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管理与服务的对话：谁先富起来？
丽江鼎业束河古镇旅游开发有限公司下设两个部门，一个是负责旅游接待的旅游管理中心；另一个则是类似于物业公司的景区服务中心，一般意义上需要物业公司完成的内容都由景区服务中心完成，下设保安、绿化、工程维修、客户服务等，是整个公司最大的部门，目前共有99人，设了4个主管，分别负责安保、工程维修、客户服务、绿化保洁。
但是与“一般意义上的物业公司”所不同的是，公司自己还持有数量可观的经营性物业。
公司肖云经理向记者介绍说，已建成物业目前售出80%，其余20%由公司持有，按照惯例，整个项目开发完成后，公司的持有物业将占总面积的30%左右。目前公司的收入来源主要有物业管理费、门票、持有物业的经营收益（主要是租金）和业主委托受理租赁服务的中介费。物业管理费占的比例很小，按0.58元/平方米/月收取，整体收费率在50%左右，其中由公司经手的收费率能达到100%，其余有些是第一批购房客户，公司提供免两年物业费的优惠。对于欠费业主，公司体谅其初期经营的困难一般不去催缴，不想给他们施加压力，不过随着今后业主的增多，各方面资源、条件的进一步完善，会加强物业管理费收取工作的管理，目前物业管理费和门票收入在公司总收入中所占比例较小，收取后由公司留用。公司的主要收入是公司持有物业的经营收益及为业主提供租赁服务所收取的中介费，在这部分收入总额中，景区服务中心可以获得其中的4%，另外的96%先上交上级开发公司。以2007年为例，公司在这部分的总收益为500多万，其中景区服务中心上交后留用20多万，同时上级开发公司对景区服务中心拨付补贴200万。
对于公司的常规物业管理工作，内蒙古商户乔女士评价说，总体上觉得管理公司的服务方面很不错，遇有问题打电话就会有专人过来帮忙解决，而且是免费的。乔女士更看重管理公司为帮助商户们提高经营效果所做出的努力，“在对外宣传上，管理公司还主动给我们在束河古镇的网站上进行了宣传。”
各方都意识到只有物业管理“放水养鱼”式的贴心服务显然不足以解决可持续发展问题，管理公司与政府管理部门的联手招商以及企业的促销策划更是管理层的工作重点。
束河古镇开发后的招商引资，整体对外宣传由政府、企业合作进行，针对具体事务则成立了一个专门的机构“束河古镇管理委员会”，由企业出资，隶属束河古镇街道办事处，同时负责对核心区域的保护，以及整个景区的公共事务管理，包括马匹、交通、环境卫生等，工作人员以办事处人员为主加一部分公司人员配置。在招商引资和促销办法中，公司亦采用了比如对商户提供购房优惠，通过旅行社促销，节庆日开展公关活动等，尽量吸引游客，促进商家生意。李永军副总经理坦言，对这样的局面不仅在公司上下已经提前预计，而且整个经营和管理策略上也是按村民优先，服务商户，企业则着眼于长期发展的思路来引导。
在历史文化遗址上博物馆式的开发，并不适用于像束河这种依然维系着众多原住民生活的古老村镇。人文学者和城市驴友们所期待和追求的所谓“原始的”古风古韵，对于当地村民和居民而言就如同苛求他们保持清贫的同义词，如果不能将些许的人文遗产兑现为现实中他们必需的基本物质利益，那些“原生态”的说教就会显得非常的虚伪和苍白。那么，“原生态”的存在为什么必须要以一部分人的清贫来保护它和一部分人的富庶来享受它呢？从这个意义上来说，需要为“原生态”来买单的当然就不仅仅是它的创造者而更应该包括它的其他共同受益人。同时，打开了的财富欲望不仅刺激着开发者和投资人的淘金梦，原住民也会在“变卖祖业”的诱惑中迷失自己，由此导致的过度开发终将掐断财富循环再生的通途，因此，创新与守旧的协调，管理与服务的量度，长期发展和眼前利益的平衡，成为各方必须小心翼翼探索同时认认真真恪守的关键。
传统与现代的对话：谁是土地的主人？
30多岁的赵先生来自四川地震后的绵阳，在政府为灾民提供无息贷款重新创业的鼓励下来到云南，在束河开了一个民族风格服饰店。赵先生和一部分商户认为，依靠零售业的利润不会有太好的前景，即便销售额随着客流量的增加而增加，也会被随之提高的房租等其他成本抵消不少，要想在束河古镇赚钱，就要想办法买下物业，靠物业的增值来赚钱，这个想法与管理公司的物业经营策略恰好暗合。尽管新区的仿古建筑或许今后也将面临“伪传统”、“假文化”的指责，但是在老区可租用物业体量有限，而且对改扩建也有严格限制的情况下，协调地在周边土地上嫁接老区的核心价值，开发新的物业以此培养和满足外地人士的置业希望，这不仅是开发者理应获得的投资回报，也是这片五年前一派贫瘠的土地今日焕发生机的原由。
与新区的大胆开发相反，束河古镇谨慎地将纳西族老旧住宅在核心区中给予充分的保留和保护，除了利用其丰富的民居文化和建筑特色诠释田园人居理念和茶马文化时代的城镇风貌，鼎业集团及其管理公司对纳西农耕生态的正版收藏，更能凸显开发与管理的独具匠心。
村民李先生家的3亩多地中，有不到1分的菜地（1分约为67平方米）位于主景区，被征用后获得征地费700多元，但是这块菜地的使用权仍属李先生，仍然与从前一样归他本人种植，所有收成也归他所有，征地的条件是要求他保证继续种菜。这样，李先生一家在开发过程中不仅从增值了的房租中受益，从新增的就业机会中得到工作和薪水，还保留了自家的收成，他所需要履行的一个承诺，是必须亲手呵护纳西农耕文化的一脉，通过与都市人重归自然的需求交换，使其繁殖出更加璀璨的生态之花。珍惜而善用土地的人，才是土地真正的主人。
据束河古镇街道办事处工作人员介绍，束河古镇的老区（保护区）占地1.5平方公里，核心区有9个村，住户600多户，共2,000余人，但是她目前还没有具体的菜地（农林）面积数。记者从实地了解，逐步扩大的农耕保护区目前范围有限，但也初显规模，颇具景观，不时有村民在养护采摘。和李先生一样的其他村民获得征地费后，有些还在自己种菜，有些则转给他人，只是稼穑依旧，风貌如初。
行于垅上，林间地头见歌者耕者，各取所好，怡然自得，诗意田园，于斯为盛。愿时尚在传统里滋养，历史在现代中延续，物业开发、经营和管理的宏大意义，值得反复体味。
注：[1]2008年3月29日在和谐社区发展中心“土地·粮食·物业税”会议上的发言
(责任编辑：现代物业) |
