杨冬
亿达软件新城的前身为大连软件园股份有限公司，设立于1995年，负责大连软件园的建设、招商及全程运营，目前已成为国内从事商务园区综合开发、管理和运营的专业运营商和探索“产城融合”发展模式的先行者及富有经验的实践者。
2014年全国房地产经理人联合会第二届中国房地产创新模式大会期间，亿达软件新城发展有限公司副总裁杨冬与《现代物业》就大连软件园企业定制产业楼、园区设施管理与配套服务、大连软件园“官助民办”模式及产城融合等话题进行了深入对话。杨冬介绍，大连软件园在定制产业楼和设施管理上的许多创新举措，都是由客户的需求倒逼产生的，经过总结和研发变成园区自主的设施管理及定制房地产标准。与世界先进的科技企业长期合作，也可以帮助园区在信息化建设上处于同时期的领先位置，并成为园区的核心竞争力。
《现代物业》：2006年8月大连被授予首个“中国服务外包基地城市”称号，大连软件园是惟一的基地示范区。那么大连软件园是如何构建后勤支持服务保障的外包体系的呢？
杨冬：作为一个科技园区，服务两个主体：一是企业客户，二是这些企业客户的从业人员。根据服务主体的不同，我们的服务内容也是不一样的。企业的核心为两个：一是基础设施的服务，第二是企业在运营过程中需要的一些服务；也可以说一块是基于设施，另一块是基于企业自身的运营。对员工来讲，核心服务也是两方面：一是社会化的、综合性的服务，比如交通、餐饮等；二是延伸出来的个性化的生活服务的需求，包括住宿、商务交流、购物等，这些是在正常办公之外增加出来的一些需求。除了给企业运营过程中提供的服务之外，其他三个方面的需求都需要基于园区的设施来提供服务。企业办公的需求是从基础设施来着手满足，考虑如何能够给客户提供非常优质的物业设施。员工个人的两类需求，如果只是在办公时候需要一些社会化的服务，就要为他提供食堂、停车场、咖啡厅等诸如此类的空间；如果是生活方面的需求，要为他提供原区域配套的住宅、商业街等服务内容。
在这个过程当中，我们一直本着一个原则：只要是市场上有非常专业化的企业和机构，能做得很好，那我们的服务就尽可能地外包给这些企业，自己不做。我们自己做什么呢？就是核心的楼宇建设开发和设施管理，要能保证给客户提供最优质的楼宇；第二是针对员工最基本的办公配套的一些需要，我们会有目的地引进一些专业机构和服务商来为员工提供服务。其他方面我们希望能依靠市场化的服务。
这个市场化部分就包括物业管理，除了核心资产的运营管理是我们自己来管，其他的物业管理都委托给第三方的物业公司。比如大连软件园的物业管理，合同也是每年一签的，要根据物业公司的业绩和实际的客户反映等内容进行调整。大连软件园最早的时候，曾经有两三家不同的物业公司，到现在基本上固定为两家物业公司。有一些楼宇，我们已经为客户做了定制化开发，就是整栋楼为某一个大的企业修建，建成之后由这个企业长期租用。在这种情况下，企业有时候会提出物业服务方面的要求，我们也会根据他们的需要来帮他找满足条件的物业服务商。这是其一。
其二是所有的员工膳食的配餐和服务，全部是外包的，我们叫“第三方服务商”——专门提供员工配餐和饮食服务的服务商。园区目前将近7万人，食堂非常多，一个食堂一个中午可能会有几千人循环就餐，所以有多家供应商在给我们连续提供配餐服务。
第三，园区客户IT公司比较多，这些企业有明显特点，就是对服务器、网络带宽要求比较高。现在可能大家觉得网络带宽已经足够了，但早些年公共网络达不到企业的要求，我们就需要专门为这些企业解决问题。即使到今天，我们很多客户对带宽的需求量还是要远远超过公共市场的供应能力，比居民使用的甚至是一般甲级写字楼使用的都要高很多。在这种情况之下，我们整个园区网络的接入、无线的覆盖、网络专线的连接，都要找多家电信服务商来提供，让这些电信供应商把接口做到楼宇里面，我们的客户可以有所选择。所以电信服务基本上是外包出去的。
还有一部分，但那不能叫外包了——和办公配套的一些商业服务，例如超市、咖啡店、连锁快餐等一些商务休闲娱乐设施，也都和一些全球体系的品牌合作，基本上随着园区的开发同步进入作为配套服务。
《现代物业》：您刚才提到和设施有关的核心的资产、楼宇维护为什么不进行外包？
杨冬：也不是说不外包，实际上日常具体的很多工作还是物业公司在帮我们做，但是核心技术、核心设备的管理，包括管理的技术标准、技术流程是园区来完成的，这是因为我们发现原先很多物业公司不具备这方面的能力。我们把科技型的产业看作介乎工业厂房和传统意义上甲级写字楼的一种中间产品：首先从功能上来讲，它更接近于工业厂房，是以生产为主的；但是从它的形态来讲，又接近于甲级写字楼，是一种办公室的方式。很多类型的公司都可以进入甲级写字楼，有的不属于生产性的，比如贸易公司。但我们的产业园区、科技园区，吸引的都是一种生产性的公司，只不过它不是那种在生产流水线上的生产而已，而是通过人脑加电脑的接近于办公的工作状态来实现的。那么在这种情况之下，从功能配置来讲，产业科技型的产业楼宇，在电力、网络甚至在房屋的通风、层高等很多办公的舒适度方面的指标要远远高于甲级写字楼，同时它也会高于工业厂房。所以在这种情况之下，我们的产品会有一些特殊的地方：或许装修上没有甲级写字楼那么豪华，但实际上在使用功能上要比甲级写字楼要求高很多。IT公司经常有服务器，有服务器就对承重有要求，对建筑结构有要求，包括通风甚至辐射都有很多的指标，而这些指标甲级写字楼都不需要去考虑。
所以从这个角度来讲，从10年前开始做科技园区产品的时候，我们就发现市场上的物业公司没有能力提供这些服务，像一些跨国的管理公司也是在跟我们合作了很长的时间之后才慢慢开始跟上我们的需求。这也一直是我们这个团队（亿达软件新城）在大连软件园这个产品之后形成的核心的竞争力。
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(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业•设施管理》2014年第9期 |
