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物业经理的烦恼与快乐（十八）：
小心停车！
文/Joanna Yu
为工作方便，省却每天来回三小时路上交通的煎熬，丹尼从市郊过千平方英尺的公寓搬到多伦多市中心仅六百英尺，且价钱更昂贵的新公寓。地下停车场的停车位并不包含在公寓单位内，需另外购置，且是先到先得，售罄即止。访客停车位更是凤毛鳞角只有十个位，对于一幢有五百住户的大厦来说，这样比例的访客停车位安排，无异于暗示住户“断朋友六亲往来”。
访客停车位星期一至星期五还有特别规定，主要是为杜绝一些在市中心上班、朝九晚五把汽车停在大厦的“冒名访客”，访客停车位只允许最长三小时停车。丹尼一位久别重逢的朋友到访，兴致勃勃谈天论地三个半小时后离去，即收到罚单，令丹尼十分歉意。但身为业主的丹尼搬入新居不够三个月，因不熟悉新环境、新规则也曾中招，只因某天赶时间回家取文件，贪方便把车停在访客停车位，十五分钟后返回取车时，已惊见挡风玻璃上的黄色告票。丹尼只好自嘲，就姑且把这些罚单当成是自己由“乡巴佬”转化成“都市人”的学费吧。
丹尼原来在市郊的公寓大厦，占地广阔，单室外访客停车位就有85个，朋友来访，有时喝酒后不宜驾车回家，只要在午夜二时前向大厦保安员索取过夜停车许可证即可。交友广阔的丹尼又是热衷派对分子，三两个月便在大厦的豪华派对厅开派对，即使有六七十名访客，大厦的85个访客停车位仍然可以应付自如。
大厦室外的访客停车场虽然也清楚列明，只限访客使用，住户任何时间均不能停车，午夜二时至清晨七时，如无有效停车许可证将会被抄牌，甚至拖车。但因为车位实在充裕，住户白天时间贪图方便，在接送小孩上学或外出短暂购物后，偶尔把车停在访客专用的室外停车场，只要不超过午夜二时的抄牌极限，管理处通常都会采取宽松态度对待。
抄牌公司VS警察抄牌
不少大厦为方便快捷，会与公司（通常是提供保安服务的签约公司）达成协议，允许合资格的大厦保安员即时对违例车辆抄牌。但这种形式的抄牌有时也给物业管理公司带来隐忧，住户会尝试以不同的理由借口向物业管理公司陈情，借此再向抄牌公司施压以减少罚款数目，甚至取消罚单。物业管理公司应付这些住户的“申诉”有时真是不胜其烦，尽管表明物业管理公司与抄牌公司彼此独立，互不干预，但通常该抄牌公司（即大厦保安服务公司或签约拖车服务公司）是由物业管理公司监督工作，因此很难独善其身。
通知警察到大厦给违例车辆告票是另一选择，最大好处是“告票一出，驷马难追”，物业管理公司基本上置身事外，住户要申诉，只能亲自到指定地方申请排期，等待一年半载后上法庭作“无罪”辩护，逃过数十加元的罚款。通常如此繁复的程序，加上漫长的等待，甚至要请假上法庭，不少人都宁愿自动缴交区区数十加元的罚款，当是一个教训，不会再重蹈覆辙。
不过世事无完美，这种抄牌形式的最大问题是无法确保警察随传随到，视乎当日工作量，警察有时会一个多小时才出现，有时甚至回电“因当日工作太繁忙，无法派出警察来抄牌”，看着通宵达旦违例停泊的汽车，你又奈他如何。
不过，多伦多市政府近年不断喊穷，大刀阔斧实施开源节流，作为开源项目之一的抄牌工作已比以前积极，通常打电话后半小时内警察就会现身抄牌了。
相对地，大厦的公共访客停车场是大厦物业管理公司的管理范围，而业主本身拥有的停车位，如发现被人占泊，则业主有权马上电召警察上门抄牌。
一脸愤怒的荻娜兴冲冲地来到保安处，虽身为业主，但她通常几个月才会来探访双亲并留宿过夜，当驶车至属于自己的停车位时，竟发现被一辆四驱车占泊，她只好把车驶到室外访客停车场，虽然室外温度降至零下十度，还下着大雪，但她的愤怒之火已一下子猛烈燃烧起来。她要求大厦保安即刻抄牌拖车，虽然保安耐心解释车主误泊的可能性，尤其是她的车位长期空置，被其他住户误泊的可能性极高，应该给予这类无心之失的车主改正机会，不至于他一下子就要吃数十加元的罚单。但她一副绝不姑息养奸、正气凛然的样子，保安只好协助她拨通多伦多警队的泊车执法热线，她亲自要求警察尽快来大厦抄牌。
警察十分神速，不到十分钟已出现，并随即开出违例告票，荻娜要求警察马上拖车。警察解释，工作指引的惯例是至少第二张告票开出后才会召唤拖车公司，除非发现该车辆有可疑；如警方显示的登记资料是失车，才会即时把车拖走，但停泊在荻娜车位的汽车显示属本大厦住户所有，表面并无可疑，她只好无奈接受。
一切办妥后，荻娜向当值保安取得通宵停车许可证，放进汽车里的挡风玻璃后面，才安心上楼到父母家。奇怪的是，不到五分钟荻娜与母亲一脸忧愁地来到保安处，告知保安员要取回刚被警察放上“偷泊车位”汽车上的告票。原来那辆“违例”汽车车主是荻娜母亲的朋友，因该车位长期空置，荻娜母亲好心让正在转换新旧汽车的朋友暂时停泊，但性急的荻娜未上楼见到母亲询问究竟之前，已主观断定有人存心偷泊了她的车位。没办法，只好在母亲朋友发现告票之前，把告票拿走，并自己静静掏腰包付了罚款，免得尴尬。
当然，大厦住户的停车场内，偷泊车位的现象时有发生，甚至有车辆被发现多次占泊不同车位。大厦管理处对这些行为绝不会姑息，一旦收到业主投诉，或发现有可疑的偷泊行为，只要取得业主确认，即可抄牌做警告，如屡次重犯，更会被拖车，车主动辄要付上数百加元的拖车、停车及赎回车辆的行政费用等。
新型“无车位”公寓大厦的挑战
加拿大以地大物博、地广人稀著称，但当你置身多伦多市中心栉比鳞次的大厦森林里，有时竟错觉自己正身处香港闹市。大多伦多地区近十多年地产市场蓬勃发展，市中心一些热门追捧地区已逐渐与世界大都市的某些“笼屋”建筑接轨，停车位竟成为稀有奢侈品，对于面积比中国大，人口却大约只有中国四十分之一的加拿大来说，真有点讽刺。
多伦多市中心最昂贵的公寓大厦停车位售价高达十万加元一个，一些更前卫的公寓大厦标榜绿色环保的新概念，大厦不提供任何停车位予业主，但却给每个物业单位分配自行车存放位。与此同时，多伦多市政府行政命令建筑商需免费向每一位大厦新业主提供一年的多伦多公共交通系统通行证（Metropass），这一政府鼓励市民更多使用公共交通工具的行政干预行为显然也反映出市中心公寓大厦停车位捉襟见肘的现实。
迷你公寓单位及对停车位的渴求，是加拿大近十多年地产市场的新概念。对这些公寓大厦的管理，在物业管理行业也是一个新挑战，面临不少因停车位引起的纷争和各类棘手问题。
原载于《现代物业·新业主》2012年第2-3期|总第214期
(责任编辑：现代物业) |
