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物业经理的烦恼与快乐（二十六）
租客中的善人和捣蛋鬼
文/Joanna Yu
租客为业主支付物业管理费
米勒租住在多伦多市中心的一幢公寓内，虽然他并不是业主，但已连续五个月按时在每月的第一天向大厦管理处缴付580加元的物业管理费。
原因是物业管理处每月向米勒租住单位发信，追收拖欠的物业费，但米勒的房东已离开加拿大超过一年，管理处并没有他在海外的联络方式，该业主也似乎刻意与大厦管理处保持距离，拒绝让米勒提供最新的联络地址、电话、电邮等。管理处惟有把他拥有的这间公寓大厦单位作为有效通讯地址。
米勒收到公寓业权留置权（Lien）的最后通知，通知上称若其租住单位欠交的物业管理费于十天后不能付清的话，大厦管理公司将把此单位欠物业费事宜全权交予大厦律师处理，因此马上涉及至少1,000加元的额外费用。之后的结果可能是银行拍卖此物业，米勒最终也可能被迫搬离这间离其公司仅五分钟路程的理想居所。
米勒代表业主拆开信件，知道究竟后与管理公司协商，他将以每月的部分租金作为物业管理费，代表业主缴付。米勒表示，业主是个好人，在他最困难的时候以极便宜的租金租给他这个公寓单位住。如今业主身处海外，似乎在经济、感情、事业等方面都遭遇暂时挫折，米勒不希望大厦行使留置权，最后贱卖物业，让他眼中的“好人”业主损失惨重，雪上加霜。
事实上，以租金支付物业管理费是共管物业管理一种普遍接纳的做法，因为大厦要保证不错过三个月的优先权，就是说，如果某业主超过三个月不缴纳管理费，如果他/她资不抵债申请破产时，大厦将可能分文收不回；但若大厦于三个月期限内注册了留置权，业主所欠的管理费就会成为优先支付的项目。
业主自住（Owner-occupied）与投资出租的物业单位
在共管公寓大厦，通常情况下，打算购买单位自住的业主都会关心大厦内有多少是出租物业，在大厦出示的“物业状况证明文件”（Status Certificate）中都会清晰列明本大厦目前有多少户是出租物业。一般买家的印象是，如果该大厦的物业单位由大量非业主的外来租户租住，该大厦整体水准会较差，因为居住的人员若不是业主，对大厦的归属感较差，不会像自住的业主一样因为是自己的血汗投资而严格遵守大厦规章制度。相对而言租客只是短暂的过客，违反大厦规定又“奈我如何”？管理公司通常也只会向业主问责，最终结果也可能是提前解约，但加拿大的租务政策条例向来偏袒所谓弱势社群的租客，让“租霸”现象屡见不鲜。
安大略省的共管公寓大厦条例第83条规定，凡业主出租物业予新租客，必须在30天内向大厦申报该物业单位出租事宜，提供租客姓名、业主最新联络地址、出租合约影印本，并同时向租客提供本大厦的章程、规则和细则条款，租客必须严格遵守大厦的所有规定。
玛利娜的单位新搬来一对年轻夫妇，大厦保安用“相貌堂堂，彬彬有礼，衣冠楚楚”来形容两人。两人职业不详，极少露面，偶尔半夜返回大厦，提着精致的皮箱。直至半年后的一天，多伦多警察局的便衣探员上门执行任务，在走火楼梯静候这对夫妇回家，确认两人在屋内后，五名警员带搜查令破门而入，人赃并获，在大厦保安似曾相识的皮箱内即时检获高纯度的可卡因及大麻等毒品。这对平时道貌岸然的夫妇在大庭广众之下，被扣上手铐，由五名警察带出大厦，押上警车。
警察拘捕行动对该单位大门造成的损毁必须马上维修，虽然各住宅单位的大门应属大厦共有物业管理（Common Element）的范围，维修及更换应由大厦负责，但鉴于本案牵涉住户的刑事犯罪活动，该单位因此要对大门及门锁的更换等负责。业主玛利娜坦言，她已根据租务条例及租约上的细则，要求马上终止租约，因持有租客一个月的押金在手，将以此抵偿大门及门锁更换等项目的损失。
除了从事非法活动的租客让业主大感头痛外，一些不负责任住户的所作所为，也让业主不得安宁。房东杰克的租客酷爱在一天的繁忙工作后在浴缸内泡浴，然后闭目养神欣赏音乐，浴缸水溢满至楼下也浑然不知，直至楼下单位天花板漏水，报告大厦管理员。管理员大力敲门没有回应，再用大厦百合匙把门打开时，这位租客仍在“梦游仙境”中。
最让杰克气愤的是，这样的情况竟然一而再再而三，总共发生了三次，租客对自己造成的维修损失拒不负责，更争辩浴缸在水差不多到顶部时应有去水位，防止意外溢满，属设计失误，与他无关。杰克前后支付了超过1,000加元的维修费，在租约一年期满时即拒绝续约，送走了这个“瘟神”。
理论上，在同一大厦内居住的住户，无论是业主还是租客的身份，他们都是平等的，都应遵守同样的大厦规则，受同样的条例约束。绝大多数的租客也都是安分守纪的，用“大厦是我家，我不只是匆匆过客”的想法来共同维护。不过，统计数据也显示了无可否认的事实，大厦内发生的一些意外状况，如洗衣机漏水、水管长期滴水至破裂“水淹金山”、煮食火炉使用不善致大厦火警钟鸣响、违例弃置垃圾和循环再用物品的行为等等，租客违例的比例远远高于大厦内的业主住户。
当然，大厦物业管理公司与业主及租客打交道时切不可有双重标准，一定要一视同仁。不过，对蛮不讲理依然我行我素冥顽不灵的租客，或一些从事非法活动的租客，最后的杀手锏是令业主终止租约，把神憎鬼厌的租客逼迁。
原载于《现代物业·新业主》2012年第12期/总第243期
(责任编辑：现代物业) |
