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物业经理的烦恼与快乐（二十二）
“蜜月”期后都涨价，立法建议缓三年
文/Joanna Yu
洁斯卡拖着疲惫的身躯，经过一天繁忙工作后，终于返回位于多伦多市中心的安乐窝。
一封寄自大厦物业管理公司的信件，促使极度疲劳的洁斯卡好奇地拆开，因为通常这些指名道姓的信件，都与其物业关系重大。
信一打开，38%的字样跃入眼帘，洁斯卡的大脑霎时间如遭雷轰，搬入这幢全新大厦不到一年，却被告知管理费来年将达38%的升幅，现时支付每月489加元物业管理费，由下月开始将飙升至675加元，这确实是任何人都不可能马上接受的涨幅。
本身从事会计工作的洁斯卡更是怒气上冲，百思不解！没有任何征兆，一幢和平安逸的公寓大厦，其财政预算怎可能一年之间急涨38%， 多伦多常年的物价通胀指数也只是3%左右。按照物业管理公司加价信上的解释，水电天然气的实际开支超出原建筑商的预算逾40%，大厦保险，电梯，冷暖气，园艺，清洁，大厦保安及消防等每月固定合约的预算也属超低，故此，为保证大厦的正常运作，无可避免别无选择长痛不如短痛，身为业主的五人业主董事会一致同意，管理费狂升38%才能维持大厦运作。
如果这个涨幅是合理的话，那么当初推出489加元预算的人要不就是不懂财务会计规划闭门造车的白痴，或者根本就是刻意把管理费的预算订至低无可低的底线，以吸引买家疯抢楼盘，愤怒的洁斯卡更相信应该是第二种情形，这是无良奸商所为。
四年前从多伦多大学会计系毕业的洁斯卡节衣缩食，在父母的支持下，买下了这套离公司不远的理想居所，繁忙的会计工作每天几乎占用早上七时到晚上七时，洁斯卡的日常生活开支预算精确到小数点后两位，每年各项预算的升幅也只是3%上下，准确无误绝对是洁斯卡的生活准则，现在一下子来个物业管理费疯涨38%，叫洁斯卡如何能接受？
这样的情况绝非洁斯卡独家遭遇。在大多伦多地区新兴建的公寓大厦，新业主经过第一年的“蜜月期”后，物业管理费通常上升10%或以上，这是正常不过的事情。笔者甚至听闻夸张到50%的涨幅，大厦业主因此可能会向建筑商展开游行示威等激烈行为，市民相信都会理解和同情吧。
现时的1998年版安省共管大厦条例（事实上至2001年5月5日才正式实施），时移世异，过去十多年来安大略省地产市场及经济体系的剧变，安省共管大厦条例毫无疑问应与时并进，更改一些不合时宜的条例，以更有效地保护业主的正当利益。
安省省议员马基斯所在选区，公寓大厦林立，选民要求安省共管大厦条例改革的呼声极高，马基斯的72号私人法案，保障物业业主法于2012年5月10日正式向安省省议会提交二读，两大共管公寓大厦专业协会，安省共管大厦经理协会（ACMO）及加拿大共管大厦协会（CCI）已公开表态支持马基斯这个私人法案。事实上，两个协会早于2010年安省大选时已向自由党，保守党和新民主党展开游说，向省议会正式介绍有关改革建议，并与不同党派的省议员和政客召开24次会议，以完善72号私人法案的内容。
马基斯的私人法案主要包括如下五部分：
1.建筑商提供主要楼宇结构有五年保养
近十年来大多伦多地区地产市场火爆，公寓大厦雨后春笋般涌现，但对于大楼质量的投诉亦与日俱增。多伦多市中心大厦连续多宗新建大厦阳台玻璃无缘无故爆裂，粉碎玻璃洒落街头的轰动新闻，让不少新业主人心惶惶，立法保证及延长楼宇质量保养期，保障业主利益确实刻不容缓。
2. 建筑商对物业管理费的责任由一年延长到三年
此提议无疑给业主打下强心针，至少本文的主人公洁斯卡有三年安心日子过，毋须在第二年就被狂涨的物业管理费杀个措手不及。
现时的安省共管大厦条例只规定大厦建筑商对第一年的管理费负责，例如建筑商制订的第一年管理费总数为100万加元，但实际的支出为110万加元，那么，建筑商就要拿出10万加元来填这个缺口。
不少业主抱怨建筑商刻意把管理费订得过低，以引诱买家上当。说句公道话，我们不可以一杆子打沉一船人，由建筑商拟订楼盘广告，管理费预算制订，到正式售卖楼花，业主收楼，入住一年，可能已是五六年的时间，这漫长的几年时间，能源价格，通胀指数已不断变化更新，物业管理费于第二年飙升似乎是无可避免的惨痛现实。当然也不排除有无良建筑商刻意压低物业管理费以招徕买家的行为，把建筑商对物业管理费的责任由一年延长到三年，无疑能有效保障广大业主的利益。当然三年后管理费狂升的局面依然会出现，但起码给业主有三年的缓冲过渡期。
3. 建筑商与物业管理公司必须于大厦质量审核报告（Performance Audit）注册前申报所有利益冲突
不少建筑商旗下都有与本公司存在直接或间接关系的物业管理公司，一幢新的大厦建成后，顺理成章找所属的物业管理公司管理，肥水不流别人田，但有时就构成了利益冲突。虽然两公司名义上是独立经营，但当大厦质量出现问题时，与建筑商有千丝万缕关系的物业管理公司，在为捍卫业主权益的工作中，会有一定顾虑，业主总是会怀疑，物业管理公司能否会全心全意为业主利益，与母公司抗争到底，甚至对簿公堂。
也基于这个不信任的前提，不少大厦业主董事会于大厦业权完全转移的大会（Turn-Over Meeting）后，把与建筑商有关系的物业管理公司炒掉，重新聘请新的物业管理公司。
4. 物业经理需要考牌，具备专业知识
对于物业管理经理操守及疏忽等导致大厦损失的投诉并不鲜见。目前，安大略省的注册共管大厦经理约六百名，但全安省有超过6,700个共管公寓大厦公司， 逾50万个住宅单位，超过130万人居住在共管公寓大厦内。按照以上比例，注册共管大厦经理人手显然是杯水车薪，也因为如此，物业管理行业难免出现良莠不齐的局面，立法令物业管理经理持牌上岗，绝对是一个保证物业管理质量，保障业主权益的办法。
笔者早于2003年考获注册物业经理的证书，当时全安省大约有200名持牌经理，短短九年间，人数已发展至三倍。作为发牌机构的安省共管大厦经理协会自2011年起，进一步严格规范注册经理的在职再培训， 通常每次两个小时的专业知识培训计算作两分，需得到至少20分，即每年不少于10次培训才有资格申请续牌。
5. 成立公寓大厦监察委员会（Condominium Review Board）处理业主、大厦建筑商、物业管理之间的纠纷
目前，共管公寓大厦的纠纷一般经过调解（Mediation）及仲裁（Arbitration）的过程，但各方如有不服，最终还是要上诉至法庭，程序繁复，聘请大厦专门律师，所涉费用庞大。
相比较之下，非业权自主的纯出租住宅大厦，在安省有专门独立机构业主与租客委员会（Landlord and Tenant Board）专责处理业主与租客之间的纠纷。
如果安省政府能够比照目前业主与租客委员会的做法，建立一个相比于法庭而言，更加简便快捷的仲裁机构，处理共管大厦业主与建筑商、物业公司之间的小额纠纷，能够进行公平判决并强制执行，无疑是对业主利益的巨大保障。
马基斯这个保障私人业主利益的72号私人法案已获二读通过，如一切顺利，有望于2012年年底立法，为安省逾百万名共管大厦业主带来喜讯。
原载于《现代物业·新业主》2012年8期/总第231期
(责任编辑：现代物业) |
