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被“免”去的税金：物管“无所谓”，业委会“怎么办”
记者/成忻 王正
2013年2月5日，《北京晚报》刊发了一篇名为《物业费免税小区的新鲜事儿》的报道，称“采取酬金制管理模式的海淀区长河湾小区一年可以节省96万元税金”。
该报道中提到，小区“免税”的依据为北京市地税局2011年6月30日发布的一份《北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》（以下简称《营业税公告》）。公告非常短，仅有180几个字：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策公告如下：
一、对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。
二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。
当《现代物业》向北京市地方税务局了解该文件的实施情况时，一位不愿透露姓名的北京地税营业税处相关负责人表示，对该份文件准确的表述是，对符合规定条件的物业管理企业可以“不征营业税”，而不是“免税”。
该负责人特意说明：“‘不征营业税’是说，某一类经营行为在以前是征税的，那么现在认为这类行为可以不征税了；‘免税’的意思是说应该征税而实际没有征收。”
当记者问到“截至目前全市有多少物业管理公司来办理过不征收手续”时，该负责人表示，因实际办理不征税手续的是各区的地税部门，目前北京市地税局没有相关统计。
而实际上，北京市已经办理酬金制住宅小区不征物业管理公司营业税的不止长河湾小区一家，长河湾小区也不是媒体普遍报道的“京城第一家。”
一
2011年4月完成物业管理交接后，北京市朝阳区建外SOHO西区和新选聘的物业管理公司北京城建物业管理有限责任公司（以下简称“城建物业”）在第三方监理评估机构实施承接查验和物业费测算之后签订了酬金制物业管理合同，并于2012年起实现了代管资金不缴营业税。
城建物业总工程师张祖松同时也是建外SOHO西区的项目经理。他向《现代物业》介绍，城建物业管理施行酬金制的项目也只有建外SOHO西区这一个，该项目在交接前（上一任公司管理期间）一直实行的是酬金制，因此城建物业也按照业委会的要求在投标时即确定了采取酬金制。
建外SOHO西区业委会干事张华沙对《现代物业》说，实行酬金制是为了实现小区业主利益的最大化。包干制下，所有公共收益都成了物业管理公司的“囊中之物”，在第三方监管下实行酬金制，小区业主就能对公共收益进行支配。
建外SOHO西区的保安和保洁两项专项服务实行外包，而工程管理等由城建物业负责。所有外包服务的支出以及城建物业的员工工资等费用，都算在“物业管理基本开支”当中。
城建物业在年初要向业委会提交年度预算报告，包含公共区域能源费、外包服务费、第三方监理评估费用、办公成本、物管人员工资及酬金等共九大项。除年初进行总预算外，每月还有一次预算，由业委会审批完毕后按预算实施，月底结算一次；但一些设备、硬件的大修，需要业委会单独审批，这部分钱很难预计在物业费之内，基本上需要从小区公共收益当中开支。
张祖松补充说，业委会委托物业管理公司收缴物业费，收费率为96%（张华沙认为是95%）。物业费发票由物业管理公司向交费的业主开具，使用普通发票，发票上写明“代收代缴”，就可以适用“不征营业税”的政策。
建成于2006年的北京朝阳区卓锦万代小区是一个别墅小区，总建筑面积约84,500 平方米，总户数约247户，目前由北京均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）管理。
均豪物业卓锦万代管理处经理袁平告诉《现代物业》，在2007年5月公司进入项目时就实行了酬金制。和建外SOHO西区相似，卓锦万代在均豪物业接管之前，也一直是酬金制。小区的绿化、保洁、保安等服务实行专项外包管理，工程管理由均豪物业自己负责。所有外包服务费用和物管公司的人工成本均计算在“物业管理基本支出”内。小区目前的物业费收缴率大约为87%。
“我们是在每年的11月份就启动第二年的预算，然后结合我们当年度实际发生的情况，再做一些略微的调整，比如说根据市场、物价等，再根据园区年限、设备设施的老化程度，实施计划性的设施设备的更换或维修，我们会把这些费用纳入到年度预算里面。”袁平说。
《营业税公告》发布后大概半年左右，与地税部门接触较多的均豪物业财务部得知了“不征营业税”的消息，之后便去办理相关手续。与建外SOHO西区一样，在向业主开具的物业费发票上写明“代收”，即可适用“不征营业税”的政策。
袁平回忆说，最初公司去咨询税务部门的时候，税务部门的解释并不怎么清楚，政策推出期间也没有大力地宣传，“最后是我们公司财务部组成专门小组，到处去询问流程、如何申报，才办下来。”
（未完）
原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期
(责任编辑：现代物业) |
