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2007年8月31日，中国政府网发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，该决定已于2007年10月1日起施行。其中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”等，一系列概念名称的更改颇为引人注目。
物业服务行业得以正名，在一定程度上体现的是社会对于物业服务行业的新的认识。在传统意义上的管理行业中，管理往往体现的是一种社会控制体系，表现为科层式的社会生活的控制模式。传统上对于物业管理的定位在一定程度上出现一种计划经济时代的惯性偏差。这是由于在公共事业的问题上，人们习惯将提供公共服务的行为与行政行为混为一谈。
实际上，行政行为本身固然是具有提供公共服务的属性的。然而，物业服务作为一种商业行为与管理行为是有着本质的不同的。在法经济的视野中，管理行为存在的价值在于通过强制的执行方式来提供集团内合作的公共物品。良好的管理行为可以极大地节约合作过程中产生的交易成本，从而提高集团的运行效率。在经济学上所说的制度创新带来的效益就是建立在这样的理论基础之上的，交易成本的发现者科斯就曾将国家定义为一个巨大的企业。人类行为学者一般将所有的制度行为建立在一定的人类集团之上来进行分析。在这样的前提下，业主集团所需要的合作行为的分析就需要在一定的制度行为之下来进行。这就是物业服务行业出现的基础。而这样一个行业的特点在于，业主们并不是需要这样的制度来创造效益。所谓服务，就是现代专业劳动分工的背景下提供信息和劳动的产业。在这个意义上，物业服务业无疑是属于服务业的，而以往将物业服务认定为物业管理主要是由于物业服务行业不同于一般商业性服务行业，其主要产品是小区内的公共物品，而这种行为在传统意义上也就是管理行为。但正如前面所提到的，物业服务是业主们在面临劳动专业分工时做出的理性选择。业主们缴纳费用购买物业服务公司提供的公共物品，包括安全、卫生环境等。在市场上，物业服务行业的买家和卖家都是平等的市场主体。在这个意义上，人们对物业服务行业已经有了一种全新的认识。
对于业主而言，这样的改变也有着极大的意义。物业管理公司消失了，取而代之走上前台行使业主集团的管理事务的是业主大会。这就对业主大会的执行能力提出了更高的要求。乍看之下是物业管理公司真正成为了提供公共物品服务的供应商，作为买家的业主大会自此在真正意义上取得了业主集团的管理权。然而实际上业主大会的组织形式，执行方式以及如何解决在集团内决策以保证公平兼顾效率等，都是摆在每个小区业主们面前最现实的问题。《物业管理条例》的修改内容表明，国家在政策上倾向于扩大业主权利，明晰业主与物业服务公司之间的权责关系。在这样的导向下，业主们是否做好了准备，这是一个值得探讨的问题。公共选择学派的理论告诉我们，由于交易成本过于高昂，大集团内形成一致意见做出决策是十分困难的。在这样的情况下，走出业主集团的困境达成业主间合作的方式就是政策制定者们所考虑的问题。费孝通先生曾将传统中国社会界定为一种熟人社会，人们达成合作依靠的并不是法律规范而是一些朴素原始的道德信条。就像埃里克森在《无需法律的秩序》中所描述的那样，邻人间的合作制度仅仅是“做一个好邻居”这样简单的规范。
中国随着经济的发展和城镇化的程度不断提高，社会已经逐渐转变为一种“陌生人社会”。解决合作困境的重复博弈所需要的信息几乎是不能获取的，这就使得现在的集团合作难以达成。在现实的信息难以获取的情况下，人们参与合作的历史，或者更为通俗的说法，人们的信用就成为了一种可以替代的信息。在这样的环境下，人们的合作就几乎依赖于诚信以及相应的信用制度，这一点在美国体现得十分明显。就我国而言，建立起完善的信用制度不仅是一项漫长而艰巨的任务，同时人们之间如何建立诚信也成为了一项棘手的难题。在这样的情况下，通过“管理”改“服务”从而带来的业主间进一步加强的合作的制度体系可以说是我国促进社会和谐，培养诚信风尚的一种制度尝试。通过制度结构下的重复合作积累信息从而达到促进集团内的交易成本的降低，在重复博弈成功的前提下，合作更加简单，而在不断的合作中，人们便逐渐建立起相互的信任。
在这样的意义下，和谐社区的建设便也不仅仅是一种口号了。
（作者单位：山东大学威海分校法学院）
原载于《现代物业·新业主》2007年11期总第65期
(责任编辑：现代物业) |
