓的这些愿望，我们的专家学者一再灌输：居者有其屋，并不是政府保障你有产权房，这在世界上任何一个国家也做不到，租房应当成为中等收入阶层首选的居住方式。
对这样的理论为什么广大公众反感，产生逆反心理？因为中国的国情不同。自古以来，中国的传统文化是“不患寡而患不均”。你专家可以公开地讲，世界上没有一个国家做到让中等收入阶层都能买得起房，但他们有自己的判断标准：在住房问题上，世界上又有哪个国家像中国一样，相当数量的权利阶层、垄断阶层都有两套以上属于自己的房屋？从房改房到经济适用房到商品房，以及投资房，什么性质的都有，哪一项政策都要沾光，一个其公开宗旨为大多数人谋利益的权利阶层，一个个人拥有数套产权房的官员，要求社会成员中的70%-80%去租房，永久失去房屋增值的权利，怎么能得到社会的认同？！这样的决策与建设和谐社会的目标背道而驰。
在住房制度的设计上，还有一些专家总是用与“国际接轨”来忽悠公众，诸如我国房屋自有率世界最高，超过了一些发达国家；买房的观念太落后，要租房才符合国际潮流等。但是，国际上一些有利于公平、有利于公众的观念和制度很少向社会传播。如：国际上一般的房屋价格为家庭年收入的5-6倍；一些发达国家严格执行一户一房制，超出的部分要课以重税；房地产开发行业的利润属微利行业，如产生暴利要追究监管部门责任等等。在信息化时代，我们的政府对公众关注度较高的任何一个行业政策，都应双向解读，不能偏颇。
经济适用房制度的异化或存废，关乎中等收入阶层的一代及几代人利益，保障人人有房住，保障多数中等收入家庭，能买得起政府规定的、能够满足基本生存需要的60平米左右的住房，不应成为这一群体的奢望。如果政府的决策使一小部分富裕阶层能够通过各种方式合法拥有多套住房，而社会成员中占多数的中等收入群体买不起房，甚至连当“房奴”的资格也没有，只能沦落到去租赁富裕阶层手中多余的房子度日，那只能说明我们的房地产制度设计不合理、不公正，没有顾及多数人感受和利益，这样的政策广大普通老百姓是不欢迎的，不认可的。
从这个意义讲，我建议有良知的专家学者去重视经济适用房的异化问题，关注经济适用房的走向和命运，关注中等收入阶层住房困难，让他们买得起房而不只是租得起房。
原载于《现代物业·新业主》杂志2009年2期总第106期
(责任编辑：现代物业) |
