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太阳城：从夕阳望向朝阳
文/成忻 元慎
2012年12月27日，新华社消息称，中国社科院数据显示，全国近一半省区养老金收不抵支，全国养老金个人账面亏空高达2万亿元。此消息一出，引发社会各界对养老问题的新一轮热议。
而在早些时候，2012年10月12日，第十二次北京市民政会议上传出信号，针对养老设施供地难、资金投入相对不足等突出问题，北京市将实行先行先试、用活用好政策的原则，经协调相关区县并报请市政府同意后，从政府储备土地中拿出一部分区位条件适宜，符合养老用地建设要求的优质地块，用于供社会力量建设养老机构的土地供应试点。
2013年1月10日，北京市土地整理储备中心发布信息：北京市首块养老综合用地供应计划初步定于1月26日正式对外发布。
面对与日俱增的老年人口，加强养老设施的建设，解决硬件供给问题已经有了较为明确的政策条件。有评论就此认为“养老地产的春天已经来临”，“2013年将是养老地产元年”。
“养老地产”这个概念并非近两年才出现，但也一直未获得公认的定义，通常被认为是一种基于专用养老配套设施和养老服务理念来开发的房地产项目。
以养老处所划分的养老方式，一般认为可以分为“居家养老”和“机构养老”。这两种方式各有利弊，前者可以满足中国老年人退休后长期居家的普遍心理需求，但不能持续性地享受专业的养老服务；后者则与前者正好相反。因此，一些“养老地产”项目的策划者，希望通过引进一种“社区养老”的新概念，即在一个完整的地产项目开发中，将“居家养老”和“机构养老”结合在一起。
那么这些项目目前的运营情况如何呢？
北京东方太阳城
由中国希格玛（集团）公司投资、北京东方太阳城房地产开发有限责任公司开发的北京东方太阳城，在项目推出时就明确定位为“退休型社区”。该项目也被业界认为是房地产企业进入“养老地产”细分市场的一个典型案例。
2006年，时任北京东方太阳城俱乐部有限公司副总经理石力在接受搜房网采访时，曾对该项目的开发初衷进行过一番描述。当时他说：
美国太阳城在佛罗里达州，这里气候条件，包括整个环境都是非常适合养老居住的地域，整个社区的景观设计和房屋居住的舒适度都非常高。
你在这个社区里可以看到每一个老年人见面、打招呼都互相微笑，都是非常友好的。他们的精神面貌很好，虽然都是60多岁的老年人，感觉就像是40岁甚至更年轻，大家在这种社区环境里身心都可以得到极大的放松，生活得非常愉快，我想这是美国太阳城最吸引人的地方。
我看到很多国外的老年人每天的活动非常多，像家庭聚会、各种各样的Party、各种各样的手工制作、室外室内的各种健身运动，它可以让退休的老年人在这个社区生活的时候，首先有一个非常好的交流平台。因为老年人最担心的就是寂寞、孤独，尤其是现在很多子女的工作压力比较大，真正能够在老人身边和陪伴老人的时间不是很多。但是如果有一群老年人，他们的心态都非常好，同时又有丰富多彩的文艺生活来吸引他们，使他们之间能够有一个很好的沟通和交流的话，他们会觉得生活是丰富多彩的，而且精神面貌、身体健康状态都可以得到极大的提升。
我们对（东方太阳城）客户群也做过调查，对象主要是高知识型、高收入型的，而且很多人有过在国外居住或者工作的经历，所以他们相对来说对现代型的养老是非常认可的，他们会在国外了解到很多类似的信息，他们认为这样的一种居家养老的模式是他们非常接受和认可的。
从这一段描述中可以看出，北京东方太阳城的开发理念来自于美国佛罗里达太阳城。
中国希格玛（集团）公司提供给《现代物业》的资料显示，北京东方太阳城位于北京顺义区，总规划建筑面积为80万平方米，其中配套公建近5万平方米。物业类型包括独栋、联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。开发商称，“从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑单体设计上，根据退休社区的定位，所有设计均考虑无障碍设施。”红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品也被应用于社区各项安全保障与服务设施。
项目共分三期开发，包含7个小区（组团）、约16万平方米人工湖和75万平方米景观绿地。一期“明湖园”已于2003年4月入住，与中日友好医院合作建立医疗服务中心，邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套也已经投入使用。东方太阳城乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部于2003年7月正式成立。项目二期继续坚持低密度开发理念，总占地面积约47万平方米，总建筑面积仅为24万平方米。
中国希格玛（集团）公司投资发展部总经理冯斌是目前东方太阳城项目的主要负责人，他向《现代物业》介绍说，项目目前售出约4,700个单位，常年入住率在30%-40%。
购房人以年轻人为主，老年人自己购买的比例不高，原因在于退休老年人不符合银行发放贷款的基本条件，无法获得银行贷款。
也就是说，在东方太阳城真正拥有产权的业主之中，老年人属于少数。冯斌进一步解释说，东方太阳城之所以被称为“养老社区”，是由其地理位置、配套设施和服务内容决定的。项目位置远离城区，不适合上班族和年轻人居住，东方太阳城的绝大部分购房人都是年轻人，但90%的居住者是老年人。
东方太阳城中的酒店、会所等设施的运作在其官方介绍中并未定位于老年人专用。一些年轻业主也会把东方太阳城当作近郊度假的场所。社区内配套的东方太阳城嘉宾国际酒店，主要提供给太阳城业主以外（包括老年业主亲属）的人群小住。而康体中心既能出售会员证，又能接待会议团体和零散客人，对社区内外客人都开放。
项目的养老配套设施和房屋建设，据冯斌介绍是按照国家对老年社区的设计规范要求设计建设的，老年生活配套设施面积占总建筑面积的7%，配套设施和特殊设施的建设也会适当增加开发成本。
社区的养老事业主要由物业管理公司和俱乐部公司履行完成。北京顺欣阳光物业管理有限公司负责东方太阳城社区物业管理。北京东方太阳城俱乐部有限公司负责开发商持有物业的运营管理，主要运营一个四星级酒店、社区会所、医院、康体中心、高尔夫球场、农庄、幼儿园等等。两个公司在经营上独立核算、自负盈亏。
小区目前物业管理费收费标准是2.45元/（月·平方米）。物管公司配备固定流动的安保人员值班巡逻，整个小区配备282个摄像头并在监控室集中监控视频画面。
除了常规的物业管理服务外，东方太阳城物业管理公司专门为老年人提供的服务内容有：
1、居家服务类，包括：小时工、玻璃清洁、纱窗清洗、皮质沙发清洁、居室开荒保洁、家私保养、入户特约维修、家政服务、物品搬运（包括社区内搬家）。
2、居家代办类，包括：搬家公司预约、火车票飞机票代订、免费理发预约、老年婚纱摄影（证件照）拍摄服务、鲜花预订、家庭绿植养护、免费代订出租车、代购、足底按摩预约、汽车保险及其他保险代理。
3、园林绿化类，包括：苗木代购、栽种；草坪代购、栽种；小院绿化养护；小院绿化施工；农庄代管；绿化病虫害防治；树木修剪整形；小院绿地杂草、垃圾清理；废旧物品回收。
4、居家便民类，包括：自行车免费打气；钥匙卡免费托管；爱心伞服务；水、电、燃气卡托管服务；电话探视；电瓶车服务；便民服务卡免费派送；复印服务。
原载于《现代物业·新业主》2013年第1期/总第246期
(责任编辑：现代物业) |
