利用灵活的设施资本计划在当今不断变化的环境中取得成功

　　——一位国际房地产设施公司退休副总裁的经验之谈

　　作为一家国际房地产设施公司(RE&F)的前任副总裁，我管理过多种多样的房地产设施类型，管理过的房地产设施面积的大小也从100万平方英尺到900万平方英尺不等(约合9.29万平方米到83.6万平方米)。我的管理团队所面对过的各种挑战也与大多数企业房地产管理者所遇到的问题极其相似——例如，如何通过降低房地产运营成本来提升企业的整体赢利能力;或者，着手安排和执行一年到三年的资本计划和预算，且该计划和预算会以季度为单位时间或按照企业整体的经济状况进行调整和改变。在企业房地产和设施管理工作中，我曾遇到过许多运营成本极高、且房地产面积租售比较为失衡的设施，并且，作为房地产运营的管理者，我还需要经常地与企业中的其他商业部门竞争有限的资本基金。

　　在我的企业房地产管理生涯中，为了对资本支出情况进行规划，我通常会和大多数管理人员一样，从每一位房地产和设施的直接管理人员处获取和积累信息并加以分析。但事实上，这些收集到的数据往往带有管理人员自身的主观意见，并完全因人而异，这些信息中体现出来的内容，相对“客观需求”而言，更像是“个人愿望”。在这样的情况下，我往往无法对这些数据和费用项目预算的客观性进行验证。我所能采取的最为恰当的措施是参考设施的历史运营成本数据，并依靠有限的设施现场走访来分析这些既得数据的准确性和可靠性——要知道，如果我们管理的房地产设施面积较大并运营情况复杂，则这种“数据参考式”的分析工作是十分困难的。不可避免的，我只能在企业整体运营预算削减的时候使出浑身解数——通过不断地交涉、甜言蜜语以及我所能想到的一切手段降低运营成本并尽可能低获得更多的资金支持。

　　我需要处理的难题之一，是各个设施的现场管理人员因具有不同的教育背景、个人性格和管理能力，导致来自不同设施的数据之间往往存在着相互矛盾的现象。基于同样的原因，同样的设施管理和运营策略在各个设施的实施情况亦有所不同。这种充满个人感情色彩的运营方式将导致设施管理资本支出(FM-CapEx)的极大浪费——换句话说，虽然我们付出了相应的成本，但是并没有将钱花在设施管理状况的提升上。设施现场走访虽然费时费力，但确是我们在管理大型设施时需要采取的必须措施，以便于确定其房地产运营预算的合理性和开销项目的准确性。所有的管理人员都与我面对着相同的问题：大型的设施运营和管理过程中，存在着成百上千的费用项目预算，我们无法逐条地对CapEx需求进行比对，同时，我们还缺少高效的分析工具来对CapEx变化导致的经济和商业影响进行建模分析——例如，如果整体运营预算需要按照企业要求降低10%，我们应该如何相应地调整CapEx支出的先后顺序。

　　虽然现在我已经从日复一日的“折磨”中解脱，但是我仍旧能够从国际房地产设施公司副总裁的工作经历中收获到一些独特的管理视野和对最佳管理实践、方式的更深刻的认知。在管理的最初阶段，我的建议是完善出灵活的设施资本计划。

　　(未完)

　　原载于《现代物业·设施管理》2015年第5期