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“联南现象”：自治的红利与制度更替的成本支付
文/陈凤山
“做联南社区的业主，真的很幸福”——在媒体上，“业主”一词常与物业纠纷和维权相联系，极少与“幸福”连缀起来。宁波联南社区业委会用共有收益给业主“发红包”的事情，多家媒体和网络不仅充分报道，《宁波日报》还称之为“联南现象”。但在网络讨论中，一个问题成为争议焦点：业主自治后取得一定的共有收益时，是否应该给业主“发红包”。
联南社区位于宁波城西，属中心城区海曙区白云街道管辖,建造于上世纪90年代初，是全国住宅建设试点小区之一，1994年年底交付，迄今已有19年历史,曾被浙江省建设厅的领导誉为“浙东第一村”。全社区共有住宅楼64幢，门楼203个，建筑面积16万平方米以上，现有居民和商户2,275户，在宁波市属于比较大的住宅小区。社区1,600平方米左右的物业经营用房租金和约800辆汽车的停车费，是联南社区业主共有部分收益的主要来源。
被忽视的细节与业主自治的制度红利
有篇报道称，“据向有关部门了解，这一配比水平在全市都属少见。”为什么联南社区会拥有如此高配比水平的属于全体业主的门面房？其他配比水平的居住社区的业主，该不该对得到红包有所想象？如果不探究联南社区业主的维权历史及“发红包”的细节，这两个问题是难以得到答案的。综合媒体报道，可以总结出若干被微博即时讨论所忽略的细节。
细节1：“红包”来自被争取回来的小区共有部分收益。
细节2：业委会已留存100余万元备用。
细节3：联南社区西门外有一排200多平方米共计9间的店面房，因为其所有权归属和出租经营问题，业委会“与物业（管理公司）对簿公堂”。
细节4：是宁波市第一个到银行开账户的业委会。
细节5：给业主“发红包”的决定“获得业主代表大会全票通过”。
细节6：联南社区实行的是物业服务额定包干制。目前的物业费收取标准为每平方米每月0.25元，近20万平方米的小区全年物业费有50多万元。从账单上看，2009年至2011年综合服务费收入均在37万元上下，也就是说，物业费的收缴率在75%左右。
细节7：业委会在2012年曾为全体业主交付了物业费近60万元。
细节8：在发放过程中，曾有来自小区“居民”的质疑声音。
细节9：82岁的杨国彦老人现在是小区第四届业委会主任，2007年获选第三届业委会委员。曾为弄清汽车停放数量，带着业委会委员和业主数车。
毫无疑问，细节1、2、3和6、7，是密切相关且最为关键的。纵观联南社区的业主维权历史，可以说没有“对簿公堂”，就没有这次被广为报道的“联南现象”。通过诉讼，联南社区业委会为全体业主争取回来了200多平方米共9间店面房的所有权和经营自主权。2010年，联南社区第四届业委会和宁波新东方物业管理有限公司（下文简称“新东方物业”）签订了2014年12月31日到期的新一轮合同。但业委会随后发现社区西门外9间店面房所占土地均为小区的公共绿地。针对业委会的说法，新东方物业一方则表示，这些店面房的建造得到规划部门的行政许可，不属于非法搭建；对于店面房是否在小区用地红线范围内还存在争议。同时，物管公司还称，这些房子的出租收益用于补贴小区物业管理的亏损。
（未完）
(责任编辑：现代物业)原载于《现代物业·新业主》2013年第2-3期/总第249期 |
