（路军港北京市大兴区宏大北园小区前业委会主任）
房地产相关行业出身，性格直爽，喜欢揽事，不拘泥于细节，非主动的开始业委会工作，充分利用媒体的资源，直至履职结束，一直缠身在和“老物业”的法律纠纷中，没法避免“流言蜚语”，干完一届业委会主任不寻求连任，这些是原北京市大兴区宏大北园小区业委会主任——路军港身上最为明显的特征。在当前这样一个大部分物业管理企业喊亏损，热心业主满腹委屈，整个住宅物业管理行业略显“低迷，不被重视”的大环境下，也就不难理解“能做满一届业委会委员的都是英雄”（舒可心，《中国业主组织常见的周期性“组建-散伙”现象》）背后的无奈与辛酸，古语有言，以小窥大。同理，一个行业发展的状况往往和一个人的发展轨迹有着惊人的相似之处，这是《现代物业》采访路军港时感触最深的地方。
因为“较劲”和物业管理扯上关系
路军港2008年开始入住北京市大兴区宏大北园小区，和大多数的“热心业主”一样，路军港也因忍受不了“前期物业管理”下的小区“脏、乱、差”开始醒悟和抗争。2009年，身为小区QQ群主的路军港，开始和一批同样热心的业主们共同谋划成立业主大会选举业委会的大计。在一次饭桌会议上，因为性格热情、豪爽，同时有着“房地产相关产业”从业经历的路军港，已然成为众“热心业主”们所公认的“领头羊”，正在大家期待“美好明天”就要来临时，也有人对成立业主大会选举业委会的前景不那么看好：“成立不了业委会，别跟着掺乎，1、政府不支持，2、开发商不是小势力，听没听说某某山庄业委会主任腿都被人打折了”，面对这样的一个小插曲，路军港回忆当时的情景“所有人都往后‘退’了一步，刚开始很多人支持，后来都闭嘴了”，由于业委会工作的公益性，有本职工作的路军港也没太多精力可以分摊到别处，但本来对“领头羊”持犹豫态度的他却决定迎“难”而上，“不是说成立业委会难么，那我非得成立一个给你们看看”。用他自己的话说，是因为“较劲”走上了“小区业主自治”的道路。
和目前大多数的小区一样，无论是出于政策的不完善，还是“老物管势力”的阻拦，能够到最后成功地召开业主大会选举业委会，这中间的过程必然充满了曲折，“接到过很多威胁电话，我根本不怕，就在电话里跟对方吵，你有本事你亲自来。”面对这样的威胁电话，路军港不无得意的表示：“他们就是，软的欺，硬的怕，我不怕，也没出什么事。”
2010年路军港作为小区第一届业委会主任，正式走马上任。当时的宏大北园小区“停车管理混乱、门禁、监控、绿化统统不好使，很多共用的设施设备也已进入到‘大修期’”，借着业委会成立的契机，以路军港为代表的业委会向老物管，列了一张足有“20个项目”的维修清单，对此，老物管的反映较为冷淡，表示“将会跟领导汇报沟通”，眼看就是推诿扯皮的节奏，无奈之下，“业委会只能先攻小区比较棘手的问题，‘停车’和‘安保’”，在居委会、业委会、老物管等多方代表参加的会议上，老物管率先表态，“停车是全国的问题，这个我们解决不了，现在小区的收费率太低，根本没钱去增设安保人员，有本事你们自己管，或者先让业主们交物管费”。眼看会议又要陷入僵局，无意打太极的路军港则表示：“我们管就我们管，你们没有本事管好，我们做给你们看看”。对此，老物管当场表态“我们会跟领导反映”。
几天后，老物管在小区内贴出了一张告示，“今后小区的停车和安保将由‘业委会’负责，我们相关的人员将在明早撤出”，“寥寥数语，没有提前知会，也没有正式的交接手续。”这给宏大北园小区业委会出了一个大难题，“当天晚上，我们业委会一夜没睡，连夜招来停车管理人员，钱都是几个‘业主代表’垫付的”，第二天一早 10点准时进行交接，而一个月后业委会通过业主大会表决把停车管理承包给专业的停车公司，同时跟停车公司商谈好的合同里，其中一条是停车公司，先行支付12万元将业委会成员们之前拼凑、垫付的钱退还了，当然前提是在第一年的停车管理费上给予停车公司一定的优惠，就这样业委会将小区长期存在的两大棘手难题解决了。
“我干业委会是先跟‘业主’较劲，再跟‘老物管’较劲，你不说这事干不成么？我非得干给你们看”。本想解决了老物管声称“没法解决”的问题后，再来跟老物管谈改善小区的条件时，业委会也更加理直气壮。但情况却远不如路军港所想的那么简单。
（宏大北园小区一角）
小区的良好运作离不开业委会跟物管公司的配合
最终，因双方的诉求难以达到统一，宏大北园小区和“老物管”的缘分走到了尽头，2011年5月份老物管宣布撤出，宏大北园小区的“前期物业管理期”也正式结束，但是遗留的问题，并没有让路军港为代表的业委会感到乐观，吐故纳新的“物管交接”后，小区必然要经历“阵痛”（直到去年路军港业委会主任任职的最后一年，宏大北园小区要求老物管赔偿损坏的公共设施、立体车库的官司还未结束），这也让宏大北园在选聘新物管的过程中充满了坎坷。
“当初交接时，我们小区也不算老小区。但小区的共用设施设备的情况很差。基本上是不行了，而绿地的草高的人蹲下的话都找不到。”在这种较为严峻的形式下，路军港很擅长借助媒体资源，小区交接之初，通过请媒体来小区做报道，引起社会关注而结识了著名的物业管理专家——邵里庭，“在邵老师的帮助下，我们请来了评估公司，招标公司，对新物管公开选聘招标，并在小区内成功的推行了酬金制，后来又通过微博等（新媒体），认识了舒可心老师等众多物业管理同仁，大家给予了我们很大的帮助”。
但是谈到小区如何走上正轨时，路军港很认真的说“还是要看业委会和物管的配合”，当初选聘新物管时，因为小区的情况不太理想大公司不愿意接管，且也本着“不能撵了狼又来了个老虎”的原则，最终敲定的新物管是一家刚成立的小公司，但是前后派来的两任项目经理，都没法达到宏大北园小区业委会的要求，无奈路军港决定“全职”的参与到小区的日常管理当中，“利用三个月的时间，修复前面损坏的监控、门禁、道闸、绿化、供水等设施设备，小区的状况在逐步的改善”。而这期间，物管公司则先行垫付了40万资金，“当初选这家公司的原因是他们愿意先垫资金，但如果我不跟着全程参与，指出需要整改的地方，让物管公司主动掏钱是很困难的”。
虽然小区的整体面貌得到了改善，但小区物管费的交费率却没得到提升，“被老物管吓怕了，担心交钱（物管费）就不干活。问服务怎么样？业主答还行吧，又问啥时候交物管费，就说再等等吧”，路军港表示，毕竟小区推行的是酬金制，物管费收不上来的话，业委会将要承担很大的风险。
基于此，宏大北园小区业委会每周抽出时间约谈不交费的业主，监事会、停车公司、保安队长、居委会、物管公司的代表也参与到座谈中来。而每周的座谈会相当于一个现场办公会议，“我们请业主说出他不交费的理由，然后逐个去解决他的理由。比如说房顶漏水，我们会分清责任，是开发商、物管还是谁的责任？如果不是物管的责任，那你就别找物管了，我们业委会来帮您协调解决问题。如果是物管的责任，我们就限定物管在多长时间内，把这个问题给解决了，后来有些业主不敢来了，有些业主不交费是没有理由的，但又因为各个部门都在，不交不好意思”。再后来，对于少数无故拖欠物管费的业主，“就只能走法律诉讼的程序了。这样小区的交费率切切实实的提高了。”
增加公共收益 巧妙斡旋各方利益
“业主的流言蜚语在全国的业委会成员中没有几个能避免的”，面对“好处费”等敏感词汇，路军港并不避讳，“业主们应该团结在一起，没有根据的话不要乱传，但如果有证据的话，欢迎到法院来起诉我”。
老物管撤走之初，宏大北园小区一部电梯一年的广告收益为300元，“我们是觉得有点低，但是自己去谈的时候发现也不高”。而路军港很会利用团体优势，在洽谈广告的时候经常拉着周边小区的业委会主任一起去，“我谈的电梯广告是1500元一年”，相比较之前，电梯收益已经有很大的提升，但路军港并不知足，“签合同的前一天，我跟广告商打电话，问他们公司有没有公关费？他们说会跟领导汇报一下，结果最后说私底下给我和另外一小区业委会主任，一人2000元钱”。这下应该称心如意了吧？而在签合同的当天，路军港又变卦了，“直接跟广告公司说，两千块钱我也不要了，咱这合同就改成1650元，而我们的广告合同最后就是这个价。”
宏大北园小区业主们自建的立体车库，已被众多媒体报道称其为“全国首例”，但是这个“全国首例”除了名气上的风光之外，也对于立体车库的建成起到了实实在在的推动作用。
宏大北园属于典型的“车多位少”的小区，“建立体车库也是没有车位的业主主动提出的”，但是60个车位的项目对于众多立体车库厂家而言是一个小项目，同时，再加上宏大北园小区的“分期付款”吸引力不强，而且厂家跟业委会签合同，如果这钱业委会收不上来，厂家该找谁要？总而言之，成为“全国首例”并不是一件容易的事情。
曾有媒体仅以“忽悠”二字报道一家青岛的厂家接受路军港的“邀请”，愿意接下宏大北园小区的这个单，但是具体的“忽悠”细节是怎样的？路军港向《现代物业》独家透露：“首先跟厂家签约的不是我们业委会，而是我们小区的停车公司，这样厂家就不会害怕我们收不上来钱，而停车公司之所以愿意承担这个风险做担保，是因为我们跟停车公司签协议，把建成之后立体车库的经营管理权交给他们”。而在签约之后，青岛的生产厂家并没有重视这个项目，所以立体车库的进度一直很慢，这时路军港擅于利用媒体资源的特长再一次得到发挥，“毕竟这事属全国较为领先的，如果你不说自己是‘首例’，没人知道”，在全国“停车难”的大环境下，宏大北园小区业主“自筹资金建立体车库”的新闻就显得尤为耀眼，先后经多家媒体的报道之后，“厂家不得不重视了，毕竟这个广告效果已经出来了”。
（宏大北园小区业主们自筹资金修建的立体车库）
总结经验
正如路军港自己坦言，“业主的流言蜚语在全国的业委会成员中没有几个能避免的”，对于自己的评价路军港更认同是“实干家”的称号，问其为何“不再连任”业委会主任时，路军港用“寒心”二字来表达。他也表示：“刚开始干业委会经验不足，有很多时候只想着‘为业主好’就行，但最重要的是要按正常程序来走，以免留下不必要的麻烦”。业委会主任，精力有限，能力有限。“而小区是大家的，希望业主们不要有‘顺风车’的心态”。
直到任期结束，还纠缠在和“老物管”的法律纠纷中，也因当前政策、业主意识等外部因素，路军港的首届业委会主任任期内难免留有遗憾。但路军港并没有就此和“物业管理”分道扬镳的意思，“赋闲在家”的他频繁参加北京卫视等国内多家主流媒体的节目，与更多的人分享“小区业主自治”的经验，而同时在微博上路军港已小有名气，他也更乐意对一些新“冒泡”的小区进行帮助和经验分享，纵观其任职经历，路军港在与相关同仁进行交流时，常说的一句话：“只会告诉您方法，不会讲大道理”。
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