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北京石龙经济开发区的物业发展启示
文/张丰收
北京石龙经济开发区始建于1992年，2000年北京市人民政府批准为市级开发区，批准规划面积为1.5平方公里，已完成1.1平方公里的工业区建设。2012年新制订开发区详规规划范围北起长安街西延线，南至108国道，东起西苑路，西至三石路，总用地面积约为2平方公里，规划详细构建了“工业区+经济创新园区”的产业布局。
截至目前，开发区已经有征地建厂企业60余家，其中包括开发区初创时期的传统制造业生产加工企业，还包括近年入驻的高科技及现代服务业企业。开发区形成以高新技术企业研发、生产与传统加工制造企业并存的格局，高科技及现代服务业企业以北京精雕科技有限公司、北京东西分析仪器有限公司、北京凝华科技有限公司、北京明航科技发展有限公司、北京歌华有线电视网络股份有限公司、北京立思辰科技股份有限公司等为代表。此外，开发区还云集近万家注册企业,涵盖房地产、商业物流、信息技术、电子商务、现代服务等诸多行业，形成具有很强成长性的中小企业客户群。其中，北京立思辰科技股份有限公司（办公软件外包）、北京光环新网科技股份有限公司（数字技术）、北京歌华有线电视网络股份有限公司等5家上市公司入驻开发区，这些公司的快速成长，为开发区持续健康发展增添了新的动力。从建区至今，开发区的实体经济不断壮大，经济实力不断增强，已成为本区财政收入的重要来源和安置劳动者就业的重要基地。
开发区的可持续发展瓶颈
石龙开发区前四期土地一级开发共计征地1.17平方公里，其中1.08平方公里土地在二级市场上以协议方式出让，引进了60余家驻区企业。到2005年，仅剩153亩尚待开发，如果按照原有模式建设厂房仅能吸纳一到两家工业生产企业，难以满足大量中小企业的需求，难以产生企业的聚集效益，也难以实现集约效益，此外开发区将失去可持续发展空间。
没有土地资源，开发区就失去了发展基础及生存空间，这时的石龙开发区遇到了持续发展的瓶颈。
开发区转型发展的初步实践
石龙开发区土地资源的匮乏，迫使开发区只能在宝贵的存量土地上做“试验田”，努力探索一条求生求变的新路。
开发区面临紧迫的课题就是如何高效、集约利用有限的土地资源，怎样在有限空间中实现低投入、高产出的最佳资本运作效果；如何在较短时间内实现开发区产业转型升级，科学有效地配置土地、资本、技术和人才资源。几经考察，反复论证，2008年，石龙开发区策划了石龙产业孵化中心一期工程，并把孵化中心一期建设作为转型发展的试点。经过两年多的建设，2010年底，该项工程近6万平方米的科研办公楼顺利竣工。产业孵化中心建成后以中小企业为招商对象，以转让可分割产权的科研办公楼为主，以向中小企业出租办公楼为辅，以公共管理机构办公、科研办公、科贸公司、现代物流、文化创意等中小企业办公为招商目标，实现集定位、招商、建设和全方位服务于一体的项目管理和经营模式。
经过五年的努力，北京石龙经济开发区投资有限公司建设了近六万平方米的科研办公楼，近200家中小创新企业入驻，科研办公楼销售额2亿元以上。这为启动产业孵化中心二期开发积累了新经验。
初步实践催生开发区新的经济发展模式
石龙产业孵化中心一期的建成及经营成果，是开发区转型发展的一次实践，具有两个方面的指导意义：
一方面，在石龙新增土地面积上，不需要再进行裸地出让，而是由开发区管委会依据规划要求统一组织开发建设，企业有计划地进行土地综合开发，进行科研办公楼建设、综合服务设施建设，有序开展招商引资活动及后期物业管理与运营，争取实现开发区最佳的整体经济效益及社会效益。具体建设形式根据市场需要及企业的个性需求采取统建和企业定制两种模式，建成后通过招商吸引科技、文化创意企业及生产服务业的总部入驻。
另一方面，当大量企业入驻开发区以后，物业管理公司通过标准化的有偿-服务提升开发区生产经营性服务的品质；石龙开发区管委会通过政策咨询、行政协调、产业导向咨询服务进行产业地产运行全过程监管；形成一整套产业地产的开发、运营、后期服务的发展模式。发挥统建、企业定制和企业自建科技园模式的各自优势，更有利于土地资源、企业资源和人才资源的最佳组合。
统建模式专门为初创小企业量身定做。根据市场调研了解到，工商部门对企业在住宅区工商注册进行限制和规范，大批创业者必然到开发区找合适的经营场所进行企业注册和经营，石龙产业孵化中心恰恰能以租赁和出售的形式为这部分企业提供必备的创业场所。随着产业孵化中心建设规模不断扩大，一大批初期创业型小企业逐步向开发区集聚。大批企业的集聚，势必形成企业群体。实现企业之间资源互补或共享、实现相关产业的企业横向协作、上下游企业形成产业链等等，为统一建设中小企业创业中心提供了市场机遇，同时这种创业平台又为企业的成长发展创造良好的经营氛围。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2012年第10期/总第237期 |
