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物业经理的烦恼与快乐（三十二）
物管公司诈骗两千万加元 主脑逃夭
文/Joanna Yu
愁眉不展的沙玛呆坐在位于多伦多西面伊桃碧谷的公寓单位内，手上拿着管理处寄来的特别征收费（Special Assessment Fees）通知，眼泪再也忍不住滴了下来。二千五百加元的特别征收费，对于刚脱离贫穷线的一家四口来说，绝对是天文数字。
沙玛一家八年前从印度移民到加拿大，从最低时薪工资的工作做起，好不容易才赚够首期，买下这个公寓单位，没想到才不过一年时间，大厦就成为震惊大多伦多地区的物业管理公司诈骗案的受害者。
管理大厦的公司主脑可汗早已逃之夭夭，据说已返回孟加拉的老家。报告显示，他控制的物业管理公司合共诈骗了超过两千万加元，涉及四幢共管公寓大厦以及一个大型的建筑工程。
初步调查发现，可汗蓄谋已久实施其诈骗计划。他首先挑选一些通常同为南亚裔聚居较多的大厦，业主董事会成员多数是对加拿大法律、银行法规不太熟悉的新移民。可汗以超低价钱投标，往往轻而易举获得物业管理合约。
可汗的诈骗伎俩一般是先为旗下管理的大厦注册一项适合自己日后实施诈骗的特别借贷附例（By-law），之后再使用此虚假借贷附例，加上假的董事会会议记录，向金融机构贷款。四幢被诈骗的大厦从业主董事会至各单位业主、甚至物业管理公司内部的物业经理及财务会计,均对借贷事宜毫不知情，因为自始至终都是可汗一人控制。他另一高人之处是冒签不同董事会成员的签名，并屡屡得手。
不过，在其中一桩诈骗案中，可汗斗胆盗用一家大厦的名字在银行开设户头，使用他本人与另外两名手下员工的名字作为大厦董事，职位分别是董事会主席和秘书。在大厦董事会惘然不知的情况下，轻易获得三百一十万加元的贷款。
在另一桩大型的建筑工程诈骗案中，可汗先注册一家工程公司，再用此公司以最低价投标由他管理的大厦的一项工程，成功“中标”后，再以半价下判工程给其他合约商。
被控至少诈骗敛财超过两千万加元的可汗，其生活相当奢侈豪华。收集名车是他的最大爱好，他的一位旧下属形容，可汗换车如换鞋，在他别墅的双车房内以及车道上，停放了奔驰、雷克萨斯、宝马和奥迪四辆名车，并在屋外装设闭路监控。
此外，可汗土豪式的打扮也令人侧目，他喜爱佩戴累赘的金饰，十只手指都戴上不同款式的钻石戒指，相当怪异夸张。
在诈骗案被揭发前夕，可汗已飞往杜拜，然后再返回孟加拉老家，逃避加拿大法律的制裁。但是四幢被他诈骗巨款的大厦业主从此苦不堪言，有极少数业主甚至被迫申请私人破产，大厦的物业管理费每年加幅至少25%，特别征收费也可能接踵而来，以填上可汗非法借贷每笔过百万加元的款项以及价值不菲的律师费。
与此同时，向可汗批出借款的金融机构也在被控告之列。最让业主忧心的是，他们辛苦血汗钱买来的物业，在目前价格每年疯狂飙升的多伦多地产市场逆市而跌，已贬值近一半。更加要命的是，即使是半价出让都未必有买家，因为大家都知道大厦有巨额借贷欠款以及悬而未决的大小诉讼。倒霉的业主可能十年八载都不能脱手现有物业，像沙玛这样刚买下房子不足一年的业主更是欲哭无泪，不知要捱多少年的昂贵物业管理费了。
相对来说，加拿大安大略省的共管公寓大厦管理法已经较为规范合理，防止此类诈骗的发生，但真正要百分之百杜绝，相信世上没有任何法律规条敢写下包单。
可汗诈骗巨款能够得逞，笔者认为受害的公寓大厦业主董事会也有一定责任。正如事实显示，可汗通常会挑选与自己同声同气的南亚裔较聚集的大厦，取得他们的信任，然后以极具吸引力的超低合约价钱以及天花乱坠的承诺，成功夺得物业管理的合约。
受害大厦的业主董事会成员，不少都是来加拿大仅数年的新移民，对于乡亲的“关照”特别垂青，且对加拿大法律一知半解，更未能洞悉“超低价”合约的不合理和里面存在的猫腻。
事实上，安大略省现行的共管大厦物业管理法已实施超过十载，时移世易，改革呼声日益高涨，包括对业主董事会成员要求，如必须接受系统的培训等。董事会成员素质提高，才会有足够能力辨别物业管理公司的真伪，审查超低价管理合约的漏洞。更重要的是，在每个月的董事会例会及银行来往账单和财政报告中及时发现问题，才可以杜绝这些每桩逾百万加元的诈骗案。
原载于《现代物业·新业主》2013年第11期/总第275期
(责任编辑：现代物业) |
