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准备好了？
——2012现代物业发展论坛财富与机会特别报道
文/王正
由现代物业杂志社、云南省物业管理学会、台湾物业管理学会联合主办，南通明诺机械有限公司承办的“现代物业发展论坛·物业管理财富与机会暨第五届物业管理专业教学研讨会”于2012年7月1日至2日在昆明隆重举行。来自中国大陆、香港、台湾地区及日本、韩国等地逾百名物业管理行业代表参加。会议得到云南省科学技术协会指导。
2012年的年度主题无疑是“转型”。虽然物业管理的转型早已经被提出多时，但今年已到了一个付诸实践的关键节点。通过本次会议可以看出，行业已经统一了“转型”要达到的目标，那就是向物业产业链的两端延伸服务空间，并通过高新技术手段摆脱传统服务业的负担，大幅增加企业赢利能力。
云南省科学技术协会学会部部长李毅在开幕致辞中说：“吃、住、行伴随着人类从山上来到了平原，从森林走入了城市，吃、住、行与我们的生存、生活密不可分，那么吃、住、行到底是属于自然属性，还是属于社会属性？伴随着人类的进化和时代的变迁，除了吃、住、行之外，还诞生了游、玩、购，形成自然人向社会人转变的进程。这是一个永恒的主题。人类也从仅仅活着转变为生活，自然属性当中不断融入社会属性的内涵，创造了新的地域文化和民族文化。因此，物业管理也应运而生。”
这道出了物业管理财富与机会的根本来源。物业作为人类吃、住、行、游、玩、购的第一场所，蕴含着无限的价值。那么，应该从哪里找？
重新认识物业管理
接着以上思路，先看台湾物业管理学会主任委员、（台湾）中国科技大学副教授吴韵吾如何建构物业管理的价值理论。他认为物业的价值来自“本身价值”（实体）和“附加价值”（权利）。本身价值中又包括土地价值和建筑物价值，它们对应物业管理的“建筑物管理”内容；附加价值来自所有权和使用权，它们对应物业管理的“资产管理”内容和“生活管理”内容。在理解物业管理价值来源的基础上，物业管理将摆脱传统的“三保”或“四保”，而朝向综合性物业管理发展。
台湾物业管理学会第二/三届理事长、台湾大学教授黄世孟则着重从建筑物成本方面进行探讨。一幢建筑物，从立项策划到最后灭失，每一项工作都会产生成本（包括拆除）。在建筑交易过程中，很少见作为房屋设计者的建筑师如何让购房者能够买到一栋既能够开源又能节流的房屋。推销时说服业主设计多好、多美观，其实都会输给“成本”两个字。所以谈“建筑物生命周期”要从成本介入。一个案例是保全岗哨位置与人力配置成本的关系，岗哨设在人、车共同进出的位置就能够管好一栋房子，但作为设计者很可能将人、车出入口分开，一个保全岗哨一年开支120万元新台币管理费，而管理费是业主要交的。从物业管理的观点探讨设计方案，能够免缴、减缴物业管理费。
上海东湖物业管理公司总经理李风介绍了以办公大楼为主要管理对象的东湖物业前期介入设计顾问的经验。上海某企业总部的办公楼，建造时设计师按照开发商要求来设计空调系统为四管制，垂直电梯配置18台，锅炉为中压燃气式锅炉。物业顾问提出，四管制空调系统适合对环境硬度要求很高的场所，或者当地季节交换温差大的地区，根据上海的气象资料、条件，以及项目的业态，从建设成本和今后运营的角度考虑都不合适，最终改成了两管制，这一项就节省工程投资480万元，也减少占用的建筑面积208平方公里。垂直电梯由原来18台改成16台，中压式的锅炉也改成常压式的锅炉，降低了楼宇的营运管理成本。
在设计之外，发展商对一个销售型住宅项目的持续投入应该到哪个地步呢？台湾物业管理学会秘书长、台湾科技大学助理教授杜功仁以获台湾建筑奖的案例，讲解发展商对“建筑物全生命周期”的理解和控制。除在建筑设计、施工、交屋的常规过程中进行品质管理外，在小区管理委员会（即大陆的业主委员会）正常运作之后，发展商继续投入服务品质管理，协同小区管理委员会创造建筑物新的价值。
杜功仁讲到，发展商对建筑实施全生命周期品质管理的初衷其实很简单，就是希望自己的楼盘好卖，同时减少前期宣传时巨额的广告开支。台湾的住宅建设已经饱和，供大于求。住户是买方，买到房子觉得不好，问题可能出在设计、施工或物业管理，但从买家的感受，分不清是哪个环节造成的问题，只有住进去之后的生活经验会让他对产品作出评价。如果发展商站在“永续经营”的角度思考整个交易过程，就会达到品质的良好控制，在销售阶段也不用花很大的价钱投放广告，因为所有住户都会帮发展商打广告（口碑营销）。因此，在交屋后的物业管理阶段，发展商不会选择物管公司管理产品，而是选择全程介入。
黄世孟在进一步的举例中提出，发展商在交屋时购买具有升值潜力的艺术品作为公共财产的一部分，这些艺术品会随时间而逐渐升值，在很长时间之后，当物业需要重大维修时，全体业主变卖艺术品即可获得维修资金，而不用从其他地方重新归集。（详见本期“台湾物业管理大观”专栏）
广州物业管理资深人士陆华生提出“百年物业，分代管理”的观念。他认为建筑的品质是用管理来实现的，而不是看建筑材料的档次；相反，是否易于管理、降低管理阶段的成本其实应当作为材料选用的一个标准。他举出欧洲百年以上仍在使用的公共或私有建筑，来说明欧洲具有“继承”性质的物业管理理念，而物业管理的价值也会在物业延续的过程中愈发体现出来；管理“百年物业”对物业管理从业者来说，也是一种神圣感和荣誉感。（详见本期《现代物业建设管理新突破》一文）
日本永旺永乐株式会社中国事业责任者、永旺永乐（北京）物业服务有限公司董事长四方基之回顾了日本商业物业管理发展的过程。在过去，日本也经历了高速的经济发展时期，此时房地产投资主要以开发楼盘或拥有房地产为目的，把所有重心放在楼盘的建设方面，至于建好后的房屋管理、维修等并不受重视。此阶段对建筑物的管理方法、手段并没有多少科技含量，更没有人对其进行检验。物业管理在建筑行业内十分弱势，仅仅是简单的劳务输出，直到日本房地产泡沫经济出现。从1989年开始，市场对房屋的需求减少，大量房屋空置，仅仅拥有房屋已经不能产生效益，相反是负资产。这时候开始对物业要求效益化、人性化的管理。日本整个社会开始对物业管理公司业务价值重新认识，房地产业转向运营和管理时代。物业管理改变以前扮演劳务输出或者人员派遣的角色，对业主的物业进行咨询顾问，代替业主对物业进行管理，最终和业主成为生意上的合作伙伴，从劳动密集型服务行业转变为知识集约型行业。此阶段能适应的企业就能生存，反之就被淘汰。实际上日本也曾有两万家物业管理公司之多，经过十年的变化如今只剩为数不多的比较大型的物业管理公司。
作为来自房地产行业的代表，云南省物业管理学会副会长、田野咨询机构董事长文剑武作了《重新定义大陆房地产与物业管理的关系》的报告。这份报告涉及到在云南省物业管理学会主导下研究的“物业增值计划”的一部分内容。提出这一命题的缘由在于，2011年以来，受大陆宏观调控的影响，房地产开发商已经卖不出房子。与四方基之相似，文剑武简要回顾了中国大陆房地产销售经历的三个基本阶段：第一阶段物业是纯粹的居住空间，只要住在里面（套内）就行，外面（共用）怎样无所谓；第二阶段物业是资产或财产（与股票一样的投资品，炒房），购房合同比物业实体更重要；第三阶段进入社区和资产管理（保值增值）。从这方面看物业管理与房地产的关系：第一阶段是保证正常居住即可；第二阶段是业主不关心任何管理，坐等升值就可以，物业管理被严重忽略；第三阶段要兼顾投资价值和使用价值，因此物业管理开始显现出重要性。宏观调控下降价促销效果不佳，地产商开始在物业管理上投入更多。 (责任编辑：现代物业) |
