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中国的超高层建筑从2010年开始迅猛发展，预计在10年后将达到美国的4倍。中国城市的产业和投资环境是否适合超高层项目的开发？项目如何与周围环境相协调？如何避免超高层项目业态和服务的同质化？在设计和运营方面又有哪些特别注意的事项？
2013年4月10日，世邦魏理仕在长沙举办“超高层建筑产业主题研讨会”，期间《现代物业》专访世邦魏理仕中国北方区策略顾问部资深董事熊志坤先生，就上述问题进行了深入的探讨。以下为专访实录全文。
《现代物业》：中国经济增速从去年开始已经放缓，超高层建筑的投资规模和热度却没有减少。这会有什么潜在的风险？
熊志坤：真正的超高层本身包括多种功能和物业形态，关键是一个供需平衡的问题，风险包括哪些？我会更多从市场角度考虑，如果供应量比较大，但是需求有限，就会存在问题。包括投资没有好的收益或者投资不能得到很好地回收。这是我认为的一个风险。另一方面，如果整栋楼没有按期建成或完工，对城市形象会有损坏，因为超高层通常会在一个比较核心的位置。第三一个就是对各方面资源的浪费，浪费很多公共资源，还有各方面的投入。因为这种供需矛盾的不平衡，特别是供应量很大但需求不足就会导致上面说的三方面问题。当然从另外一方面考虑，市场也有一些自我调节的能力，开发商、投资商也不会在市场不好的时候所有的都按照超高层来建造，也会做一些调整，比如延缓开发，改变或调整开发计划来降低风险，再或者对项目的功能方面进行调整。也就是说，风险（问题）虽然存在，但是市场本省也具备自我调节的能力。
《现代物业》：整体而言，二三线城市对超高层建筑的经济支持力量并不高，但是这些城市总会热衷于将超高层项目打造成地标建筑，或者作为树立城市国际化形象的手段，或者作为招商引资的重点项目，所以政府层面其实也会抬高这些城市在超高层项目建设上的泡沫成分。那么如果遇到一个经济状况不足以支持项目，而政府（往往也是投资人）和投资人又急于上马，CBRE会给出哪些建议（包括建筑的定位、层高、规模、业态组合、服务人群等方面）？
熊志坤：其实本身是一个矛盾，一方面，为了城市形象招商需要这样一个名分，另外一方面投资会面临风险，但是我们世邦魏理仕是从市场角度和专业角度去考虑，如果出现这样的情况，我们会建议我们投资者可能要更审慎地考虑投资的机会和计划。我举一个例子，去年在一个北方的城市，这个城市本身也有很多超高层建筑在建设和规划中。我们一个外资客户，工程高度没有300米，但是对我们提出要求是要考虑十年以后的发展，看十年之后的发展情况，我觉得他是一个理性的投资者和一个成熟的投资者。可能这个目标还会要去实践，但是时间还是会不一样，会有一些实际的调整和变化。回到问题上，我们还是希望从市场方面做一个分析和判断，不会为了一个形象导致更大的风险或是损失。
《现代物业》：还是会从市场回报的角度来考虑？
熊志坤：一方是市场回报，我觉得也是对城市的负责任，不希望没盖起来或盖到半截，或者盖起来都是空的，没有人，那这样其实是一个更大的浪费。
《现代物业》：国内开发商对商业综合体通常采取的策略都是销售而非自持，因为自持对业主的资金要求和运营管理能力要求都非常高。从长期的角度来看，您认为自持和销售哪种方式更有优势？对现在迅速增长的超高层建筑，您在业权处理方面对投资者有何建议？
熊志坤：我们从长期的价值体现当中，我们更希望单一的营业权或者说业主持有物业去经营，因为刚才提到只有从经营中才能体现出长期的价值，如果说短时间内就销售掉了，你就会丧失掉长期的一个收益，也会导致后期的一个运营管理困难。比如办公楼，卖的时候可能有很多小业主，将来一个大公司进来，他肯定希望是单一业主的，这样能保证整个品质，也想避免去跟很多小业主去打交道、谈租约。又比如说，卖出去之后，控制权就在小业主手上，小业主为了租金什么生意都吸引进来。所以从长期角度来说我们更建议长期持有经营。
另外一方面，开发商或投资者面临一定的资金困难，有什么办法解决呢？我们现在看到如果他们（开发商）有一部分物业非得出售出去，我们建议不要切成太小，通过整层或者几层再卖给大的客户，他本身会自己用，而不是做一些投资性的买后转手出租，业权也更加集中。虽然难做到单一业权，但是也尽量做到相对比较集中的业权。
《现代物业》：通过股权转让的方式进行融资的话，是不是另外一种方式？
熊志坤：如果有能在项目前期或者项目运营当中找到合适的投资者进来，实际上通过股权合资的方式，用了项目公司的一部分股权，不是说直接控制物业，对于将来的使用者没有任何影响，针对的还是项目的业主，把房子租给我来使用。这是非常好的一种方式。另外一方面，可能因为国内融资渠道的特点，很多年前讨论比较热的REITs，就是房地产信托基金，可能在发达市场是一种很成熟的机制，它保证投资者能够非常有效地退出这个物业，还是一个单一的业权，但是股权结构有些变化，这样会使未来的运用风险大量减小。
《现代物业》：您的意思是说不管投资者进入或退出，整体的业权是完整的，只是通过一个渠道使过渡更加平稳，不至于影响物业整体的品质和后期的运营管理。
熊志坤：对。没错
《现代物业》：城市综合体项目目前面临的一个困难就是同质化很严重。包括定位、商家、服务同质化。一般认为超高层建筑其自身的建筑形态会成为一个重要的标志，但是内容方面如何避免同质化？
熊志坤：这个问题分两方面来说，从超高层的内容或功能来说无外乎，写字楼、酒店、商业区、公寓等，这个很难保证每个楼做出完全不同的东西来，相似性是很难避免的。另外一个角度，后期的运营管理非常重要，这可能是更能体现差异化的地方。比如前面提到的北京国贸，这个综合体可能经过也许是二十年，形成自己非常独特的品牌，好的公司一定回想着去国贸，或者已经在国贸的客户会想去国贸二期、三期，会觉得这个项目本身会有很好的标志性，有很好的配套服务，而且在其中工作也能体现公司的品质。通过项目本身的运用和管理——提供更好的服务，体现项目本身的价值，为客户创造更多的利益，我觉得这才会真正体现项目的差异化，不是完全说在建筑本身或开发商。这是第一。
第二，我们看到很多城市综合体的项目，到了一定时间，也许是十年、二十年，开发商要进行升级改造，包括商场、酒店甚至办公楼。因为在设计时很多技术也许在当时是很先进，但过了十年之后，应该会有更好的技术，进行升级改造，能够进一步保持竞争力和高品质，直接一点说就是后期的经营管理才能体现差异化或者竞争力。
《现代物业》：后期服务方面有何建议？
熊志坤：我们作为一个专业的公司，工作分成前期顾问，中期的代理、招商，后期的运营管理，虽然服务是有阶段的，各个不同的业务在刚开始就介入。可能在项目前期规划设计当中，不管是顾问提想法，运营管理也要很早就介入进来，包括设备的选型，未来客户运营的一些难点、要点，在前面就应该做体现。即使楼盘还没盖成，这些好的想法就要提出来。
第二，就是在项目建成后，（觉得）可能现在投资者或开发商都把关键放在最难的地方，去解决。比如，楼的结构很复杂，电梯要解决，忽略了一些细节。现在就要更多关注一些细节，包括卫生间、空调……这些都是很细节的问题。我们在刚开始就要关注这些细节，把细节处理好。
还有就是设计本身或将来的服务是不是真的以人为本，因为楼不是设计师或者是开发商自己在用。将来真正的用户，比如写字楼租户，他们的需求是否真正满足，比如空调、电梯、安全，站在客户的角度把问题考虑具体。因此我说的两个意思，一个是关注细节，另一个是真正以人为本。再来考虑营运和管理。
《现代物业》：要做到您以上说的这两点，是在前期规划设计就能预计到客户的需要，还是在客户使用之后，根据客户的需要进行满足？
熊志坤：当然我觉得这是两方面，一方面可以体现我们公司的价值，因为我们在很多成熟的市场管理过很多类似的项目，了解客户通用性的需求或者地域性的差别性的需求，这可以在前期体现出来。另一方面要为后期预留一些空间出来，我想现在的设计已经没什么问题。尤其像写字楼，它本身有一定的灵活性，除了公共区域以外，很多公司内部会与留一个茶水间，吃个饭，聊一聊。预留一些弹性和空间为满足后期的特殊需求创造一个条件。也就是将我们的经验运用到项目的前期，也为后期个性化的需要留有一定的空间。
《现代物业》：“在垂直分割的限制性因素下的物业功能发展”和“功能复合形成的溢价作用”应该如何理解？
熊志坤：这个我觉得是两方面，刚才我的同事也做了一个对比，一个同样规模的超高层和一个矮的建筑。超高层的难度就是各项功能要垂直分布，那可能提出一个垂直交通的要求，比如出入口的安排都是比较死的，对物业的价值可能起到了一些负面影响和限制性的作用，因为要放电梯，使用率会下降。比如租户租到的建筑面积一样，但是超高层分摊面积比较多，实际使用面积要少。这是限制性的因素。
另一方面，这不仅是超高层，还是综合体，就是一加一大于二的一个协动效应，写字楼、酒店、商业在一块儿，本身写字楼可以为酒店带来比较好的客源，住在酒店的客人很方便，商场、餐饮等等，比如酒店的品牌效应对整个楼的品质有很大的提升。功能比较好的业态组合在一块，可以做到一加一大于二的效应，起到溢价作用。
《现代物业》：限制作用是减项，复合作用是加项，对整体来说加减相抵消之后是正还是负？
熊志坤：虽然提到有负面效果，但是还是有很多投资者还是愿意投资超高层，一方面是一些限制条件，比如城市的用地越来越紧张，不可能在城市核心的地方拿到一大块地。另外也是土地集约化利用的要求，这也是一个趋势和潮流。从投资来讲，超高层有不可替代的地标的效应，有很好的市场影响力。加项大于减项，才会有人愿意去做。
《现代物业》：在设置标志性亮点时，是考虑到吸引力还是当做必须的设施配套？
熊志坤：可能要区分不同项目，比如一个项目在不是很成熟区域或新兴的市场去做，就需要有亮点的地方或更吸引眼球。比如迪拜哈利法塔，做了很多新颖的地方来吸引投资者。更多的超高层利用本身的高度，顶层的空间甚至是设备楼层，为更好有效的地利用空间提供一些配套设施。有两种不同的情况，需要区别对待。
《现代物业》：超高层综合体和一般综合体差别在哪里？一旦建立起来两者地位有什么不同？
熊志坤：差别的话一方面超高层更好有地标性，更有品牌效应包括价格可能会超过周边的综合体，同时不利的方面我们也分析过，比如成本、安全、运行的难度。超高层一旦建立起来对区域形象品牌有很大提升、促进的作用。另外一方面超高层与周边也是相辅相成的，很多成熟的超高层，都是基于市场发展到一定基础，再去发展超高层，基石比较扎实，也就是顺势而为，相对的风险就会更低一些。也就是两方面的考虑，不光是超高层对周边有很好的领导作用，另外超高层的发展也依赖整个市场区域的成熟和发展。
《现代物业》：超高层会对周边建筑的产生影响，比如采光、通风等，如何减少其负面的影响，发挥正面的作用？
熊志坤：这么大一个项目都会对环境、能源、交通产生一些影响，但是现在，每个超高层建筑都会进行严格的论证，遵守规范的要求，包括环境评估、交通评估来保证不产生致命的影响或是产生很大的伤害。通过分析论证来保证负面影响更小。因为超高层建成之后吸引了好的客户或者旅游者，就可以带动当地经济的繁荣。
（熊志坤对北京国贸三期和迪拜哈利法塔案例的详细解析请参见《现代物业》杂志2013年5期《从北京国贸到迪拜哈利法塔——当今超高层建筑的发展特点与环境》一文。）
(责任编辑：现代物业) |
