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业主配合形成监管机制
浦江物业和浦发银行的合作在外滩12号的经营中起到非常大的作用，在文物保护环节，公司参照合同里给业主备案的附件中既有的标准和规范，根据实际的条例制订每一个保养流程，正是由于双方的体谅与配合，才营造了历史建筑作办公物业运营的前提。
外滩12号大楼为典型的新古典主义建筑，采用钢结构，共六层，大楼外观由古罗马石柱加拱顶构成。虞琼经理介绍：外立面最需要关注的部分是裙边，大楼已经使用了九十多年，裙边都已风化，外滩沿线一些历史建筑的物管公司和业主没有将预防性维护进行到位，导致裙边脱落，容易伤到行人和车辆。浦江物业在评估报告里提到该事，浦发银行制订了修缮计划，修缮计划通过了省文物办的审核，业主直接出资修缮了裙边。外滩12号作为一个酬金制的项目，每年年底浦江物业会出一份评估报告，报告中涵盖了目前建筑的整体状况，设备实施运行出现的问题等，也会提出一些例如更换大理石，修缮老壁炉的申请。陈钧芳女士介绍道：“我们物业公司的责任是监管，根据修缮方案来监管施工单位，监管安全，施工进程和工作质量，代表业主的利益与承包方沟通。”在文物保护的工作上，银行能够百分之百采纳浦江物业的提案，在接受《现代物业》采访时，浦江物业和浦发银行正在进行联席会议，就大楼圆顶的保护工作，保洁、保安工作情况展开例行讨论。
业主和浦江物业对每次修缮工作的讨论、准备、施工、收尾都遵守严格的程序：首先是由物管公司发现问题并评估后果，之后形成书面评估报告交给浦发银行，在业主确认之后开始立项程序。如果涉及到文物的维修工作，需向质量监督部门、消防部门和文管办如实上报情况，通过政府审核后便进入招投标程序。但是浦江物业不参与该环节，业主自己拥有招标团队，开始施工前会有一次会议，施工方、业主及物管公司相互交换意见，说明规章制度，例如安装防火、防盗设备，施工方要根据业主和物管公司要求布线埋管；施工人员身份登记，使用卫生间等内部设施的权限确认等，在施工过程中，浦江物业如实向业主报告工作进程，完成时业主需要检查并验收，遵守严格的维修规定很大程度上避免了现代化改造对文物及建筑的损害。在多年的维护工作中，浦江物业遇到了不少的难题，由于工程队伍已经外包，实际上物管公司无法直接向施工人员布置工作任务。虞琼经理说道：“有一次，我们通知施工队要在早上7点完成工作，但是他们没有完成，第一次我们还很客气，通过银行方面找到施工队沟通，结果他们又出现这样的情况，我们直接从保证金里扣钱！”虽然浦江物业对施工要求严格，但是也一定程度上考虑人情的因素，尽可能平衡工作要求和人际交往的关系，让双方都能在相对和谐的氛围中高质量完成工作。
设施设备管理延长建筑历史
英国人对建筑的维护要求很高，当初负责建设外滩12号的英国建筑公司会定期发传真告知浦发银行大楼的某些部分使用年限已经到期，信中提醒业主该及时进行翻新修缮工作。
浦江物业在参照英国标准的同时，也与大学的专业院系联合提供调研结果。在外滩12号项目的运营成本结构中，人工成本仅占四成，最大的投入是设施设备的维护运行费和保洁耗材，以及餐饮服务。为了保持建筑的历史价值，不能进行大面积的改造，以及一些老设备耗能高，节能成为控制外滩12号运营成本的首要目标。单项最大成本支出是中央空调的使用，因为采用动力电，耗能极高。为了满足节能的目的，浦江控股有限公司成立能源公司，浦发银行也对能源管理注入资金，例如大面积采用LED灯，改造中央空调，利用水幕喷洒系统降低近20%的能耗。目前浦江控股有限公司的能源公司正在进行包括合同能源管理、分项计量等节能方案的设计，节能改造计划已经提到浦江物业下半年主要的工作日程安排上。公司和业主认为，通过短期对节能改造的投入，能够换回长久的收益，例如实施分项计量，动力电、照明电等分开计量，将空调系统、电梯系统、排水系统等区别登记，从数据上就可以找到耗电大户，能源公司会将所有数据上传到上海市总管理平台里，由政府执行并管控所有的耗电大户，在政府的补贴下，节能改造计划将会快速推进，因此业主也乐意投资。
除了节能计划外，预防性维修一直是浦江物业和浦发银行关注的焦点。
外滩12号原来的给排水系统采用铸铁管，2011年，浦江物业检测发现管道有些部分腐蚀严重，有些部分被水垢阻塞使得管径越来越小。在用PPV管替换铸铁管的过程中，为了避免对建筑造成结构性的损害，排管路线完全按照铸铁管的原有路线，尽可能将对建筑的影响降至最低。虞琼经理说，2012年大楼内办公室进行了大的调整，为了防止沉重的物品（例如保险柜）对地面造成损害，物管要求业主将该类物品均匀放在指定位置。大楼建成后，入口转门采用铜制轴承，一直使用了几十年，现在轴承已经磨损，浦江物业学习别人的工艺并不停寻找替代品，直到2012年彻底将其更换。浦江物业和浦发银行在理解设施管理基本定义的基础上，融入了保护建筑历史价值的责任感，例如破损的仓库玻璃必须用同款式的彩色玻璃替换……
几年前的一期《外滩画报》杂志曾刊登过一篇《外滩12号：走近一个世纪的奢华》，其中写到：外滩12号的消防改造方案显示，汇丰大厦主楼屋面上，原设有总容积达47吨的7个生活储水箱，长期使用造成主楼整体向东北方向倾斜，最终将生活水箱、生活及消防水泵设于主楼地下室，原屋顶7个水箱取消5个，保留西面的2个10吨水箱（10分钟消防储水量），以减少楼体结构的负荷，减缓了倾斜趋势。
浦江方面介绍，在配套消防栓的改造中，浦江物业也将3个已经不能使用的消防栓按文物的标准保存下来，成为外滩12号又一道风景线。大楼很早之前就使用了电机和水泵，但是却没有消防设施设备。在重新装修的时候，大楼只安装了烟感系统，若安装喷淋系统将会对建筑天花板造成难以预估的破坏，因此，外滩12号的防火安全相较其他物业类型，更值得业主和物管关注，如何在人生安全与保护文物中间权衡，浦江物业同样在探索中。
独特服务定位提升物业价值
坐落在这么一个特殊的位置，外滩12号既有历史沉淀的独特魅力，又有上海这座城市带来的商业气息，在物业服务环节，浦江物业需要独特的服务定位，才能让这幢大楼别具一格。
外滩12号的餐厅属浦发银行所有，其主要功能是为银行和物管公司员工提供便利的餐饮服务，日常工作时间并不对外开放，当地方领导或公司高层有会客需要时，餐厅才有针对性地开放。银行直接补贴物管公司，但不允许浦江物业以此营利，因此，物管账面收支平衡的情况一直维持着。对餐饮质量及文化的投入是浦江物业提供高品质服务的一个侧重点，首先严格把关食品的安全卫生，上海夏季天气炎热，食物极容易腐坏，重则可能致使办公人员患病。在外滩12号的食堂里张贴黄浦区食品监督局给予的“满意放心食品安全单位”的奖状，对于浦江物业来说，这些荣誉使其服务的模式更加接近于酒店式管理，而非传统的办公物业管理，公司还参与了与酒店的一些服务质量竞争，例如好评度调查。
迄今为止，浦江物业承接的会务接待工作已有上千次，没有出过任何差错。接待内容包括讲解大楼历史，会务及签约的服务工作，再者，小到桌子椅子的搬运工作也不容马虎，浦江物业全方位服务收到了来自业主方的表扬信。银行内部的办公布局需要与物管沟通，浦江物业每一项改动也必须向业主申报，双方在平等合作的基础上合理地约束着对方的行为，一致的步调使整个大楼有序地运营着，在这个过程中，外滩12号历史建筑生命的延续和物业价值的提升融为一体，也就成为了外人眼中的“独特品味”。
原载于《现代物业·新业主》2013年07期/总第263期
(责任编辑：现代物业) |
