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物业经理的烦恼与快乐（十五）
大厦公共保险二三事
文/Joanna Yu
Joanna是加拿大注册物业经理，在加拿大从事物业管理十余年，现任加拿大XTERA物业管理公司总裁，加拿大华人物业管理协会创会会长及永久名誉会长，同时也是安大略省共管物业经理协会会员，加拿大共管公寓大厦经理协会会员，安大略省共管公寓大厦经理协会投票权会员，安大略省约克区警政委员会委员，本刊专栏撰稿人。从2010年10期开始Joanna的连载故事将为读者讲述物业经理的烦恼与快乐。
车主汽车保险负责损毁赔偿
诺拉凡事都极度小心翼翼，任何事情即使小至买一件家常用品、是否要赴某个普通中午茶聚，她都如做毕业论文般反复斟酌研究，往往就是这种过分认真、执着和神经质，才最容易生出祸端。
诺拉如常从写字楼下班回家，正准备驶车进入大厦的地下停车场，此时前面有一辆汽车正驶入停车场，只见诺拉战战兢兢地在停车场入口边上，向前一步，又犹豫停顿下来，忽然间却又加速冲向前，在诺拉的车冲至车房门下方时，车房门刚好在每次设定21秒的开启时间后正徐徐落下，与她的汽车碰个正着，车房门随即反弹升起，但诺拉的汽车已造成损坏。更严重的是，慌乱之际她意图在车房门落下之前，全线加速闯关。碰撞的威力非同小可，车房门底部的铁皮被撞至变形，连接的金属链条和皮带也即时脱落，车房门安全升回顶部，便再不能动弹。
当值保安员即时呼叫大厦管理员，把车房门电源切断，让车房门处于安全开启状态，并随即致电修理车房门的合约商要求紧急修理服务。
不到两小时，车房门紧急修理完成，重新安全启用，再加上之后的跟进修理，以谨小慎微见称的诺拉，这次无厘头“勇举”为她闯下1,800加元的车房门修理费用单。不仅如此，诺拉还要支付近800加元修理她仅两年新的本田思域车，根据大厦的保险规定，诺拉必须向她的汽车保险公司申请赔偿，大厦购买的公共保险恕不负责。
得知诺拉并不打算申报汽车保险赔偿，因为不久前她才卷入一宗小型车祸，据说也是因为诺拉“太小心谨慎”驾车所致，当时对方司机已及时向汽车保险公司申报理赔，若这次再申报保险，保险费势必飙升至天文数字。多伦多的汽车保险费不但是加拿大之冠，在全世界也是以昂贵著称的。
虽然诺拉有一份稳定且收入不菲的工作，但一下子要拿出2,600加元，也显然不算是一个小数目。向来寡言内敛的诺拉似乎要力保在众人眼中的高贵矜持形象，讨价还价非她的强项，更不是她愿意做的事情，于是派能说会道的妹妹来管理处“谈判”。
大家对诺拉的“不幸”深表同情，可是大厦条例及保险规定写得一清二楚，管理处对减免诺拉修理车房门的责任款项确实无能为力。诺拉驾车撞坏车房门的事实在闭路电视监控镜头里一览无余，证据确凿。诺拉妹妹欲以车房门可能失灵为借口，但每月的车房门例行保养检修报告并未发现任何不妥，且事故发生前长达至少一星期，尤其是事故当天，数以百计的车辆进出车房，均正常无误。
诺拉妹妹又质疑管理处应正确指导住户如何使用遥控，驾车安全驶入地下停车场。她说此话时，刚好有另一住户在场，该住户略带调侃地说，这可是常识哦，手按遥控，让车房门安全打开才驶入，而且永远不可以有侥幸心理，和车房门比赛看谁快。正如管理处不可能教大家如何乘搭电梯一样，也无需教大家怎样使用车房门的遥控。
诺拉和她的妹妹最后只好无奈接受这无法改变的事实。事故发生后三年多以来，诺拉每天都驾车安全进出大厦的地下停车场，保安镜头所见，诺拉总是认真地在车房门前，用遥控对准车房门，待大门完全打开，才小心驶入。即使前面有车，车房门大开，诺拉也会再按动遥控，确保车房门安全开启才前行。
家居财物装修不在大厦保险范围
多伦多一场特大雷暴雨后，安迪匆忙赶回家，赫然发现他和太太精心布置的温馨雅致的主人睡房已变得一片狼藉。窗台顶上天花板掉下一块块白灰，两边墙壁因雨水渗入起了不少大小不一的水泡，墙上挂着的全家福照片也不幸被雨水弄湿，窗前书桌上摆放的镭射打印机、传真机和数码相机等亦难逃一劫，最让他痛心的是，新装修才半年的木地板泡在水里。
安迪随即致电大厦管理处，大厦清洁员马上赶到，迅速用吸水机把木地板上的水吸清，抹干净地板，再擦去窗台上的水。安迪被告知大厦将会通知防水补漏工程公司在天气许可的情况下，修理窗外的漏水地方，在确保不再漏水后，大厦会负责修复室内损坏的天花板，维修墙壁和刷油漆，保证基本上恢复原状。
安迪感谢管理处迅速的补救行动，但却非常纳闷大厦只负责天花板和墙壁部分的维修，对其他诸如木地板更换、打印机等赔偿却不受理。
大厦保险证书清楚列明，大厦公共保险恕不包含任何家居单位内业主自行使用或拥有的物品，诸如家私、各种电器产品、衣物等。向来较多让业主微言，甚至极度不满的则是关于“标准住宅单位”的条款，即如单位遭遇水浸、火灾等导致的损毁，大厦只负责复原最原始“标准单位”的装修标准，业主单位内自行付款的升级装修，如墙纸、高级木地板、地毯、橱柜以及水晶灯饰等等，概不负责。
大厦每年保险续保后均发给每户业主当年有效的大厦保险证书，证书的另一面均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及注意事项。保险公司更强烈呼吁各大厦业主必须购买家居保险，不但保障自身住宅单位的不时之需，如有不慎漏水等原因引致楼下单位受损，已购买的家居保险也能及时缓解以度过困境。
显然，安迪并没有购买任何家居保险，他对木地板、镭射打印机、传真机、数码相机和珍贵全家福照片等等的索偿要求也是徒然。虽然对安迪的遭遇予以无限同情，但白纸黑字的保险条文，大厦管理处只能按本子办事。
根据不同的个案，有时大厦业主董事会象征性地给付二三百加元以示友好及补偿（Goodwill Gesture）；若该单位已购买家居保险，大厦管理处可能也考虑代为支付保险赔偿的垫底费（Deductibles）。
大厦有一住户自行安装软水系统却不合规格，导致水管爆裂，致楼下连续三个单位水淹受损，加上本身单位的损毁，总维修费用高达近五千加元。鉴于大厦水险的垫底费是五千加元，申报保险显然毫无意义，通常牵涉维修费用是垫底费的两倍或以上，才建议申报保险。该住户并没有购买家居保险，最后难逃自掏腰包，破财近五千加元的厄运。
有鉴于此，保险公司因应公寓大厦的特殊要求，向业主推出“公寓大厦单位金牌保险”（Condominium Gold），向公寓大厦单位业主提供度身定做家居保险， 让公寓大厦业主住得安心、放心。
原载于《现代物业·新业主》2011年第12期/总第208期
(责任编辑：现代物业) |
