表：业主委员会听取业主建议情况的频率统计表

     2、业主自组织维权

     在物业纠纷中，业主委员会一直扮演着代表小区全体业主与物业公司进行协商或诉讼的角色。在调研中笔者发现，大部分物业纠纷案例发生在业主与物业公司之间，业主委员会已开始发挥作用，但是，受长期行政主导的“他组织”社会管理体制的惯性的影响，再加上单元式的居住格局，居民在平日的小区生活中更多的还是一个个“原子化”的个体，只是遇到不得不面对“纠纷”麻烦时才意识到需要走到一起。所以说，业主自组织能力的培养和建设还任重而道远。

     3、业主的自律

     作为社区自组织的重要力量，业主委员会还担负着进行业主自治管理的使命。例如，福州西湖丽景小区物业公司主任认为，业主公约的制定以及业主委员会的成立给本小区的物业服务带来了很多方便而不是麻烦：第一，发生事情可以与比较有权威的业主委员会进行协商；第二，业主委员会对业主公约实施情况的监督，能够规范业主的行为，使物业公司不至于陷入无止境的纠纷调解，从而更好地提供服务；第三，业主委员会有权利对拒不听劝的业主提起法律诉讼，用法律来约束某些“不自觉”的业主。因此，一个小区的业主公约是否行之有效，就体现出业主委员会是否具有权威性，更能体现出业主的自组织能力高低。

     4、业主与政府部门等相关外部主体的沟通

     早在2004年8月，福州市就首次针对物业管理举行了立法听证会。当时报名听证陈述人和旁听人的分别有38人和54人，超出了20名陈述人和30名旁听人的人数限定。[4]听证会的参与者，除了政府管理人员、物业管理公司负责人、律师，更多的还有广大的业主代表，双方就一些物业管理问题展开激烈辩论。虽然这是一次由政府组织的、在业主和物业公司之间展开的关于物业管理立法的听证会，但正是由于广大业主的联合争取才能够及时召开。在听证会以及业主与政府部门和物业公司的多次正面交涉中，业主们开始自我组织起来商讨问题、反映诉求、表达意愿，形成了联合，突破了过去单个业主向政府部门或居委会反映情况的局限，而以联合的组织化方式与政府部门、居委会和物业公司进行沟通。这一方式拓宽了业主和居民表达意见的渠道，政府部门也能够比较广泛地听取建议，了解业主和居民维护合法权益的态度，已受到了政府部门和社会各界的重视，是政府与民间社会沟通方式的创新。

     培养和提升业主自组织能力的若干建议

     要最大限度地减少物业纠纷，需要物业公司、业主及其组织、政府管理机构等各相关主体共同努力，构建合理的物业纠纷预防和解决机制。就业主及其组织而言，要增强其能力特别是自组织能力。基于此次调查及问题的分析，笔者认为，培养和提升业主自组织能力可以从以下途径进行：

     1、增强业主的自组织意愿

     受多种因素的影响，目前业主主动参与物业管理的意愿还不强，普遍存在“搭便车”的心理。这就不能不使业主的自组织能力受到影响，并有可能导致业主委员会有意无意地漠视业主的权利，由“为民做主”发展到“替民做主”。其实，业主广泛且主动地参与是增强业主自组织能力的前提和基础。业主自治是基层群众自治的重要方面，要引导全体业主积极参与小区公共事务，行使物业管理的民主权利，监督业主委员会的工作和物业公司的服务，履行业主应尽的义务，并在参与实践中提高其自组织的能力和信心。

     2、提高业主的沟通协商能力

     沟通协商能力是业主自组织能力的重要方面。通过沟通协商来处理住宅小区的公共事务，是群众自治的有效形式，也是多元主体合作治理的有益探索。业主的利益和需求既有差别，又有共同点，共同的利益和需求是联结业主的纽带，只有找到共同的利益和需求才能使业主意识到大家都是利益共同体的成员，需要进行合作，而合作的前提是沟通协商。作为新兴的社会群体，业主及其代表要有理、有利、有节地与物业公司、政府行政部门等进行协商、谈判，及时化解矛盾、解决纠纷，必要时还要诉诸司法，维护自身的合法权益。同时又要加强与这些外部主体的合作，理顺彼此之间的关系，形成物业服务管理多元主体合作治理的新机制。

     3、提高业主遵守约定的自觉性

     能否自觉地遵守约定特别是非正式约定，考量业主的现代公民素质。这就需要在业主中提倡自律。一方面，要通过各种宣传手段使约定内化为业主的自然习惯，自觉遵守约定；另一方面，在约定中也要对违规者作出惩罚规定，违规业主必须为此付出代价，以此制约、规范业主的行为。久而久之，自律就会在小区生活中生根。

     4、提高业委会成员的素质，加强业委会的组织建设

     业主委员会是业主自组织的重要载体。业主在发生与物业公司的纠纷后，向业主委员会寻求帮助，此刻，业主委员会就要扮演向物业公司要求维权的领导者的角色；业主之间发生纠纷时，业主委员, 会就要扮演调解者的角色；在日常生活中，业主委员会则扮演着组织者、引导者的角色……这就需要进一步提高业主委员会成员的素质并加强业主委员会的组织建设。业委会成员应当深入业主，以谦和平等的态度了解业主的需求，并动员业主一道主动参与小区公共事务；最后，要“从制度建设、管理体制、选举方式、资金来源、业主监督、人员素质诸方面加强业主委员会的组织建设，增强其承载街道办和居民委员会所退出的具体社区事务方面的自治功能，提高业主委员会对房地产开发商及物业管理公司的监督水平和民事诉讼能力”[5]，还要建立合理的工作制度以及财政管理制度，以保证业主委员会的“阳光性”。

      参考文献：

      [1]林忠明．业主炒物业，判决支持谁[N]．人民法院报，2003-12-30．

      [2]杨贵华．自组织与社区共同体的自组织机制[J]．东南学术，2007（5）：6．

      [3]董潘，秦凤伟，刘毅．物业管理·物业设施管理专业通用系列教材——物业管理法律与制度[M]．北京：清华大学出版社，2006：P173-174．

      [4]福州拟召开物业管理听证会[EB/OL]．厦门物业管理网．http://www.xmpm.org/news/ datadisp.asp?id=396，2004-8-2．

      [5]陈文，黄卫平．公共治理视阈下的城市社区业主维权现象研究[G]．“多元文化视角下的社区治理”国际学术研讨会材料汇编，2007：118．