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物业经理的烦恼与快乐（二十七）
数字告诉你多伦多的公寓大厦现状
文/Joanna Yu
近十多年来，多伦多的共管公寓大厦蓬勃发展，在整个北美洲公寓大厦兴建排行榜中独占鳌头，是美国和加拿大所有大都市中新建公寓大厦最多的城市。
世人眼中，加拿大独立别墅大宅，屋前屋后大花园的典型加拿大民居模式似乎在这十多年间已悄然改变，不但是多伦多市中心，就连毗邻的大多伦多地区（Greater Toronto Area），类似香港的“蚊型”公寓单位屡见不鲜，让一贯以地大物博、人口稀少著称的加拿大也真正开始和国际“接轨”，让长期以来习惯在广阔天地大有作为的加拿大人也大开眼界，见识这些“麻雀虽小，五脏俱全”的新兴微型公寓单位。
多伦多住宅类型的蜕变
上世纪六十年代，多伦多99%的单一家庭住宅是独立屋或半独立屋。但时至今日，超过31%的家庭居住在公寓大厦，另外有6%居住在共管式的连排镇屋（Townhouse）单位内。越来越多的人选择居住面积更小的共管物业单位，除经济因素外，更与现代人日趋紧张的生活节奏有关，因为居住共管物业，使大家省却了许多打理家居的时间，毋须为剪草、铲雪、维修等事宜烦恼。
自2000年起，多伦多超过四分之三的新购置单一家庭住宅为共管物业，76%是公寓大厦单位，8%是共管镇屋；只有13%是传统的独立式房屋，3%是半独立屋。
多伦多市中心公寓价钱也在过去逐年飙升，现时稍有缓和趋势，预计2013年价格将会稳定，某些地区可能会稍微下降。以单身公寓（Bachelor）为例，平均售价约为24万加元（约合人民币151.7万元），一睡房公寓为33万加元，一睡房加太阳房（书房）为37万加元，两睡房53万加元，三睡房大约120万加元。
61%的公寓大厦销售为一睡房或一睡房加太阳房（书房），多伦多市内大约20%的公寓大厦非业主自住，乃业主出租的投资物业，一睡房每月的租金大约1,650加元。
多伦多最小与最大的公寓单位
已落成的“丽晶公园”公寓单位为301平方英尺；将于2013年建成的“DNA3”最小的单位为270平方英尺；计划于2015年建成的Karma大厦最小的单位为277平方英尺。
目前多伦多面积最大的公寓单位是2005年售出的Ritz-Carlton顶层单位，达10,820平方英尺；四季酒店于2011年售出的顶层单位也达9,038平方英尺；一山还比一山高，将于2014年竣工的Canderel's Aura楼盘顶楼复式单位更达11,370平方英尺。
最小的公寓单位可能等于最大单位的衣帽间的大小。“丽晶公园”301平方英尺公寓单位的售价是16万6千加元，每年的地产物业税是1,318加元，每月管理费约160加元，有一间房、一个厕所、一个淋浴间、一个阳台、两英尺宽的储物间、一扇门。相比之下，四季酒店于9,038平方英尺的顶楼复式单位售价2,800万加元，每年的地产物业税超过23万加元，每月管理费7,000加元，有11间房、6间浴室、4个淋浴间、4个阳台、110英尺宽的储物间、40扇门、3个壁火炉，并有4部电梯直达公寓单位。
居住空间大缩水
传统家庭的三睡房家居在多伦多市郊比比皆是，但在多伦多市区似乎是一个遥不可及的梦想，这可是100万加元的昂贵物业，一般家庭谈何容易？
多伦多市政府考虑制订新的政策，规定发展商新建的公寓大厦中必须有10%以上是三睡房单位，但其真正实施的可行性还是一个大问号。十年前，多伦多重售公寓平均面积为1,052平方英尺，十年后为893平方英尺，而新建的公寓单位平均为749平方英尺。新建的公寓单位中大约六成为一睡房单位，约三成是两睡房单位，仅有1.2%是三睡房单位。
公寓大厦的物业管理费
公寓大厦业主每月缴付的物业管理费是大厦公共物业部分的支出。在安大略省，通常十年以上楼龄的旧大厦，物业管理费已包括天然气、电费、水费，这些能源费用的开支动辄占整个大厦日常支出的四成以上。但现在新建的大厦已不包括这些费用，每个公寓单位均自设独立分表，自行缴付天然气及电费。
新建大厦的物业管理费通常包括以下：一般的公共部位维修保养，如洗窗、灭虫服务、园艺铲雪、清洁服务等；专业服务如物业管理、法律、核数师及工程师报告和服务；大厦保险；保安服务及大厦储备基金等，水费通常也包含在内。
多伦多市平均管理费约为每平方英尺0.40-0.60加元，即每月约500加元，天然气和电费将是额外再添100多加元了。
公寓大厦停车位及单车位
对寸土寸金的多伦多市中心来说，停车位已成为奢侈品。四季酒店公寓大厦的车位售价高达10万加元，其他市中心地区豪华公寓的车位售价由6万至7万5千加元不等，普通车位大约叫价2万多加元。
实际上，有极个别公寓大厦甚至不提供汽车停车位，只有单车位配置给业主。
为鼓励市民使用公共交通工具，多伦多市政府更于2010年通过行政命令，所有发展商必须向各业主提供一年的公共交通年票，但此硬性规定已于2011年取消。
公寓大厦规定制约住户
公寓大厦住户享受大厦生活带来的便利和优越的同时，也受到大厦各种条例的约束。声浪管制，唱歌弹琴、小孩跳跃奔跑、装修家居，甚至乎搬动家具等均可能招致投诉；阳台摆放物品、单位大门装饰、窗帘颜色及宠物饲养等均有严格规定。
由此可见，加拿大“地广人稀”的定义绝对不适合多伦多，住宅不断向高空和贴近公路发展，建筑密度和高度越来越挑战国民的想象空间，这已引起不少人的关注和忧虑。我始终还是钟情在多伦多郊区，享受传统意义上拥有前后花园的独立房屋和特大社区公园的加拿大生活，我承认我不是一个都市人。
（注：1万加拿大元约合6万3千人民币元，1平方英尺约合0.093平方米）
原载于《现代物业·新业主》2013年第1期/总第246期
(责任编辑：现代物业) |
