|
根据一般的理解和认识，物业服务企业所开展的秩序维护工作主要是通过保安人员来进行的。2009年《保安服务管理条例》颁布并实行。其中对保安服务进行了界定。与物业服务有关的内容包括：保安服务公司根据保安服务合同，派出保安员为客户单位提供的门卫、巡逻、守护、押运、随身护卫、安全检查以及安全技术防范、安全风险评估等服务；物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务。这里所说的“秩序维护”在针对物业管理区域以外，还和门卫、巡逻等进行了区分。
综合以上两个条例的规定，似乎可以推定，在立法者的心目中，“秩序维护”是针对人进行的，与物没有关联。而根据《物权法》有关建筑物区分所有权的规定，物业管理是基于财产所有权而产生的对共有财产的管理权，该权利的指向恰恰是物。由此产生的第一个问题，那就是“秩序维护”到底是管人还是管物？
笔者认为《物权法》所确定的物业管理的权利来源是正确的。物业管理的对象是物。而包括在物业服务中的“秩序维护”，其维护对象也应该是物。但由于人的行为对物的合理、安全使用构成直接影响，特定人的行为会对其他人对物的使用构成直接影响，为实现对物的管理，秩序维护须延伸至对人的行为的约束。因此，尽管看上去物业服务中很多秩序维护措施似乎是针对人开展的，但仔细分析就会发现，其管理目的一定是基于对物的管理，而不是仅仅针对人的管理。
实践中，第二个常见的问题是，物业服务中提供秩序维护服务与公安机关行使秩序维护职责如何区分。将两者的关系表现得最为直接而且尖锐的案例是业主在物业管理区域内受到刑事侵害，导致人身、财产权利受损，法院判决物业服务企业需要承担（部分）责任。
为了说明两者的区分，我们必须先就公安机关的职责作一说明。1995年颁布并施行的《警察法》第二条规定“人民警察的任务是维护国家安全，维护社会治安秩序，保护公民的人身安全、人身自由和合法财产，保护公共财产，预防、制止和惩治违法犯罪活动。”可以看出，公安机关的秩序维护职责是基于人开展的。据此，我们也找了物业服务企业秩序维护服务和公安机关秩序维护职责的第一个也是根本性区分点：前者基于对物的管理开展，后者基于对人的管理开展。
两者第二个区分点是法律性质。物业服务企业秩序维护服务是基于物业服务合同约定所开展的，是民事行为，违反者需要承担的是民事责任。公安机关秩序维护职责是基于法律规定所开展的，是行政行为或司法行为，违反者需要承担的是行政责任或刑事责任。
在现实生活中，一旦出现人身财产损失的情况，我们经常见到的是，物业服务企业认为事件应该由公安机关负责处理，而公安机关认为事件应该由物业服务企业负责解决。两者之间相互推诿，业主、居民一头雾水。
对于这样的情况，笔者认为物业服务企业和公安机关都需要做好各自的本分。物业服务企业应该依据物业服务合同的内容来证明出现的情况是否属于物业服务的范围；如果属于，则需要进一步证明其自身的合同义务是什么，自身是否存在违反合同约定的行为。公安机关应该依据《警察法》、《治安管理处罚法》、《刑法》等法律规定证明出现的情况是否不属于行政、司法范围。笔者需要特别说明的是，由于法律性质不同，物业服务企业和公安机关在证明的角度、方法上存在的原则性的差别，而这一点往往被各方所忽略。
综上，物业服务中的秩序维护必须是基于对物的管理而开展并延伸至对人的行为的约束的。没有对物的丝毫影响而仅对人进行约束的管理行为一定不是物业服务意义上的秩序维护，也不是物业服务企业的职责（或职权）。
原载于《现代物业·新业主》2013年第11期/总第275期（节选）
(责任编辑：现代物业) |
