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人类总是合群而居，也正因如此，便有了今天社区的概念。当然，今日的“大社区”早已突破了行政管理划分和权利人团体财产自治的范畴，显示出更强包容性的同时也产生诸多亟待解决的难题。
2011年4月16日至17日上午，由北京海淀和谐社区发展中心和中国人民大学公共政策研究院主办的业主论坛在北京会议中心举行。论坛以“社区的昨天、今天和明天”为主题，总结和交流国内各个城市在社区治理和建设方面的探索和实践，并按“社区治理的政策与法律发展”、“社区治理的城市特色”、“社区治理的模式探讨”以及“各地业主组织经验交流”四个单元进行研讨。全国各地的业主代表、学者、律师、网络和期刊媒体等热心人士各抒己见，讨论热烈。本文收录了部分与会人员的精彩发言。
学者观点
学者一贯地着眼于制度建设对社区治理的作用。本次论坛学者们的眼光更多地放在社区共有财产关系的协调上，而对行政权力及其干预则较少地予以关注；对现有的制度进行进一步理解的同时，更希望能够实现突破，使社区财产关系得以正本清源。
李云亮（独立学者）：
业主的财产，明天还是希望大家除了搞自己日常的维护之外，还要考虑得更战略一点，制度应该怎样设计更合适。
陈幽泓（和谐社区发展中心副理事长、中国人民大学公共管理学院副教授）：
地方政府在目前物业管理的立法当中，规章制订的法律位阶较低，权力有限，有三个特点：1、政策立法发展自下而上；2、政策法律作为一个非正式的制度，逐渐地变成一个正式的制度安排；3、体现了过渡时期的特点。
周活宁（华南和谐社区发展中心理事长）：
东莞一些物管人士对我说：“物业管理是微利，为什么你们业主说是暴利？”我认为，原因是一部分公共权益没有向业主公开，没有任何人对此有支配权，全体业主才能有支配权。业委会就是非盈利机构，业委会不能赚这个财产的盈利部分，因为这是属于全体业主的所得，所谓的资产跟资本的问题，我们所有的业委会成员不能够去支配那个财产，从这一点上更像一个非盈利组织，把这个定位好，大家觉得“我参加是志愿者”，并不是去那里把物业公司的差事干了。
肖林（中国社会科学院社会学研究所）：
现在业主-维权和社区治理中突出的一个问题就是内部缺乏信任合作，或者说整体的参与不足，业主内部分化，分化是很自然的现象，甚至于分裂，形成一种比较激烈的互相对立的态势。
徐晞（华侨大学公共管理学院讲师）：
在强调合作共治和多中心治理的今天，非营利组织的作用越来越为人们所认同，社区治理作为国家管理的最基层，对整个社会的稳定发展负有最重要的责任，国家和社会组织、政府和非营利组织在社会空间里按照各自公共物品提供能力、组织运行机制、成本管理模式的差异进行分工与合作，国家政权力量和社会自治力量在基层社会的不同组合，形成不同的社区治理模式。
非营利组织在社区治理当中发挥着举足轻重的作用，主要包括提供志愿服务，提高社区生活水平，改善社区生态状况，提高社区人居环境，为政府和公民的沟通提供平台，促进基层民主，推进社区文化建设，提高社区文化品位。针对不同类型的社区治理模式，可以有不同的非营利组织的发展路径：政府推动型、民间自治型以及混合驱动型等。
方竹兰（中国人民大学经济学院教授）：
无论是行政职能转型，还是居民委员会自上而下，必须要有一个基本前提，就是社区自治的发展，要以业主的财产权为基础、为根据，而不是原有的行政职能为根据。
刘生敏（上海和谐社区沙龙秘书长）：
北京目前在物业管理模式的探索方面做得比较好。它有三种模式，第一是委托物业服务企业；第二是委托其他管理人；第三是业主或者业主委员会执行自管。业主主导型的物业管理模式，物权法上已经很清楚，物业管理的主体是业主，不是物业服务企业。目前全国的立法中间只有《北京市物业管理办法》对物业管理的规定是符合物权法规定的。
毛寿龙（中国人民大学公共政策研究院执行副院长）：
我们传统的立法、社会管理体制创新还是针对人，以人为中心的管理模式，包括社会管理体制创新，搞不好就是加强对人的治理，而不是从物的治理中解放人，让人有更多的自由，真正发展要把人解放。用规则把人给治死了就没有用。小区的“财政部”和“发改委”应该是一体化的，出什么项目，就应该有什么钱，而我们传统的法律，不管花钱。为什么我们好多法律没法执行，因为新的小区的制度治理是以钱为主的，这个治理跟我们现有的法律、跟政策是有冲突的。
物管交流
本次论坛来自物业管理企业的代表者虽然较少，但也发出了自己的声音。而他们在谈论社区财产问题时都将业主和业主组织作为话题的中心，这显示出，企业在社区共有财产的治理的讨论上，已更多地从业主为首要权利人的角度出发来看待问题，并表现出自己在物业管理问题上的专业眼光。
习建华（广州灏盟物业管理咨询有限公司总经理）：
实现业主自主治理小区，在现有的模式下，是几乎不可能完成的任务，在这样的前提下，一般是不可能实现业主自己当家作主的权利。
巫大德（重庆市物业管理协会副秘书长）：
业主自治的操作要走向公司化。
梁晓东（山东联荷物业管理有限公司执行董事、总经理）：
业主委员会可以是以下几种方式的任何一种。第一个首先也是独裁，必须要有一个人说了算；第二种是和政府部门合作，组成一个利益同盟，借助政府的力量在社区里面发挥作用；第三种可能说是叫“无为而治”，可以成为一个机构，因为物业公司的自身发展已经非常发达了；还有一种形式就是认真地扮演业主大会所赋予的总召集人的角色，作为业主大会的执行机构依法来办事情。
向阳（深圳天安物业公司经理）：
政府、企业和业主实际上也是这三种关系，业主大会是一个决策者，小区里面有关业主的一切事务由业主来决定；物业公司更多是执行者，物业公司按照业主大会决策去执行；政府是一个监督机制，它只是起一个监督作用。
业主分享
对于业主自治的问题，胡适先生曾经说过：“最高领袖的任务是自居于无知，而以众人之所知为知；自处于无能，而以众人之所能为能；自安于无为，而以众人之所为为为”。这句话意味着 “民主” 两个字。
本次论坛，业主一方的活跃程度一如既往，分享在社区自治中的成功经验与失败教训。与以往不同的是，业主逐步从普遍关注维权手段，发展为更倾向于从自我约束和推进制度改革来探讨社区治理中存在的问题，体现出业主在自我学习和反思中的成长。主办方北京海淀和谐社区发展中心理事长蔡若焱一番“小心翼翼来寻找”的话语，更像是为整个讨论作了总结。
陈兵（北京光大家园业委会主任）：
商品房社区这个领域的事务涉及到人民群众能否安居乐业，涉及到基层群众自治、和谐社会建设，用行政文件来限制是远远不够的，只能通过制订法律来明确规定，接下来才是国务院的行政法规，省级地方人大的地方性法规来落实这些法律。
邹家健（深圳景洲大厦业委会主任）：
物业管理本身是商业服务，业主和物业管理的矛盾，有商业纠纷（的成分），我们觉得政府深度介入小区的事务，实际上是不利于物管纠纷的解决。
常本靖（无锡春江花园业委会主任）：
物业公司和业委会是不可能和谐的，企业必须追求利润最大化，业主委员会是为业主-维权，要想维权，就尽量减少你的利润，这是一个经济矛盾，这是一个不可调和的，不能回避的矛盾。
崔丽娜（天津某小区业委会主任）：
实际物权，要把能区分的全都区分干净。只要区分干净了，这个小区不用自治，自然就和谐了。
梁俊华（武汉市山水华庭业委会主任）：
业主的权利属于财产权的范畴，中国社会对财产权的保护意识淡薄，业主对自己有哪些权利都不知道，更不习惯主动地参与公共事务，依法维护自己的权益。
范国振（深圳南天一花园业委会主任）：
感觉到道路只有一条，依法维权，我就按照这个法律，按照这个条例，条例叫我这样干，我就这样干，哪怕错的也这样干。
孙威力（广东业主）：
愿意出来跳的人，先让他搞，鼓励他，否则的话，以后这样的人越来越少，业主委员会要敢于公开亮相自己，暴露自己到底是“哪根葱”，是干什么的。如果这样做，相信能把业委会的工作做好。
金鑫（上海三湘世纪花城业委会主任）：
我们看得到的是地面的建筑，看不到的产权一半都是电梯、设备、灯明等等，社区的公共设施，谁在监管？所以现在从国家法律来讲，必须要及时成立业主大会。现在小区的入住率很高，尽早地终止前期物业管理，就是对我们财产的保值。
邵里庭（北京品阁小区前业委会主任）：
业主大会、业主委员会在活动范围内，主体是业主，权力在业主，业委会是业主群体基层经济组织，在组织上具有利益的排他性，所以参与业主大会和业主委员会的必须是业主，非业主的参与是没有法律依据的，是与《物权法》相悖的。
周宗俊（江苏常熟市琴枫苑业委会顾问）：
业主委员会要追求简单，不要把自己搞得太复杂，不要给自己下套。
李达（武汉市业主委员会联谊会召集人）：
小区出现问题的地方，重要的一方面在于沟通的方式错误和信息的不对称。
潘锡军（成都嘉瑞苑业委会主任）：
完善的管理规约、规则、物业服务合同、业委会管理制度，以及各种办法，是各项工作的基础。
伍嘉穗（广州雅景苑业委会主任）：
对于业委会来说，对于业主自己的组织来说，游戏规则非常重要，一定要有游戏规则。要廉洁自律，廉洁自律才能够永续地存在。要有一个好的议事规则，大家按照这个议事规则，发生不同意见的时候，按照这个议事规则来处理问题，就不会动不动就分裂。
延州（北京东花市北里小区业委会主任）：
如果每个人都不利用规则从对我们有利的一面去做好工作，很多工作是没有办法进行下去的。
童超（北京市朝阳区幸福公寓业委会主任）：
业主委员会能够不谋私利，有素质，有公益心，真正地服务业主，不被社会上的不正之风动摇，是实现全体业主期望的最重要的保证条件。
蔡若焱（和谐社区发展中心理事长）：
昨天，我们一不留神成了业主，一不小心终结了整个无产时代，今天，我们同样小心翼翼地在寻找我们的权益，在寻找属于物权的那一份房产。同样是小区居民，但是通过在座的各位和不在座的全体业主的共同努力，我们有理由相信明天一定有一个属于我们自己的和谐的社区，属于我们自己的美好的家园。
原载于《现代物业-新业主》2011年05期/总187期
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