过去三十年，整个中国资产价值都在迅猛增加。当房地产市场进入转折期，资产不再必然增值时，谁能根据需要整合服务，谁更具有经营思维和运营能力，决定了谁将会在房地产下一个时代胜出。全国房地产经理人联合会养老住区委员会委员、广州至道投资管理咨询有限公司总经理、广州爱森道维投资咨询有限公司董事长曾远明认为，如果传统的物业管理思维无法突破，就要从跨界和重构的角度进行根本改变。当房地产跨界养老，“养老地产”火起来后，更需要用去传统地产思维的方式经营养老产业。

　　曾远明

　　《现代物业》：房地产跨界整合，是不是就是在房地产销售当中，加入其他的增值服务，整合的目的只是为了促进销售吗?

　　曾远明：答案很明确的，肯定不是。因为销售环节不是作为导入的核心环节。如果只从销售环节进行导入的话，其实根本没有离开房地产上一个时代的特点——过去三十年，房地产基本是在整个中国资产迅速增值的过程中发展的。

　　既然中国的资产在迅速增值，就没有卖不出去的房子。只要稍微出手晚几个月或者晚半年，就会发现房子又涨了。在这种情况下，我认为过去的30年是你刚才讲的跨界就是从销售端来进行一些整合。我的房子想卖得比其他房子的价格高一点，只要跟别人的房子比起来，我多一点儿卖点，多一点儿内容。如果某段时间因为政策市场没那么好，就再想点办法，像买楼送学费、送物业管理费，甚至买楼送车位。但是这是房地产上一个时代的特征，而我们谈的养老问题跟房地产结合，是下一个时代的特征，下一个时代资产并不会总在升值，也不是每一个地方的资产都会升值。像在很多发达国家，资产价值很多年不会一味地增长，增值就很平均。

　　中国在过去的十来二十年，开发商争夺的利润是什么?如果IRR(内部收益率)达不到(百分之)15到20以上，就认为这不是一个好的项目，因为我买了一栋楼放在那里，它的资产价值每年都按15%到20%增长。既然是这样，房地产的核心就是把土地拿过来迅速地盖起来，然后迅速地卖掉，只要拿得到地、建得出来，资产一定会增长。这也就是过去30年考核房地产企业的核心，就是拿地能力，表现在财务报表上就是土地储备。这是房地产过去三十年的本质问题，但从去年开始，我认为它已经到了一个转折点。有些地方的资产还会继续增长，但不会像以前那么迅猛，有些地方可能增长得非常平缓，还有一些地方的资产可能就往下掉。举一个最简单的例子，以前都认为商业物业总会涨，很多人买了那些切了很小的小商铺投资，但现在多少的商业是开不起来的。我们再举一个现象，海南的房子很多是旅游度假目的地或者是远郊度假目的地。很多人买房是作为投资产品，但是几年下来他发现，没有良好的物业管理跟进，过去住要搞卫生，花园里面全是落叶，杂草丛生，社区里面没有便利商业，没有儿童和老年人的活动设施，一年只能去两三次。这个时候这个房子的使用价值并不高，但是那个时候的资产在升值，所以他不担心，总有一天，会把房子卖出去，就赚了。但是这几年我们会发现海南的房子再转让出去的时候，一定要掉价才能卖得出去。远郊的房子甚至根本就没有转手率。因为接手的人发现这个地方，完全没有入住率，好山好水好可惜。

　　从去年开始就是一个很重要的分水岭，老百姓能感知到的，就算是有些城市放开限购了，成交量还是不涨起来，价格也不能涨起来。所以如果说养老的问题与地产开发结合，从开发商、投资人的角度来讲，他意识到必须要进行整合。因为连业主都感知到了，如果好山好水的地方没有好的配套和服务，是不住的。而在一些二、三线城市，一个小区能竞争过别的小区的根本原因就是小区的配套和服务会不会比另外一个小区的好。那么这个时候，家庭需要的社区服务就会产生，在“四合一”家庭里面最核心的是什么?(四个)老人和(一个)小孩，这两个方面同时在热。但我认为养老的话题有点热过头，其实养老不能是单一地关注，要从生活的角度去理解为什么老人的问题是重要的，这样才能找到它跟房地产的结合。回到你刚才讲的问题，我的回答就是，不是从销售端来整合的，而是完全从生活方式的角度，客户需求的角度的整合。

　　《现代物业》：目前火热的社区商业O2O，您是怎么看的，因为现在开发商也好，谁更适合担当社区商业O2O的整合者，开发商还是物业公司还是其他一些大型的电商?

　　曾远明：我觉得都有可能。但我并不认为开发商的优势就特别强，或者物业管理公司的优势就特别强，或者电商的优势就特别强。我认为是能把这个问题想清楚，而且进行快速地尝试和调整的那些人，是随时可以有创新和创业性来取代旧有的模式和旧有的优势的这些人。很简单的道理，开发商不一定是，原因是开发商的思维不对，但是在开发商里面，有可能有一两家，把这个看明白的，就进去了，他的增产值可能比房地产的值还要高。物业管理企业，可能做得最好的一两家，他们物业管理团队未必能够有这种思想。而电商的思维方式总体上是平台思维，他们能不能解决好具体的服务问题，我又不知道，所以没有说谁一定可以，我的理解是很可能跳出一些人，能把这个问题搞懂，迅速地切入进去，进行尝试摸索，能推出新的东西来。

　　(未完)

　　原载于《现代物业·新业主》2015年第5期/总第324期